Про поновлення договору оренди землі у практиці Верховного Суду Людмила Козловська

Про поновлення договору оренди землі у практиці Верховного Суду розповіла доктор юридичних наук, доцент, керівник відділу аналітичної та правової роботи Великої Палати Верховного Суду Людмила Козловська під час заходу з підвищення професійного рівня адвокатів, що відбувся у Вищій школі адвокатури НААУ.

Лектор докладно проаналізувала разом з учасниками практику Верховного Суду у справах про поновлення договору оренди землі, а саме:

1. Загальні положення про договір оренди землі. Укладення договору оренди землі.
2. Істотні умови договору оренди землі. Дата укладення договору оренди як істотна умова договору.
3. Поновлення договору оренди землі та переважне право на укладення договору оренди землі.
4. Укладення додаткової угоди до договору оренди землі.
5. Визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди землі.
6. Державна реєстрація договору і права оренди землі та поновлення договорів оренди землі.
7. Ненабрання чинності договором оренди та відсутність підстав для поновлення договору оренди.
8. Поновлення договору оренди землі в порядку, передбаченому ч.6 ст. 33 ЗУ ” Про оренду землі” ( в редакції, чинній до 5 грудня 2019 року).
9. Переважне право на укладання договору оренди землі.
10. Припинення переважного права на укладання договору оренди землі.
11. Укладання договору оренди землі на новий строк.
12. Висновки.

У рамках характеристики поновлення договору оренди землі акцентовано на наступному:

1. Загальні положення про договір оренди землі. Укладення договору оренди землі

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням сторін може бути посвідчений нотаріально.

Особа, яка може бути орендодавцем, має право встановити або скасувати вимогу нотаріального посвідчення (ст. 14 Закону України «Про оренду землі»).

Типовий договір оренди землі та типовий договір оренди землі в комплексі з водним об’єктом затверджуються Кабінетом Міністрів України.

У разі оренди земель державної або комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення уповноваженого органу (ст. 122 ЗК України).

Судова практика:

Постанова КГС ВС від 29.08.2018, № 908/2100/17.

2. Істотні умови договору оренди землі. Дата укладення договору оренди як істотна умова

Із 16.01.2020 до істотних умов договору оренди землі належить дата укладення договору (ст. 15 Закону).

Дата укладення є відправною точкою для початку перебігу строку дії договору.

ВП ВС підкреслила: сторони не можуть встановлювати власні правила щодо дати початку дії договору, оскільки це імперативна норма (абз. 3 ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 19 Закону №161-XIV).

Судова практика:

Велика Палата ВС, постанова від 6.03.2024, № 902/1207/22.

3. Поновлення договору оренди землі та переважне право на укладення договору

До 05.12.2019 ст. 33 Закону мала назву «Поновлення договору оренди землі».

Після змін Законом №340-IX запроваджено два окремі механізми:

Переважне право на укладення нового договору (ст. 33);
Поновлення договору (ст. 32-2 Закону та ст. 126-1 ЗК України).

Вилучено ч. 6–8 ст. 33 — скасовано автоматичну пролонгацію договорів.

Судова практика:

Постанова КГС ВС від 16.04.2025, № 910/14933/22.
Постанова Земельної палати КГС ВС від 23.11.2023, № 906/1314/21.

4. Укладення додаткової угоди до договору оренди землі

Якщо орендар продовжує користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору і відсутні заперечення орендодавця, договір вважається поновленим на той самий строк і умовах (ч. 6 ст. 33 Закону у старій редакції).

Передача земельної ділянки в користування на новий строк оформлюється укладенням додаткової угоди (ч. 8 ст. 33 Закону).

У разі ухилення орендодавця — належний спосіб захисту: визнання укладеною додаткової угоди із зазначенням її змісту.

Судова практика:

ВП ВС, постанова від 26.05.2020, № 908/299/18.
ВП ВС, постанова від 29.09.2020, № 378/596/16-ц.

5. Визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору

Визначальним є момент державної реєстрації права, а не дата підписання договору.

ВП ВС підтримала позицію, що реєстраційні дії є моментом набрання договором чинності.

Судова практика:

ВП ВС, постанова від 23.06.2020, № 696/1693/15-ц.

6. Державна реєстрація договору і права оренди землі та поновлення договорів

ВП ВС у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц вказала, що проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підміняти державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору), а тому не може впливати на момент набрання чинності таким договором, укладеним до 1 січня 2013 року; оскільки орендар не зареєстрував договір оренди, то цей договір не набрав чинності.

Визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, укладеного до 01 січня 2013 року:

За спірним договором оренди земельної ділянки сторони визначили момент укладення договору, а відтак і початок перебігу строку його дії та пов`язали з моментом державної реєстрації договору. Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (ч. 2 ст. 631 ЦК), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції ч. 3 ст. 640 ЦК є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до ч. 3 ст. 631 ЦК. Постанова ВП ВС від 15.01.2020, № 322/1178/17.

ВП ВС зазначила, що обов`язок забезпечити державну реєстрацію договору оренди покладено на орендаря. Згідно із частиною другою ст. 90 ЗК порушені права власників земельних ділянок підлягають поновленню в порядку, встановленому законом. Згідно із ч. 2 ст. 651 ЦК договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Постанова ВП ВС від 15.01.2020, № 322/1178/17.

7. Ненабрання чинності договором оренди та відсутність підстав для поновлення

Державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі та має наслідком ненабрання чинності договором оренди

Проведення після 01 січня 2013 року державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору. Тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01 січня 2013 року. Оскільки відповідач не здійснив державну реєстрацію договору оренди землі, договір між позивачем та відповідачем чинності не набрав. Постанова ВП ВС від 23.06.2020 року у справі № 696/1693/15-ц).

