Про договір оренди землі у практиці Верховного Суду розповіла доктор юридичних наук, доцент, керівник відділу аналітичної та правової роботи Великої Палати Верховного Суду Людмила Козловська під час заходу з підвищення професійного рівня адвокатів, що відбувся у Вищій школі адвокатури НААУ.
Лектор докладно проаналізувала разом з учасниками договір оренди землі у практиці Верховного Суду, а саме:
- 1. Загальні положення про договір оренди землі.
- 2. Сторони договору оренди землі.
- 3. Укладення договору оренди землі.
- 4. Укладення додаткової угоди до договору оренди землі.
- 5. Істотні умови договору оренди землі.
- 6. Типовий договір оренди землі.
- 7. Орендна плата за землю.
- 8. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
- 9. Державна реєстрація договору оренди землі та державна реєстрація права оренди землі.
- 10. Поновлення договору оренди землі та переважне право на укладення договору оренди землі.
- 11. Розірвання договору оренди землі.
12. Визнання недійсним договору оренди землі.
У рамках характеристики договору оренди землі акцентовано на наступному:
1. Загальні положення про договір оренди землі
Договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар – використовувати її відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Визначення земельної ділянки як об’єкта цивільних прав (ст. 79-1 ЗК України).
Право оренди – засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою (ст. 93 ЗК України).
Судова практика (ВП ВС, 05.06.2018, справа № 338/180/17):
Якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов договору, договір є неукладеним; права та обов’язки не виникають.
2. Сторони договору оренди землі
- Орендодавець – власник земельної ділянки або уповноважена особа
- Орендар – фізична або юридична особа
- У разі смерті орендодавця – перехід прав до спадкоємців
Судова практика (ВС, 13.06.2016, справа № 6-643цс16):
Спадкоємець, який набув право власності на земельну ділянку, автоматично набуває прав та обов’язків орендодавця
3. Укладення договору оренди землі
- Істотні умови визначені ст. 15 Закону «Про оренду землі»
- Договір укладається у письмовій формі
- Право оренди виникає з моменту державної реєстрації
Судова практика (ВП ВС, 15.01.2020, справа № 322/1178/17):
Факт державної реєстрації договору не є безумовним підтвердженням його укладення, якщо сторони не погодили істотні умови.
4. Укладення додаткової угоди
- Зміна умов договору здійснюється за згодою сторін
- Додаткова угода є невід’ємною частиною договору
Судова практика (ВП ВС, 29.09.2020, справа № 378/596/16-ц):
Внесення змін можливе лише за взаємною згодою сторін; одностороння зміна умов не допускається.
5. Істотні умови договору
До істотних умов належать:
- об’єкт оренди (кадастровий номер, площа, місце розташування);
- строк;
- орендна плата.
Судова практика (ВП ВС, 05.06.2018, № 338/180/17):
Відсутність хоча б однієї істотної умови означає неукладеність договору.
6. Типовий договір оренди землі
- Затверджується Кабінетом Міністрів України.
- Є обов’язковим для застосування.
- Умови можуть бути конкретизовані, але не суперечити типовому договору.
Судова практика:
Постанова КГС ВС від 29.08.2018, № 908/2100/17:
Рішення органу місцевого самоврядування про затвердження зразку договору оренди землі з метою конкретизації типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМ України «Про затвердження Типового договору оренди землі» від 03.03.2004 № 220, є обов’язковим для відповідного землекористувача.
7. Орендна плата за землю
- Є істотною умовою договору.
- Визначається у відсотках від нормативної грошової оцінки.
- Може переглядатися.
Судова практика (ВП ВС, 16.06.2020, справа № 145/2047/16-ц):
Невизначеність розміру орендної плати або порядку її внесення є підставою для визнання договору неукладеним.
8. Нормативна грошова оцінка
Для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності базою для обрахунку є нормативна грошова оцінка земельних ділянок (НГО).
Порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок встановлено Законом «Про оцінку земель».
Відповідно до ч. 5 ст. 5 Закону НГО земельних ділянок використовується для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Підставою для проведення оцінки земель є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
Судова практика:
- Постанова ВП ВС від 09.11.2021 № 635/4233/19: підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку, а не рішення органів місцевого самоврядування. Рішення ОМС бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.
- У справі № 635/4233/19 ВП ВС виходила з того, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки може встановлюватися договором, та дійшла висновку про необхідність внесення змін до договору оренди у зв’язку зі зміною розміру нормативно-грошової оцінки. ВП ВС відступила від правового висновку ВС України щодо порядку зміни розміру орендної плати внаслідок зміни нормативної грошової оцінки землі, визначивши, що якщо договір оренди землі змінений судом, то договірне зобов’язання в частині розміру орендної плати змінюється з моменту набрання рішенням суду законної сили, а не з моменту введення в дію нової нормативної грошової оцінки землі. Постанова ВП ВС від 16.02.2021 № 921/530/18.
9. Державна реєстрація договору та права оренди
- Право оренди виникає з моменту державної реєстрації.
- Реєстрація договору та реєстрація права оренди – різні юридичні факти.
Судова практика (ВП ВС, 15.01.2020, № 322/1178/17):
Відсутність належної державної реєстрації означає відсутність права оренди
10. Поновлення договору та переважне право
- Орендар має переважне право на поновлення.
- Необхідне своєчасне повідомлення орендодавця.
Судова практика:
- ВП ВС, 22.09.2020, справа № 159/5756/18 – автоматичне поновлення можливе лише за дотримання встановленої процедури
- ВП ВС, 31.08.2021, справа № 903/1030/19 – порушення процедури позбавляє переважного права.
11. Розірвання договору оренди землі
- Можливе за згодою сторін або за рішенням суду.
- Підстави: істотне порушення умов договору.
Судова практика (ВП ВС, 16.06.2020, № 145/2047/16-ц):
Систематична несплата орендної плати є істотним порушенням та підставою для розірвання договору.
12. Визнання договору недійсним
- Підстави – недодержання вимог закону.
- Можлива нікчемність або оспорюваність.
Судова практика:
- ВП ВС, 05.06.2018, № 338/180/17 – неукладений договір не може визнаватися недійсним.
- ВП ВС, 29.09.2020, № 378/596/16-ц – правові наслідки недійсності договору оренди землі.
Аби першими отримувати новини, підпишіться на телеграм-канал ADVOKAT POST.