Ключові зміни у земельному законодавстві в умовах воєнного стану: адвокат Навроцький

У Вищій школі адвокатури НААУ відбувся вебінар на тему: “Ключові зміни у земельному законодавстві в умовах воєнного стану”.

Лектором виступив Дмитро Навроцький – адвокат, керуючий партнер AO Sensum, член комітету НААУ з аграрного та земельного права, член Центру земельного права ВША.

Лектор розповів про НПА, які регулюють земельні правовідносини в умовах воєнного стану, податкові зміни, правила користування землями с/г призначення, умови передачі земельних ділянок в оренду.

Нормативно-правові акти, якими визначено порядок земельних відносин в умовах воєнного стану

Закон України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану від 24.03.2022 року №2145-ІХ (набрання чинності 07.04.2022 року).

Передбачає внесення основних змін до Розділу Х ЗК України доповнивши пунктами 27 та 28.

Закон України Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану від 15.03.2022 року №2120-ІХ (набрання чинності 17.03.2022 року).

Що стосується податкових змін?

Змінами передбачено, що на період з 1 березня 2022 року по 31 грудня року, наступного за роком, у якому припинено або скасовано воєнний, надзвичайний стан, не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) бойові дії, або на територіях, тимчасово окупованих збройними формуваннями Російської Федерації, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних або юридичних осіб, а також за земельні ділянки (земельні частки (паї), визначені обласними військовими адміністраціями як засмічені вибухонебезпечними предметами та/або на яких наявні фортифікаційні споруди (земельні ділянки, які використовуються для оборони країни)

Слід зазначити, що перелік територій та земельних ділянок, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих збройними формуваннями Російської Федерації, визначається Кабінетом Міністрів України. (на сьогоднішній день такой Постанови немає)

Правила користування землями сільськогосподарського призначення

Законом 2145 передбачено, що:

  • земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності можуть надаватися у користування лише для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;
  • безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації забороняється;
  • формування нових земельних ділянок, окрім спрощеної передачі в оренду, забороняється;
  • земельні торги щодо прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності не проводяться;
  • земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності, права оренди, емфітевзису щодо яких виставлені на земельні торги, переможець у яких не визначений, підлягають передачі в оренду. Вимоги частини п’ятої статті 136 цього Кодексу у разі передачі таких земельних ділянок в оренду не застосовуються.
  • земельні торги щодо набуття права оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності, які оголошені і не завершені до набрання чинності цим підпунктом, вважаються скасованими.
  • оголошення нових земельних торгів щодо набуття права оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності забороняється.

Основні зміни, які стосуються оренди землі

  • Автоматичне поновлення договорів, які закінчилися 07.04.2022 року на 1 рік;
  • Розмір орендної плати не менше 8% від НГО;
  • Електронний порядок укладення договору;
  • Реєстрація договору , а не права;
  • Догові автоматично припиняються після спливу 1 року та не підлягає поновленню;
  • Передача земельних ділянок здійснюється згідно вимог ст. 122 ЗК України.
  • Суборенда дозволена, але з особливими умовами.

Якими є нові умови щодо передачі земельних ділянок в оренду?

Обмеження, що поширюються виключно на договори оренди землі, які укладаються по спрощеній процедурі:

  • користувач НЕ отримує право на компенсацію власних витрат на поліпшення ділянки;
  • НЕ відбувається поновлення договору оренди землі, укладення договору оренди землі на новий строк із використанням переважного права орендаря;
  • НЕ має право особа, яка отримала земельну ділянку по спрощеній процедурі передавати ділянки в суборенду;
  • встановлення земельного сервітуту;
  • зміну угідь ділянки;
  • будівництво на ділянці об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд);
  • закладення на ділянці багаторічних насаджень;
  • переважне право на купівлю орендованої ділянки у разі її продажу;
  • відчуження, передачу в заставу (іпотеку) права користування ділянкою;
  • заборона поділу ділянки, об’єднання її з іншою ділянкою;
  • заборона використання для власних потреб наявних на ділянці загальнопоширених корисних копалин, торфу, лісу, водних об’єктів, а також інших корисних властивостей землі;
  • зміну цільового призначення ділянки.

Суборенда в умовах воєнного стану

Суборенда можлива як для земель державної, комунальної власності так і земель приватної форми власності. 

Але, вона можлива на строк до одного року і з метою використання земельної ділянки за цільовим призначенням. 

Передача здійснюється без згоди власника земельної ділянки на підставі письмового договору про передачу права землекористування між землекористувачем та особою, якій передається право користування земельною ділянкою, що укладається в електронній формі і має містити відомості про:

  • сторони договору;
  • право землекористування, яке передається (із зазначенням площі, кадастрового номера земельної ділянки (за наявності), її цільового призначення, місця розташування, документа, що посвідчує право землекористування);
  • строк, на який передається право (із зазначенням дати закінчення дії договору).

Передача в оренду земельних ділянок постійними користувачами та емфітевтами

На сьогоднішній день також дозволено передавати землі, які перебувають у постійному користуванні в оренду. Це положення діє виключно на землі с/г призначення, які перебувають у користуванні фізичних або юридичних осіб.

Землі, постійними користувачами яких є державні і комунальні підприємства, установи, організації не мають право цього робити. 

Оформлення передачі в оренду земельних ділянок постійними користувачами та емфітевтами

Договір оренди земельної ділянки с/г призначення державної та комунальної власності, що передається в оренду постійним користувачем, емфітевтом, укладається в електронній формі та засвідчується кваліфікованими електронними підписами орендаря і орендодавця. Такий договір, зміни до нього, а також договір про розірвання такого договору оренди підлягають державній реєстрації, що здійснюється районною військовою адміністрацією. (більш детально про реєстрацію та особливості цієї процедури можна ознайомитися у пунктах 27, 28 перехідних положень Земельного Кодексу України)