Велика Палата Верховного Суду відступила від правового висновку Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду щодо порядку поновлення договору оренди землі, визначивши, що для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» орендар зобов’язаний повідомити орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проєкту додаткової угоди.
Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення не має самостійного правового значення для вирішення питання про можливість поновлення договору оренди землі на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», якщо орендарем не дотримано процедури, встановленої, зокрема, частиною третьою статті 33 Закону України «Про оренду землі», а саме не надано до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі проєкт додаткової угоди.
22 вересня 2020 року Велика Палата Верховного Суду розглянула касаційну скаргу Ковельської міської ради на рішення Ковельського міськрайонного суду Волинської області від 15 квітня 2019 року та постанову Волинського апеляційного суду від 03 липня 2019 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Ковельської міської ради Волинської області, треті особи: виконавчий комітет Ковельської міської ради Волинської області, ремонтне житлово-комунальне підприємство No 2 міста Ковеля про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, і прийняла постанову, в якій зазначила таке.
ОБСТАВИНИ СПРАВИ
15 квітня 2013 року між ОСОБА_1 (орендар) та Ковельською міською радою в особі міського голови Кіндера О. О. (орендодавець) укладено договір оренди No 1/43, за умовами якого орендодавець надала, а орендар прийняла в строкове платне користування (оренду) земельну ділянку площею 12 кв. м для розміщення та обслуговування тимчасового торгового кіоску, на підставі рішення Ковельської міської ради <…>. Договір укладено на 5 років до 28 березня 2018 року включно.
30 грудня 2014 року право оренди земельної ділянки площею 12 кв. м було зареєстровано на строк до 28 березня 2018 року з правом пролонгації.
Пунктом 8 укладеного між сторонами договору оренди землі передбачено,що після закінчення строку договору орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на поновлення його дії на новий строк. У цьому разі він повинен не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору, тобто до 28 лютого 2018 року, повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
4 січня 2018 року ОСОБА_1 звернулась до Ковельської міської ради з проханням поновити договір оренди земельної ділянки, оскільки строк його дії закінчується 28 березня 2018 року.
9 березня 2018 року вона отримала лист від 26 лютого 2018 року за підписом міського голови, у якому повідомлялося про те, що Ковельська міська рада не буде продовжувати строк дії договору оренди земельної ділянки, оскільки має намір розширити АДРЕСА_1 та демонтувати у зв’язку з цим торгові споруди, в тому числі і кіоск позивачки.
ОСОБА_1 вважає, що відповідно до вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі»дія договору оренди земельної ділянки поновлена на той самий строк і на тих самих умовах, на яких цей договір був укладений, оскільки протягом одного місяця після закінчення строку його дії міська рада не вирішила питання про відмову у поновленні договору і не повідомила її про це.
ОЦІНКА СУДУ
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п’ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі»встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором <…>.
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку (частина восьма статті 33 цього Закону). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина дев’ята статті 33 вказаного Закону).
Тобто виникненню в орендодавця обов’язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі»). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Згідно з висновком Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеним у постанові від 10 вересня 2018 року у справі No 920/739/17, <…> повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 цього Закону, не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією нормою саме й полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує проти поновлення договору, зокрема, у зв’я зку з належним виконанням договору оренди землі. Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у мовчазній згоді.
Разом з тим у справі No 920/739/17 установлено, що орендар земельної ділянки виконав свій обов’язок щодо завчасного повідомлення орендодавця до закінчення строку дії договору про намір його поновити та надіслав проект відповідної додаткової угоди. І саме з належним виконанням орендарем обов’язків за договором та вимог частин першої-третьої статті 33 Закону України «Про оренду землі»й недотриманням орендодавцем вимог частини п’ятої статті 33 цього Закону суд касаційної інстанції пов’язував виникнення в орендаря права на поновлення договору оренди на підставі частини шостої статті 33 зазначеного Закону(пункти5.3 – 5.7 постанови).
З огляду на вказане Велика Палата Верховного Суду вважає за необхідне відступити від висновку Верховного Суду у складі судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, викладеного у постанові від 10 вересня 2018 року у справі No 920/739/17, а саме стосовно тверджень про необов’язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі».
У справі, яка розглядається, суди встановили, що позивачка не дотрималась вимог частини третьої статті 33 Закону України «Про оренду землі», не надавши до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі проект додаткової угоди.
Посилання позивачки на те, що відповідач лише листом від 26 лютого 2018 року No 7.11/199 повідомив її про те, що не буде продовжувати на новий термін договір оренди землі, не має самостійного правового значення для вирішення питання про можливість поновлення договору оренди землі на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки позивачкою не дотримано процедури, встановленої зокрема частиною третьою статті 33 цього Закону, яка дає орендареві підстави розраховувати на можливість такого поновлення в силу закону.
Відтак, висновки судів попередніх інстанцій про задоволення позову є помилковими.
Детальніше з тестом постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі No 159/5756/18 можна ознайомитися за посиланням https://reyestr.court.gov.ua/Review/92270706
Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі No 313/350/16-ц – https://reyestr.court.gov.ua/Review/92270705