Матеріал підготував, адвокат, Керуючий партнер АО СЕНСУМ Дмитро Навроцький, Член Комітету з аграрного, земельного та довкілевого права НААУ.
Останні зміни у земельному законодавстві України на залишили й поза увагою право постійного користування на землю. Крім того, остання практика ВП ВС стала на захист фермерства та земельних ділянок, які були отримані ще їх засновниками. Верховним Судом було сформовано позицію про те, що з моменту створення фермерського господарства відповідні права переходять до такої юридичної особи, і смерть засновника не є підставою для припинення відповідного права.
Однак, останні зміни та наявні законопроекти створили деяку проблему для постійних користувачів землі, яка полягає в обрахунку строку протягом якого можна викупити право постійного користування та оформити право власності. Давайте розберемося по порядку.
Згідно нового пункту 6-1 Перехідних положень ЗК України громадяни України, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної і комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, а також орендарі земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року, мають право на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до десяти років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів. У разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу. Вимоги частини сьомої статті 130 цього Кодексу не поширюються на земельні ділянки, які придбаваються відповідно до цього пункту.
Право викупу також належить громадянам України – спадкоємцям громадян, яким належало право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної і комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства (крім випадків, коли такі земельні ділянки були передані у власність чи користування фізичним або юридичним особам). Якщо таких спадкоємців декілька, земельна ділянка придбавається ними у спільну часткову власність, де частки кожного із спадкоємців у праві власності є рівними.
Частино 4 ст. 13 Закону України «Про фермерське господарство» передбачено, що громадяни України, які до 1 січня 2002 року отримали в постійне користування або оренду земельні ділянки для ведення фермерського господарства, мають переважне право на придбання (викуп) земельних ділянок розміром до 100 гектарів сільськогосподарських угідь, у тому числі до 50 гектарів ріллі, у власність з розстрочкою платежу до 20 років.
Проєктом Закону «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо скасування інституту права постійного користування земельними ділянками» №5385 від 15.04.2021 року пропонується доповнити Розділ Х ЗК України Перехідні положення пунктами 22-23 наступного змісту «…г) фізичні особи, яким належить право успадкованого володіння землею, мають право на переоформлення цього права на право оренди або викуп таких земельних ділянок. Строк розстрочення платежу встановлюється у 30 років, крім випадків, коли покупець ініціює встановлення меншого терміну. Державна реєстрація права власності на земельну ділянку, придбану з розстроченням платежу, може бути здійснена не раніше сплати першого платежу».
Така неузгодженість у законодавстві створює перешкоди у його застосуванні та подвійне тлумачення. Крім того, якщо врахувати останню практику ВП ВС, то фізичні особи, які набули земельні ділянки для ведення ФГ на праві постійного користування вважаються такими, що втратили своє право, оскільки воно перейшло до юридичної особи (ФГ).
Відтак, наведені норми слід розуміти наступним чином. Якщо фізична особа, постійний користувач, який має відповідний державний акт і не створила фермерське господарство, хоче викупити земельну ділянку то згідно пункту 6-1 Перехідних положень ЗК України вона може реалізувати це право з розстрочкою до 10-ти років.
Якщо юридична особа, зокрема ФГ планує реалізувати це право, то згідно положень ч.4 ст. 13 Закону України «Про фермерське господарство» застосовується розстрочка платежу до 20-ти років.
Окрім цього, якщо на практиці будуть виникати питання пов’язані із застосування цих норм, то потрібно виходити із загальновідомого правила переваги спеціальних норм (законів) над загальними нормами (законами).
У співвідношенні між ЗК України та Законом України «Про фермерське господарство», останній має статус спеціального.
Аналогічна правова позиція також висловлена зокрема в постанові Великої Палати Верховного Суду у справі № 525/1225/15-ц від 24.04.2019 року, Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 16.10.2019 року у справі № 365/65/16-ц та Верховним Судом у постановах від 14.11.2018 року у справі № 314/3881/15-ц, від 23.05.2018 року у справі № 389/29/17-ц, від 20.06.2018 року у справі № 378/766/15-ц та від 22.05.2019 року у справі № 366/2648/16-ц.