Про ключові зміни в земельному законодавстві в умовах воєнного стану розповіла експерт з просторового планування Катерина Резнікова

У Вищій школі адвокатури НААУ відбувся захід з підвищення кваліфікації на тему: «Зміни земельного законодавства в умовах воєнного стану».

Лектором виступила Катерина Резнікова – кандидат географічних наук, експерт з просторового планування, керівник технічного департаменту ТОВ «БломІнфо-Юкрейн», членкиня Центру ВША НААУ «Адвокат громади».

Війна вимагає того, щоб швидкість прийняття управлінських рішень безпосередньо підкріплювалася певними діями для того, щоб оперативно забезпечити житлом внутрішньо переміщених осіб, тих осіб, які залишилися без житла, а також забезпечити релокацію бізнесу.

За словами лекторки, основні зміни, що відбулися в земельному законодавстві, зосереджені в таких нормативно-правових актах:

• Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24.03.2022 року № 2145-IХ.
• Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо особливостей регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану» від 12.05.2022 року № 2247-IХ.
• Закон України «Про внесення змін до деяких законів України щодо першочергових заходів реформування сфери містобудівної діяльності» від 12.05.2022 року № 2254-ІХ.

Зокрема, Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24.03.2022 року № 2145-IX впроваджені наступні новації:

1. Автоматичне продовження договорів оренди. Усі договори щодо передачі в оренду земель сільськогосподарського призначення, термін дії яких закінчився після 6 квітня 2022 року, вважаються поновленими на 1 рік без волевиявлення сторін таких договорів та внесення відомостей до Державного реєстру речових прав.
2. Передача земель в оренду органами влади та землекористувачами.

• Органи виконавчої влади та місцевого самоврядування можуть передавати в оренду землі для с/г виробництва: с/г ділянки для ведення товарного с/г виробництва державної та комунальної власності; земельні ділянки колективної власності; нерозподілені та невитребувані ділянки; земельні частки (паї). Сюди не відносяться землі державних та комунальних підприємств, установ та організацій.
• Постійні користувачі с/г земель, емфітевти можуть передавати належні їм земельні ділянки в оренду на строк до 1 року для виробництва продовольства. Виняток, земельні ділянки державних і комунальних підприємств, установ та організацій.

3. Передача прав оренди та суборенди іншим агровиробникам. Особи, які володіють с/г земельними ділянками всіх форм власності на праві оренди або на праві суборенди, можуть передавати такі права іншим особам терміном на 1 рік без згоди власників таких ділянок на підставі договору про передачу права землекористування для використання земельної ділянки за цільовим призначенням.
4. Замість державної реєстрації – реєстрація договорів оренди. Запроваджена державна реєстрація договорів про використання земель. Вона здійснюється районними військовими адміністраціями у Книзі реєстрації землеволодінь та землекористувань в умовах воєнного стану. Права на землю виникають на підставі реєстрації договорів. На сьогодні є певна частина договорів, які не могли б бути зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, тому створена така Книга реєстрації.
5. Скасування земельних торгів. Скасовується передача прав на землі с/г призначення державної та комунальної власності через земельні торги. Земельні торги щодо набуття права оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок с/г призначення державної та комунальної власності, які були оголошені і не завершені до набрання чинності пунктом 27 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України, вважаються скасованими.
6. Формування земельних ділянок. У разі, якщо земельна ділянка, яка передається в оренду органом влади не є сформованою, вона формується на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель. Реєстрація земельної ділянки в кадастрі та присвоєння їй кадастрового номеру не здійснюється. Після закінчення воєнного стану така земельна ділянка припиняє своє існування.
7. Розмір орендної плати. Розмір орендної плати за с/г земельні ділянки комунальної власності, які передаються в оренду органами влади, постійними користувачами та емфітевтами, не може перевищувати 8 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що визначається від середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області.
8. Електронна форма договорів щодо земельних ділянок. Договір оренди земельної ділянки укладається лише в електронній формі, та засвідчується кваліфікованими електронними підписами орендаря і орендодавця.

Логіка прийняття даного закону полягає насамперед у

(1) швидкому залученні с/г земель у виробництво с/г продукції;

(2) пріоритеті суспільних інтересів над інтересами приватних осіб;

(3) на перше місце поставлений інтерес суспільства у виробництві продовольства;

(4) створенні належних умов для швидкого прийняття рішень щодо управління с/г землями.

Нові правові норми розраховані на застосування лише у період воєнного стану, із відновленням мирного життя держава повернеться до звичних процедур регулювання земельних відносин.

Що стосується Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо особливостей регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану» від 12.05.2022 року № 2247-IX, ним передбачені такі зміни:

1. Надання Держгеокадастру України повноважень щодо призупинення/відновлення функціонування Державного земельного кадастру;
2. Особливості передачі земельних ділянок для тимчасового розміщення внутрішньо переміщених осіб та переміщення виробничих потужностей підприємств;
3. Спрощений порядок зміни цільового призначення земельних ділянок для цілей, пов’язаних з воєнним станом;
4. Спрощений порядок зняття та перенесення ґрунтового покриву (родючого шару) земельних ділянок при проведенні робіт, зумовлених воєнним станом;
5. Зупинення строків або процедур у сфері земельних відносин на період воєнного стану;
6. Особливий порядок проведення робіт із землеустрою в умовах воєнного стану;
7. Особливий порядок проведення капітальних та інших робіт з підтримання в належному стані інженерних комунікацій.

Серед змін, пропонованих Законом України «Про внесення змін до деяких законів України щодо першочергових заходів реформування сфери містобудівної діяльності» від 12.05.2022 року № 2254-ІХ, Катерина Резнікова, виділяє зокрема:

1. Передбачена процедура розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) внаслідок збройної агресії рф;
2. Впроваджена Програма комплексного відновлення населеного пункту (території);
3. Визначені правила розміщення тимчасових споруд, їх комплексів, призначених для життєзабезпечення (тимчасового проживання та обслуговування) внутрішньо переміщених осіб;
4. Зазначаються випадки, в яких забудовникам потрібно мати висновок уповноваженого органу містобудування та архітектури місцевої державної адміністрації щодо можливості розміщення на земельній ділянці відповідного об’єкта згідно з вимогами нормативно-правових актів, будівельних норм, інших нормативно-правових документів, обов’язковість застосування яких встановлена законодавством.
5. Передбачаються особливості зміни цільового призначення земельних ділянок, зокрема, для розміщення виробничих потужностей.