Оренда землі залишається базовим механізмом використання сільгоспземель в Україні. При цьому строки дії договорів, що визначають інвестиційну привабливість об’єкта, часто стають джерелом спорів і втрат. У різні періоди по-різному визначався момент старту перебігу строку.
Про це зазначає член Ради Комітету НААУ з питань аграрного, земельного та довкілевого права, адвокат Ян Білоголовий, інформує Національна асоціація адвокатів України.
Максимум і мінімум
Стаття 19 Закону «Про оренду землі» задає рамку для строків оренди: сторони визначають їх за домовленістю, але в межах імперативних обмежень. Загальна «стеля» однакова для всіх випадків — строк дії договору не може перевищувати 50 років.
Окремо закон встановлює мінімальні строки для оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення залежно від мети використання. Для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства та особистого селянського господарства строк не може бути меншим ніж 7 років. Якщо ділянка передається для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду), мінімальний строк становить 25 років. Для меліорованих земель, на яких проводиться гідротехнічна меліорація і які передаються для товарного виробництва, фермерства або ОСГ, мінімальний строк — 10 років. Ці мінімуми не можуть бути зменшені домовленістю сторін. Водночас законодавство не виключає можливості передбачити в договорі умови та механізм його одностороннього розірвання, зокрема після фактичного використання земельної ділянки протягом меншого періоду.
У цій же статті закріплено правило обчислення дати закінчення оренди від дати укладення договору. Водночас це правило не завжди діяло в такому вигляді: у різні періоди закон по-різному пов’язував «старт» відліку строку з моментом підписання, нотаріальним посвідченням та реєстраційними процедурами. Від правильного визначення періодів регулювання залежить фактичний початок і завершення оренди в конкретному договорі.
До 31 грудня 2012
До 2013 року старт перебігу строку оренди був прив’язаний до державної реєстрації договору. Якщо сторони домовлялися про нотаріальне посвідчення, відлік строку пов’язували з нотаріальним посвідченням та подальшою державною реєстрацією договору.
Велика Палата Верховного Суду у справі № 907/882/22 (постанова від 15.10.2025), пояснюючи еволюцію регулювання, окремо зауважила, що законодавству того періоду була властива концепція розмежування дати укладення договору оренди землі і дати набрання ним чинності.
1 січня 2013 – 15 січня 2020
01.01.2013 набрала чинності нова редакція Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (Закон № 1878-VI). Зі статей 182, 640, 657, 732, 745 Цивільного кодексу прибрали посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону «Про оренду землі» виключили статті 18 та 20 про обов’язкову державну реєстрацію договорів. Відтак «реєстраційним» об’єктом став не договір, а право оренди: воно підлягає державній реєстрації на підставі укладеного договору (частина п’ята статті 6 Закону «Про оренду землі»; пункт 2 частини першої статті 4 та пункт 1 частини першої статті 19 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Це призвело до розмежування двох моментів:
1) укладення договору як зобов’язання (досягнення згоди щодо всіх істотних умов і підписання), з якого виникають права та обов’язки сторін у зобов’язальних правовідносинах;
2) виникнення речового права оренди, яке пов’язане з моментом державної реєстрації права.
Для договорів, укладених із 01.01.2013, момент укладення пов’язується з досягненням сторонами згоди щодо всіх істотних умов і підписанням у простій письмовій формі, якщо інше не погоджено, за умови дотримання вимог статей 638, 759 і 792 Цивільного кодексу та статті 15 Закону «Про оренду землі».
Такий підхід ВП ВС підтвердила у постанові від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19 у частині розмежування «укладення договору» і «виникнення права оренди». З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає обов`язок передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря – отримати право користування земельною ділянкою.
У цьому ж контексті ВП ВС підтримала висновок Верховного Суду України, викладений у постанові від 13.06.2016 у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір оренди є укладеним з моменту досягнення згоди в належній формі, а право оренди виникає з моменту державної реєстрації. Водночас для договорів, укладених після 01.01.2013, ВП ВС відступила від підходу, за яким договір оренди набуває чинності з дня державної реєстрації
Тож правники, враховуючи певні висновки попередньої судової практики, вважали, що строк дії договору оренди землі, який підписали сторони з 01.01.2013, починав діяти за будь-яких умов саме з дати підписання.
Але ВП ВС у постанові від 06.03.2024 у справі № 902/1207/22, не відступаючи від висновків Касаційного цивільного суду (зокрема постанови від 24.05.2023 у справі № 709/1186/21, від 31.05.2023 у справі № 709/1187/21, від 15.06.2023 у справі № 390/356/21, від 26.07.2023 у справі № 357/8085/19), сформулювала правило для договорів із типовою фразою про старт строку. Якщо в договорі цього періоду прямо зазначено, що перебіг строку дії (набрання чинності) починається з «моменту підписання та державної реєстрації права оренди», строк обчислюється з моменту державної реєстрації права оренди, а не з дати підписання. Якщо ж такого застереження немає, строк дії договору починає перебіг з дати підписання договору.
Після 16 січня 2020
З цієї дати Закон України «Про оренду землі» закріпив імперативне правило: дата закінчення дії договору обчислюється від дати його укладення. Для останнього періоду вирішальним є саме факт укладення договору, а не те, як сторони сформулювали момент «набрання чинності». Тому навіть якщо в тексті договору зазначено, що він набирає чинності з «моменту підписання та державної реєстрації права оренди», така умова не змінює правила обчислення строку від дати укладення.
Якщо сторони домовилися про нотаріальне посвідчення договору, строк його дії починає рахуватися після підписання сторонами та нотаріального посвідчення.
Цю логіку підтвердив Касаційний цивільний суд ВС у справі № 357/12982/23 (постанова від 24.07.2025). Сторони не можуть врегулювати відносини у спосіб, який суперечить імперативним нормам абзацу третього частини першої статті 15 та другого речення частини першої статті 19 Закону «Про оренду землі» у редакції Закону № 340-IX, зокрема встановлювати інші правила визначення дати початку перебігу строку або не зазначати дату укладення договору. Умови, що не відповідають цим вимогам, не створюють для сторін тих наслідків, на які вони розраховували.
***
Отже, у спорах про строки оренди вирішальним є не «скільки років написали», а від якої події закон дозволяє вести відлік певного періоду укладення договору.
Для договорів, укладених до 01.01.2013, відлік строку прив’язувався до державної реєстрації договору, потім до 15.01.2020 строк міг рахуватися по-різному залежно від того, як сторони сформулювали старт у договорі, після цього закон закріпив імператив: дата закінчення договору обчислюється від дати його укладення.
Аби першими отримувати новини, підпишіться на телеграм-канал ADVOKAT POST.