Під час заходу з підвищення кваліфікації для адвокатів у Вищій школі адвокатури на тему “Нормативно-грошова оцінка землі: зміни законодавства та правозастосування”, Мартин Андрій – старший проєктний менеджер із земельної реформи Офісу реформ Кабінету Міністрів України, фахівець з питань земельної політики, землеустрою, оцінки земель, земельного кадастру, дозвільної системи та земельного права розповів про нормативно-грошову оцінку, її методики, проблеми її застосування.
Нормативно-грошова оцінка землі: зміни законодавства та правозастосування
Види оцінки земель
До початку цього року їх налічувалося 4 види, наразі їх залишилося 3, основними з яких є:
- Бонітування ґрунтів (самостійного застосування немає, є однією із складових НГО сільськогосподарських земель)
- Економічна оцінка земель
- Грошова оцінка земельних ділянок (поділяється на нормативну та експертну)
Нормативно-грошова оцінка земель широко застосовується для економічного регулювання земельних відносин. На її базі визначається земельний податок, державне мито, орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, при визначенні втрат сільськогосподарського виробництва.
Вона не пов’язана з реальною ринковою вартістю земельних ділянок і застосовується для фіскальних та регуляторних цілей. Якщо нам необхідна ринкова вартість земельної ділянки, то для цього застосовується економічна оцінка земель.Нормативно-грошова оцінка земель базується на спеціально затверджених нормативах.
Питання грошової оцінки земель у нашій державі регулює декілька десятків нормативно-правових актів. Основні положення стосовно проведення та застосування оцінки містяться в земельному і податкових кодексах в Законі України про оцінку земель.
Методика нормативно-грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є найсвіжішою. Методика нормативно-грошової оцінки земель населених пунктів є найстаршою і досі існує, проте з легкими змінами.
Методика нормативно-грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення.
Зараз цих методик немає і замість них використовується одна уніфікована методика. З нинішньої методики забрали дискусійний коефіцієнт 3.0 функціонального призначення для земельних ділянок, відомості про які не були внесені до Державного земельного кадастру. Тобто, за новою методикою коефіцієнта 3.0 немає.
28 серпня 2021 був затверджений новий класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок.
Підставою для виникнення нормативно-грошової оцінки земель є не сам факт затвердження методик, з’являється на підставі затвердженої технічної документації.
З цього року, процедура складання технічної документації суттєво спростилась, в першу чергу через те, що тепер немає такого поняття, як “державна експертиза землевпорядної документації”.
Технічна документація з нормативно-грошової оцінки земель, землеупорядником складається у двох формах:
- паперова
- електронна
На сьогодні, нова методика нормативно-грошової оцінки земель вже не ділить землеоціночні роботи на 3 різні види, формула тепер одна і вона передбачає множення площі земельної ділянки на норматив капіталізованого орендного доходу і серію коефіцієнтів, які враховують фактори розташування земельної ділянки, її цільове призначення, належність до певної категорії земель, індексацію тощо.
Ключовим показником нормативно-грошової оцінки земельної ділянки є норматив капіталізованого орендного доходу.
НГО впливає на оподаткування.
Чи може орган місцевого самоврядування змінювати ставку орендної плати за землю в сторону збільшення в 4 рази?
Не може. Орендна плата за земельну ділянки державної або комунальної власності – це вже не тільки податковий платіж це і продукт договору. В односторонньому порядку договори не змінюються. Розмір сплаченої орендної плати може бути змінений в тих випадках, якщо змінилася нормативна грошова оцінка або, якщо податкове законодавство визначило інший розмір мінімальної орендної плати.
За нововідведені земельні ділянки або за новоукладеними договорами оренди землі платник плати за землю подає податкову декларацію протягом 20 календарних днів місяця, що настає за звітним. У разі зміни протягом року об’єкта та/або бази оподаткування платник плати за землю подає податкову декларацію протягом 20 календарних днів місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися такі зміни.
Проблеми застосування НГО
- Неоцінені земельні ділянки можуть значно зрости в ціні, а саме в базі оподаткування.
- Землі за межами населених пунктів: оцінка за власний рахунок.
- НГО одного гектара стала відрізнятися в межах одного поля.
- Складність отримання витягів з НГО по сільськогосподарським землям