Державна реєстрація права оренди за договором оренди землі, проведена після спливу терміну, на який цей договір укладався, має наслідком ненабрання чинності договором оренди та відсутність підстав для поновлення договору оренди. Постанова КГС ВС від 27.11.2018, № 909/1190/17.

8. Поновлення договору оренди в порядку ч.6 ст.33 ЗУ «Про оренду землі» (до 5.12.2019)

Частина 6 ст. 33 (стара редакція): якщо орендар користувався ділянкою після закінчення строку, і протягом місяця не було заперечень — договір вважався поновленим автоматично на той самий строк і умовах.

Додаткова угода мала бути укладена в місячний строк у обов’язковому порядку.

Після Закону №340-IX цей механізм вилучений.

Судова практика: окрема думка у справі №906/1314/21.

9. Переважне право на укладання договору оренди землі

Порівняльний аналіз змісту ст. 33 Закону «Про оренду» вказує на те, що ця стаття передбачала в колишній редакції переважне право на поновлення договору (шляхом укладення додаткової угоди), а в чинній – переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк.

В редакції Закону до 5.12.2019 року стаття 33 Закону мала назву «Поновлення договору оренди землі».

В чинній редакції є стаття 32-2 Закону «Поновлення договорів оренди землі», яка має відсилочний характер «Поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому ст. 126-1 ЗК України». Умова про поновлення договору має встановлюватися договором оренди землі. • В чинній редакції ст. 33 Закону має назву «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк».

Ч. 1 ст. 33 Закону: Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Законом України від 05.12.2019 № 340-IX законодавець фактично розмежував два механізми, які раніше були закладені в попередній редакції ст.33 Закону «Про оренду землі»:

1) реалізації переважного права на укладення нового договору оренди землі (який відповідно до чинних приписів Закону України “Про оренду землі” врегульовано статтею 33) та

2) реалізації права на поновлення договору оренди землі (який регулюється субсидіарно приписами статті 32-2 Закону України “Про оренду землі” та 126-1 Земельного кодексу України.

Судова практика: Окрема думка в справі № 906/1314/21.

10. Припинення переважного права на укладення договору

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4 ст. 33 Закону у чинній редакції).

Судова практика:

КГС ВС, постанова від 09.09.2025, № 912/3809/16.
КГС ВС, постанова від 05.02.2025, № 918/456/24.

11. Укладання договору оренди землі на новий строк

Укладання договору оренди землі на новий строк це переважне право добросовісного орендаря, що надає можливість сторонам змінювати істотні умови при укладенні нового договору.

Нова редакція ст. 33 Закону — укладення нового договору, а не поновлення старого.

Судова практика:

КГС ВС, постанова від 23.11.2023, № 906/1314/21.

У разі наявності в особи права власності на об`єкт нерухомості відсутні підстави для укладання договору оренди на новий строк в порядку реалізації переважного права (ст.33 Закону):

З урахуванням наведених приписів у разі наявності в особи права власності саме на об`єкт нерухомості відсутність підстав для поновлення договору оренди землі (укладання договору оренди на новий строк) в порядку ст. 33 Закону не може бути перешкодою для реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об`єкта, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки. Висновок судів попередніх інстанцій про те, що позивач має переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки є помилковим.

Стаття 33 регулює такі відносини, за яких можливим є укладення договору оренди землі не лише з попереднім орендарем, але і з іншою особою, що у спірних правовідносинах виключається. Постанова КГС ВС від 16.04.2025, № 910/14933/22.

Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом 340-IX у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені ст. 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України.

Сторони договору оренди можуть викласти такі умови в проекті додаткової угоди про поновлення договору або шляхом укладення нового договору на нових погоджених сторонами умовах на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі ст. 122 ЗК України. Постанова КГС ВС від 16.04.2025, № 910/14933/22.

12. Висновки:

Для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди землі має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій.
Законом № 340-IX, (набрав чинності 16.01.2020), ч. 1 ст. 19 Закону доповнено: «Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права».
Цим же Законом ст. 15 Закону викладено в такій редакції: «дата укладення та строк дії договору оренди». Із 16.01.2020, окрім строку дії договору оренди землі, до істотних умов цього правочину належить також дата його укладення.
Якщо не здійснено державну реєстрацію договору оренди землі, договір оренди чинності є неукладеним.
Договір, який не набрав чинності, не може бути поновлений в порядку переважного права орендаря.
Якщо орендодавець відмовляється чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов’язковість укладення якої передбачена ч. 8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди з викладенням її змісту (в редакції Закону до змін від 5.12.2019).
Щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк застосуванню підлягає ст. 33 Закону в редакції Закону № 340-IX, чинній на момент звернення з такою вимогою (зміна договору).
Порівняльний аналіз змісту ст. 33 Закону «Про оренду» вказує на те, що ця стаття передбачала в колишній редакції переважне право на поновлення договору (шляхом укладення додаткової угоди), а в чинній – переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк.
Законом України від 05.12.2019 № 340-IX законодавець фактично розмежував два механізми, які раніше були закладені в попередній редакції ст.33 Закону «Про оренду землі»:

1) реалізації переважного права на укладення нового договору оренди землі (який відповідно до чинних приписів Закону України “Про оренду землі” врегульовано статтею 33) та;

Аби першими отримувати новини, підпишіться на телеграм-канал ADVOKAT POST.

Related Posts: