У межах суб’єктивного права власності доцільно виділити два конструктивні елементи: а) титул власності; б) правомочності власника. Правомочність власника– невіддільний атрибут права власності, який розглядається як динамічна категорія, як одна з основних можливостей власника щодо належного йому майна.
Титул власності – статична категорія, до зміни власника не передається. Державна реєстрація договору купівлі-продажу нерухомості – адміністративний акт, який породжує титул власника.
Отже, висловивши свою волю на відчуження об’єкта нерухомого майна, власник у межах свого суб’єктивного права власності реалізовує свої правомочності. Державна реєстрація правочину завершує перехід права власності (право власності на об’єкт припиняється у продавця і відповідно виникає в покупця). Тобто покупець набуває не лише правомочності власника, а й сам титул.
Особа, яка здійснює державну реєстрацію правочину відповідно до норм статей 334, 657 ЦК України, набуває титул власника майна. Необхідність реєстрації права на нерухоме майно (до 01.01.2013) не впливає на виникнення в покупця нерухомості прав власника на це майно.
Володіння як фактичний стан слід відрізняти від права володіння. Володіння нерухомим майном, яке посвідчується державною реєстрацією права власності, може бути правомірним або неправомірним (законним або незаконним). Натомість право володіння, якщо воно є, неправомірним (незаконним) бути не може.
Власник земельної ділянки на підставі договору купівлі-продажу і власник сусідньої земельної ділянки правомочні на встановлення земельного сервітуту до здійснення реєстрації зазначеного договору купівлі-продажу в районному земельному відділі.
КГС ВС розглянув справу за позовом фізичної особи – підприємця Антонюк А. О.
(далі – ФОП Антонюк А. О.) до Товариства з додатковою відповідальністю “Кортекс” (далі – ТОВ “Кортекс”) про визнання недійсним договору на встановлення земельного сервітуту від 08.11.2011, визнання недійсним положення абзацу п.1.1. договору купівлі-продажу земельної ділянки та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою.
ОБСТАВИНИ СПРАВИ
08.11.2011 між Публічним акціонерним товариством Коростишівське підприємство “Кортекс” (далі – ПАТ Коростишівське підприємство “Кортекс”) та підприємцем Антонюк А. О. було укладено договір купівлі – продажу нежитлових приміщень в будівлі літери “Б”.
Сторони визначили, що на підставі статей 183, 319, 364, 367 ЦК України та відповідно до технічної характеристики об’єкта зазначені приміщення виділяються та становлять окремий об’єкт нерухомого майна без зміни цільового призначення приміщень та без встановлення спільної часткової власності; приміщення знаходяться на земельній ділянці площею 0,0333, що продається разом з приміщеннями.
08.11.2011 між ПАТ Коростишівське підприємство “Кортекс” та ФОП Антонюк А. О. укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,0333 га. У договорі зазначено, що на цій земельній ділянці знаходяться нежитлові
приміщення, що належать продавцю на праві власності та продаються ним покупцеві за окремим договором. Договір містить застереження про обмеження щодо зазначеної ділянки сервітутом – згідно з договором від 08.11.2011 про встановлення земельного сервітуту (абзац 2 пункту 1.1).
08.11.2011 між ПАТ Коростишівське підприємство “Кортекс” та ФОП Антонюк А. О. було укладено договір на встановлення земельного сервітуту, за умовами якого: ПАТ Коростишівське підприємство “Кортекс” встановлює земельний сервітут на земельній ділянці ФОП Антонюк А. О., а саме: сервітут на прохід загальною площею 0,0096 га, на використання цієї земельної ділянки для проходу до доріг загального користування, та сервітут на проходження інженерних мереж ПАТ Коростишівське підприємство “Кортекс” відповідно до плану земельного сервітуту, що є невід’ємною частиною цього договору.
Позовні вимоги мотивовано тим, що станом на день укладення спірного договору земельного сервітуту від 08.11.2011 власником та володільцем земельної ділянки, був відповідач, а позивачка набула право власності на дану земельну ділянку лише 30.12.2011, в силу імперативних вимог статті 100 ЗК України (у редакції, чинній на час укладення договору) позивачка не мала повноважень на встановлення земельного сервітуту для відповідача, а відповідач як власник не мав права вимагати встановлення такого земельного сервітуту.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Згідно зі статтею 2 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” (у редакції від 16.03.2010) державна реєстрація
речових прав на нерухоме майно – офіційне визнання і підтвердження державою
фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
У межах суб’єктивного права власності доцільно виділити два конструктивних
елементи: а) титул власності; б) правомочності власника. Правомочність власника – невід’ємний атрибут права власності та розглядається як динамічна категорія, як одна з основних можливостей власника щодо належного йому майна.
Титул власності є статичною категорією, до зміни власника не передається. Державна реєстрація договору купівлі-продажу нерухомості – адміністративний акт, який породжує титул власника.
Таким чином, висловивши свою волю на відчуження об’єкта нерухомого майна, власник у межах свого суб’єктивного права власності реалізовує свої правомочності. Державна реєстрація правочину завершує перехід права власності (право власності на об’єкт припиняється у продавця і відповідно виникає в покупця). Тобто покупець набуває не лише правомочності власника, а й сам титул.
Ураховуючи викладене, КГС ВС вважає, що особа, яка здійснила державну
реєстрацію правочину відповідно до норм статей 334, 657 ЦК України, набула титул власника майна. У свою чергу необхідність реєстрації права на нерухоме майно (на момент виникнення спірних правовідносин – до 01.01.2013) не впливала на виникнення в покупця нерухомості прав власника на це майно.
Скаржник (ФОП Антонюк А. О.) помилково ототожнив заволодіння громадянами та юридичними особами землями та перехід до них права володіння цими землями, оскільки володіння як фактичний стан слід відрізняти від права володіння. Володіння нерухомим майном, яке посвідчується державною реєстрацією права власності, може бути правомірним або неправомірним (законним або незаконним). Натомість право володіння, якщо воно існує, неправомірним (незаконним) бути не може.
Відповідно до частини 2 статті 100 ЗК України земельний сервітут встановлюється за домовленістю між власниками сусідніх земельних ділянок на підставі договору або за рішенням суду.
З огляду на викладене, помилковим є твердження скаржника про те, що оспорюваний договір сервітуту укладений особою, яка не набула у встановленому порядку повноважень власника земельної ділянки.
Колегія суддів погодилася з висновком судів попередніх інстанції, що позивачка як власник земельної ділянки на підставі договору купівлі-продажу від 08.11.2011 і відповідач як власник сусідньої земельної ділянки були правомочні на встановлення земельного сервітуту 08.11.2011, а здійснення 30.12.2011 реєстрації договору купівлі – продажу від 08.11.2011 в Коростишівському районному земельному відділі не впливає на дійсність договору сервітуту.
З огляду на викладене КГС ВС погодився з висновками судів попередніх інстанцій щодо відсутності підстав для задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору на встановлення земельного сервітуту від 08.11.2011, визнання недійсним положення абзацу другого п. 1.1 договору купівлі – продажу земельної ділянки та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою.
Детальніше з текстом постанови КГС ВС від 30.07.2022 у справі No 906/211/21 можна ознайомитися за посиланням – https://reyestr.court.gov.ua/Review/105178949.