Порушення, допущені органами публічної влади під час визначення умов та порядку приватизації, не можуть бути безумовною підставою для визнання приватизаційних договорів недійсними та повернення приватизованого майна державі з порушенням права власності покупця, якщо вони не допущені внаслідок винної, протиправної поведінки самого покупця.
Викуп орендарем орендованого ним приміщення, виходячи з положення статті 11, статті 18-2 Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)”, може бути лише за умови, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об’єкта без завдання йому шкоди в розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб’єктом оціночної діяльності – суб’єктом господарювання для цілей оренди майна. В іншому разі приватизація такого приміщення повинна здійснюватися в загальному порядку за результатами проведення аукціону або конкурсу.
Покупець, який за відсутності в нього законодавчо встановлених підстав для приватизації майна шляхом викупу у зв’язку з нездійсненням ним поліпшень майна, яке неможливо відокремити від відповідного об’єкта без завдання йому шкоди, звернувся до органів місцевого самоврядування із заявою про приватизацію орендованого майна шляхом викупу,є недобросовісним.
ОП КГС ВС розглянула справу за позовом Керівника Харківської місцевої прокуратури до Харківської міської ради (відповідач—1), Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (далі – Управління комунального майна) та Фізичної особи-підприємця Нагорної Світлани Михайлівни (далі – ФОП Нагорна С.М.) про: 1) визнання незаконним та скасування пункту 76 рішення Харківської міської ради щодо відчуження об’єкта комунальної власності, 2) визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових будівель, укладеного між управлінням комунальної власності та ФОП Нагорною С.М. 3) скасування рішення про державну реєстрацію права власності за ФОП Нагорною С.М., 4) зобов’язання ФОП Нагорну С.М. повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення, 5) визнати за територіальною громадою міста Харкова в особі Харківської міської ради право власності на об’єкт нерухомого майна.
ОБСТАВИНИ СПРАВИ
Між Управлінням комунального майна (орендодавець) та ФОП Нагорною С.М. (орендар) укладено договір оренди від 30.10.2017 (далі — Договір оренди) на нежитлові приміщення підвалу No 17–20. Відповідно до п. 5.2 Договору орендар має право здійснювати ремонт, реконструкцію орендованого майна у встановленому порядку за наявності письмової згоди орендодавця.Орендар, який належно виконує свої обов’язки, у разі продажу майна, що передане в оренду,має переважне право перед іншими особами на його придбання (п.5.6 Договору).
ФОП Нагорна С.М. звернулась до Управління комунального майна з проханням дозволити приватизацію орендованих приміщень.
Відповідно до пункту 76 додатку до рішення Харківської міської ради від 21.02.2018 нежитлові приміщення підвалу No 17–20 у житловому будинку визначені до приватизації шляхом викупу ФОП Нагорною С.М.
03.08.2018 між Управлінням комунального майна (продавець) та ФОП Нагорною С.М. (покупець) було укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, орендованих ФОП Нагорною С.М. (далі — Договір купівлі-продажу).
Позовні вимоги прокурора обґрунтовані тим, що Харківська міська рада незаконно обрала спосіб приватизації спірного майна шляхом викупу орендарем.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 30.06.2020 в позові відмовлено.
Постановою Східного апеляційного господарського суду від 03.09.2020 рішення Господарського суду Харківської області від 30.06.2020 скасоване, ухвалено нове рішення про часткове задоволення позову, а саме визнано незаконним та скасовано пункт рішення Харківської міської ради щодо відчуження спірного об’єкта комунальної власності, визнано недійсним Договір купівлі-продажу нежитлових будівель, скасовано рішення про державну реєстрацію права власності за ФОП Нагорною С.М., зобов’язання ФОП Нагорну С.М. повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Пунктом 1 частини першої статті 18-2 Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) визначено, що приватизація об’єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об’єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб’єктом оціночної діяльності суб’єктом господарювання для цілей оренди майна
На час виникнення спірних правовідносин діяв Порядок продажу об’єктів малої приватизації шляхом викупу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затверджений Фондом державного майна України від 02.04.2012 No 439,згідно з яким викуп об’єктів малої приватизації застосовується відповідно до пункту 3.3 розділу III та пункту 7.15 розділу VII цього Порядку щодо об’єктів малої приватизації, які не продані на аукціоні, за конкурсом, а також якщо право покупця на викуп об’єкта передбачено чинним законодавством України.
ОП КГС ВС дійшла висновку, що викуп орендарем орендованого ним приміщення, виходячи з положення статті 11, статті 18-2 Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)”,може бути лише за умови, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об’єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб’єктом оціночної діяльності – суб’єктом господарювання для цілей оренди майна. В іншому разі приватизація такого приміщення повинна здійснюватися у загальному порядку за результатами проведення аукціону або конкурсу.
Матеріали справи не містять доказів на підтвердження того, що орендарем – ФОП Нагорною С.М. здійснювалися будь-які поліпшення орендованих нею приміщень за Договором оренди, а тому суд апеляційної інстанції правильно вказав на помилковість висновку суду першої інстанції про те, що міська рада як орган місцевого самоврядування має право самостійно обирати спосіб приватизації спірних нежитлових приміщень без урахування наведених законодавчих обмежень.
Ураховуючи викладене, ОП КГС ВС погодилась з висновком суду апеляційної інстанції про те, що пункт 76 додатку 1 до рішення Харківської міської ради від 21.02.2018 No1008/18 “Про відчуження об’єктів комунальної власності територіальної громади” прийняте з порушенням вимог Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні”, Закону України “Про приватизацію державного майна”, Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)” і Програми приватизації та відчуження об’єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017–2022 рр., затвердженої рішенням 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання 21.16.2017 No691/17, а тому є незаконним.
Крім того, ОП КГС ВС зазначила, що при вирішенні спору щодо визнання недійсним Договору купівлі-продажу нежитлових приміщень, орендованих ФОП Нагорною С.М., укладеного на підставі пункту 76 додатку 1 до рішення Харківської міської ради від 21.02.2018 No 1008/18 “Про відчуження об’єктів комунальної власності територіальної громади”, має надаватись юридична оцінка необхідності позбавлення покупця права мирного володіння приватизованим майном, враховуючи рішення Європейського суду з прав людини про неможливість витребування у добросовісного набувача майна, яке вибуло з володіння держави внаслідок порушень, допущених уповноваженими посадовими особами, які здійснюють функцію управління державним майном (спори щодо порушення ч. 1 статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод).
Судом апеляційної інстанції у розглядуваній справі встановлено обставини порушення органами місцевого самоврядування умов та порядку приватизації, а також наявність протиправної поведінки самого покупця, який за відсутності у нього законодавчо встановлених підстав для приватизації майна шляхом викупу у зв’язку з нездійсненням ним поліпшень майна, яке неможливо відокремити від відповідного об’єкта без завдання йому шкоди, звернувся до органів місцевого самоврядування з такою заявою, що свідчить про недобросовісність дій орендаря.
Отже, ОП КГС ВС вважає, що позбавлення ФОП Нагорної С. М.майна не суперечитиме принципам, встановленим статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, оскільки такі наслідки обумовлені протиправною поведінкою самого набувача майна.
Повернення у власність територіальної громади майна (приміщення), незаконно відчуженого (шляхом викупу) фізичній особі органом місцевого самоврядування,переслідує легітимну мету контролю за використанням майна відповідно до загальних інтересів у тому, щоб таке відчуження відбувалося у передбачений чинним законодавством спосіб та сприяло досягненню максимального економічного ефекту від продажу об’єкта комунальної власності.
Постановою ОП КГС ВС від 22.01.2021 залишено без змін постанову Східного апеляційного господарського суду від 03.09.2020.
Детальніше з текстом постанови ОП КГС ВС від 22.01.2021 у справі No 922/623/20 можна ознайомитися за посиланням http://reyestr.court.gov.ua/Review/94865168.