Адвокат, керівник Центру “Адвокат громади” Вищої школи адвокатури НААУ Віра Козіна провела захід з підвищення кваліфікації адвокатів на тему: «Особливості оренди комунального майна в умовах воєнного стану».
01 червня набула чинності Постанова КМУ від 27.05.2022 р. № 634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» (надалі — Постанова 634).
Фонд Держмайна є досить прогресивним у відносинах оренди комунального майна. Це безпосередньо пов’язано з тим, що у законодавстві про приватизацію та новому законодавстві про оренду, яке діє з 2019 року, реалізовані ключові принципи Європейської хартії місцевого самоврядування.
Ці принципи розширюють повноваження органів місцевого самоврядування (надалі – ОМС) відносно прийняття рішень. У законодавстві такі повноваження називаються дискреційними і саме їм була приділена найбільша увага під час вебінару.
Пункт 12 Постанови 634 передбачає, що ОМС можуть додатково приймати рішення з питань, визначених пунктом 1 цієї постанови, відповідно до Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».
Для муніципалітетів, в рамках звільнення від сплати орендної плати на період воєнного стану, надано можливість запровадження дискреції у вигляді пільг.
На думку лектора муніципалітети не мають право звужувати пільги відносно оренди комунального майно запроваджені Постановою № 634 у період воєнного стану.
Аналогічна практика, що склалася під час карантину, надає успішні приклади оскарження орендарями норм, що звужують їх пільги.
Не дивлячись на те, що Постанова КМУ від 27.05.2022 р. № 634 діє з 01 липня 2022 р., є імперативна норма, відповідно до якої пільги зі сплати орендних платежів діють з 24 лютого 2022 р. і муніципалітети не мають права звужувати цей проміжок часу.
Законним є застосовування муніципалітетами пільг щодо договорів оренди комунального майна, укладених після 24 лютого 2022 р. та збільшення пільгового періоду передбаченого Постанова КМУ від 27.05.2022 р. № 634. Особливо це стосуються релокованого бізнесу для зацікавлення та підтримки.
Для муніципалітетів задля стимулювання окремих галузей існує опція повернення надмірно переплачених за оренду коштів.
Варіанти звільнення муніципалітетом від оплати оренди комунального майна:
- повне звільнення;
- часткове звільнення (для єдиних майнових комплексів до 75%, для іншого майна до 50%).
Лектор зауважила, що у муніципалітету немає повноважень встановлювати індивідуальні пільги і це буде каратись у випадку виявлення під час перевірок.
Постановою КМУ від 27.05.2022 р. № 634 були введені наступні новації:
- скасування авансового внеску та забезпечувального депозиту для певної категорії орендарів;
- фіксація з дуже великим зменшенням авансового внеску та забезпечувального депозиту до решти користувачів державним та комунальним майном.
У зв’язку такими новелами при оформленні оренди можна скористатись типовою формою договору, затверджено фондом Держмайна.
Передача майна органам державної влади та органам місцевого самоврядування, іншим установам і організаціям, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевих бюджетів, в умовах воєнного стану здійснюється:
- із визначенням вартості об’єкта оренди за його балансовою вартістю станом на останнє число місяця, який передує даті подання заяви про оренду майна (як для укладення нових, так і для продовження договорів). При цьому, якщо балансова вартість об’єкта оренди дорівнює нулю або відсутня, переоцінка такого об’єкта не проводиться;
- без страхування об’єкта оренди;
- без оприлюднення договору оренди та акту приймання-передачі (оприлюднюються в ЕТС протягом місяця з дня припинення/скасування воєнного стану).
На період воєнного стану не публікуються в ЕТС інформація про орендарів, якими є:
- органи державної влади;
- органи місцевого самоврядування;
- інші установи і організації, діяльність яких фінансується за рахунок;
- державного або місцевих бюджетів;
- пенсійний фонд України та його органи.
Постановою КМУ від 27.05.2022 р. № 634 імперативно передбачено, що договори оренди, строк дії яких завершується під час дії воєнного стану автоматично продовжуються на строк – 4 місяці після припинення воєнного стану.
Процедура розірвання договору оренди:
- через подання заяви шляхом направлення її на електронну пошту орендодавця, вказану у договорі оренди;
- через подання заяви відповідній обласній військовій адміністрації за місцезнаходженням орендованого майна засобами поштового зв’язку, електронного документообігу або на офіційну електронну адресу обласної військової адміністрації.
Для визначених територій акти повернення майна можна не підписувати (таким вважається заява).
Тепер на період воєнного стану (не більше ніж на 12 місяців та не довше дії основного договору оренди) можна передавати майно державне та комунальне майно, яке не використовується, в суборенду.