Законодавчі зміни та практика земельних відносин в умовах воєнного стану: адвокат Дмитро Навроцький

Дмитро Навроцький – адвокат, керуючий партнер АО SENSUM, член Центру земельного права ВША НААУ провів для адвокатів захід із підвищення кваліфікації на тему: «Земельні відносини: законодавчі зміни та практика в умовах воєнного стану».

Лектор окреслив перелік нормативно-правових актів, якими станом на сьогодні визначено порядок регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану, а саме:

  1. Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24.03.2022 року №2145-ІХ (набрання чинності 07.04.2022 року) передбачає внесення основних змін до Розділу Х ЗК України, доповнивши пунктами 27 та 28.
  2. Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» від 15.03.2022 року №2120-ІХ (набрання чинності 17.03.2022 року).
  3. Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо особливостей регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану» від 12.05.2022 року №2247-ІХ (набрання чинності 09.06.2022 року).

Під час семінару виділено основні зміни в регулюванні земельних відносин, зокрема:

  • (1) земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності можуть надаватися в користування лише для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. У разі передачі землі, яка не призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, цільове призначення не змінюється;
  • (2) безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою безоплатної передачі, розроблення такої документації забороняється;
  • (3) формування нових земельних ділянок, окрім спрощеної передачі в оренду, забороняється;
  • (4) земельні торги щодо прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності не проводяться;
  • (5) земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності, права оренди, емфітевзису щодо яких виставлені на земельні торги, переможець у яких невизначений, підлягають передачі в оренду. Вимоги частини п’ятої статті 136 Земельного кодексу у разі передачі таких земельних ділянок в оренду не застосовуються;
  • (6) земельні торги щодо набуття права оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності, які оголошені і незавершені до набрання чинності цим підпунктом, вважаються скасованими;
  • (7) оголошення нових земельних торгів щодо набуття права оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності забороняється.

Зміни, які безпосередньо стосуються оренди землі полягають у наступному:

  • договори, строк дії яких закінчився 07.04.2022 року автоматично поновлюються на 1 рік;
  • розмір орендної плати становить не менше 8% від НГО;
  • передбачається електронний порядок укладення договору;
  • здійснюється реєстрація договору, а не права;
  • договір автоматично припиняється після спливу 1 року та не підлягає поновленню;
  • передача земельних ділянок здійснюється згідно вимог ст. 122 ЗК України;
  • дозволяється суборенда, але з певними умовами.

Наголосив лектор також на важливості податкових змін, які торкаються земельних відносин.

Зокрема, тимчасово, на період з 1 березня 2022 року по 31 грудня року, наступного за роком, у якому припинено або скасовано воєнний стан, надзвичайний стан, не нараховується та не оплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності), за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) бойові дії, або на територіях тимчасово окупованих збройними формуваннями Російської Федерації, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних та юридичних осіб, а також за земельні ділянки (земельні частки (паї), визначені обласними військовими адміністраціями як засмічені вибухонебезпечними предметами та/або на яких наявні фортифікаційні споруди.

Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих збройними формуваннями Російської Федерації, визначається Кабінетом Міністрів України.

Однак, варто зауважити, що Кабінет Міністрів України наразі не затвердив перелік таких територій. Наявний лише Наказ Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України № 75 від 25.04.2022 року, у якому визначені такі території, проте він не може використовуватися для потреб оподаткування.

На практиці користувачам земельних ділянок на тимчасово окупованих територіях приходять податкові повідомлення-рішення про необхідність погашення плати за землю. У ДПС пояснюють, що нарахування податкових зобов’язань здійснюється в автоматичному режимі. Жодних інших роз’яснень з приводу необхідності сплати податків не надає ні ДПС, ні Комітет ВРУ з питань фінансів, податкової та митної політики. Отже, наразі це питання не до кінця врегульоване з точки зору застосування передбачених законом пільг зі сплати за землю.

У випадку, якщо користувач землі на тимчасово окупованій території або в районі ведення бойових дій все ж таки отримав податкове повідомлення-рішення, йому слід скористатися механізмом адміністративного оскарження, а також звернутися зі скаргою до Офісу Ради бізнес-омбудсмена. Якщо застосування такої процедури не було успішним, та у користувача немає можливості звернутися до суду з позовом у зв’язку з перебуванням на непідконтрольній території, дану обставину слід зафіксувати для поновлення строку звернення до суду.

Під час заходу Дмитро Навроцький приділив увагу окремим аспектам речових прав на землю на тимчасово окупованих територіях.

Дане питання регулюється комплексним Законом «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України», згідно яким на тимчасово окупованій території право власності охороняється згідно із законодавством України.

Будь-який правочин щодо нерухомого майна, у тому числі щодо земельних ділянок, вчинений з порушенням вимог цього Закону, інших законів України, вважається недійсним з моменту вчинення і не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю.

За можливості, якщо це не було зроблено раніше, рекомендується реєструвати права на земельні ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно для ідентифікації інформації про власника/користувача.