Оренда землі та орендні правовідносини під час воєнного стану: адвокат Дмитро Навроцький

Дмитро Навроцький, керуючий партнер АО SENSUM, адвокат, член комітету НААУ з аграрного та земельного права, член Центру земельного права Вищої школи адвокатури НААУ, провів вебінар на тему: «Оренда землі та орендні правовідносини під час воєнного стану».

Порядок урегулювання земельних відносин в умовах воєнного стану визначений наступними нормативно-правовими актами:

  • Закон України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану від 24.03.2022 року №2145-ІХ (набрання чинності 07.04.2022 року);
  • Закон України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо особливостей регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану від 12.05.2022 року №2247-ІХ (набрання чинності 09.06.2022 року);

Під час вебінару лектор приділив увагу статусу розпорядників землі та наступним їх повноваженням:

• повноваження щодо розпорядження землею стосується виключно земель с/г призначення державної та комунальної форм власності;

• хто є розпорядником землі в законі чітко не визначено, але із загальних тлумачень ЗК України слідує, що розпорядником є органи визначені у ст. 122 ЗК України;

• спрощену процедуру застосовують до передачі в оренду всіх с/г земель державної та комунальної власності, крім тих, які перебувають у постійному користуванні громадян та приватних юросіб, громадських організацій тощо;

• передача зазначених земель в оренду здійснюють із дотриманням норм Земельного кодексу, Закону «Про оренду землі» тощо, але з урахуванням вимог зазначеного Закону, які відображені в пункті 27 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу.

Фокус уваги скеровано до змін, які стосуються оренди землі:

  • • автоматичне поновлення договорів, які закінчилися 07.04.2022 року на 1 рік;
  • • розмір орендної плати не більше 8% від НГО;
  • • електронний порядок укладення договору;
  • • реєстрація договору, а не права;
  • • договір автоматично припиняється після спливу 1 року та не підлягає поновленню;
  • • передача земельних ділянок здійснюється згідно вимог ст. 122 ЗК України.
  • • суборенда дозволена, але з особливими умовами.

Правила користування землею с/г призначення:

  • • земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності можуть надаватися у користування лише для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. У разі передачі землі, яка не є для тсв, цільове призначення (вид використання) не змінюється. У разі використання землі не за цільовим призначенням, відповідальність не настає;
  • • безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації забороняється;
  • • формування нових земельних ділянок, окрім спрощеної передачі в оренду, забороняється;
  • • земельні торги щодо прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності не проводяться;
  • • земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності, права оренди, емфітевзису щодо яких виставлені на земельні торги, переможець у яких не визначений, підлягають передачі в оренду. Вимоги частини п’ятої статті 136 цього Кодексу у разі передачі таких земельних ділянок в оренду не застосовуються;
  • • земельні торги щодо набуття права оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності, які оголошені і не завершені до набрання чинності цим підпунктом, вважаються скасованими;
  • • оголошення нових земельних торгів щодо набуття права оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності забороняється.

Закон вводить норму про автоматичне поновлення договорів щодо с/г земель (суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту), строк користування яких закінчився після введення воєнного стану (24 лютого 2022 р.). Такі договори автоматично поновлюються на один рік без волевиявлення їх сторін про поновлення і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав.

Нові умови передання земельних ділянок в оренду (істотні умови):

  • 1) строк оренди землі за такими договорами не може перевищувати одного року. Водночас якщо договір оренди землі, укладений відповідно до підпункту 2 пункту 27 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу, закінчився до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю з компенсацією ним орендодавцю збитків, спричинених тимчасовим зайняттям земельної ділянки, у розмірі орендної плати за період із дня закінчення строку дії договору оренди до дня закінчення збирання врожаю;
  • 2) розмір орендної плати не може перевищувати 8 % (може бути меншим) нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яку визначають від середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області.

Під час вебінар було зроблено наступні висновки:

  • договір оренди підлягає державній реєстрації;
  • автоматичне поновлення договорів на 1 рік почало діяти лише з 07.04.2022 року;
  • у разі не дотримання усіх істотних умов та оформлення договорів оренди (суборенди) такі договори є недійсними або неукладеними;
  • державна реєстрація договорів проводиться районною військовою адміністрацією;
  • договори оренди та суборенди укладаються в електронній формі;
  • у разі виникнення додаткових питань пропонуємо ознайомитися із офіційними роз’ясненнями Мінагро за посиланням https://bit.ly/3AfzkCp