ВП ВС конкретизувала власний правовий висновок щодо розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 651 ЦК України за обставин систематичного невнесення орендної плати, визначивши, що систематична несплата орендної плати (два або більше випадків) у повному обсязі є самостійною підставою для розірвання договору відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України. У цьому випадку немає потреби оцінювати істотність порушення та застосовувати загальне правило, передбачене в частині другій статті 651 ЦК України, оскільки законодавство передбачає додаткову (до загальних) підставу розірвання договору оренди землі.
ВП ВС конкретизувала висновки ОП КЦС ВС, КГС ВС та КЦС ВС щодо систематичної сплати орендної плати не у повному обсязі як підстави для розірвання договору, зазначивши, що несплата орендної плати в розумінні пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України охоплює випадки лише повної несплати орендної плати, у строки, визначені договором. Натомість часткова несплата (недоплата) орендної плати може бути підставою для розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 651 ЦК України, якщо таке порушення умов договору буде кваліфіковане як істотне.
ВП ВС відступила від висновку ВСУ та КГС ВС щодо значення сплати заборгованості з орендної плати після пред’явлення позову про розірвання договору оренди, визначивши, що погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди як на підставі частини другої статті 651 ЦК України, так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.
Велика Палата Верховного Суду розглянула касаційну скаргу першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури на постанову Північно- західного апеляційного господарського суду від 20 грудня 2023 року і рішення Господарського суду Рівненської області від 26 вересня 2023 року у справі за позовом керівника Сарненської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Рокитнівської селищної ради (далі – Рада) до ТОВ «Нафтоком ОІЛ» про
розірвання договорів оренди земельних ділянок та повернення земельних
ділянок, і прийняла постанову, в якій зазначила таке.
ОБСТАВИНИ СПРАВИ
ТОВ «Нафтоком ОІЛ» (орендар) та Рокитнівська РДА, Рівненська ОДА (орендодавці) уклали три договори оренди землі.
За умовами договорів оренди орендна плата вноситься орендарем щомісячно шляхом безготівкового перерахування не пізніше 30 числа наступного за звітним періодом місяця на розрахунковий рахунок Томашгородської селищної ради (на цей час Рада). Дія договорів припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін унаслідок невиконання іншою стороною обов’язків, передбачених договором, а також з інших підстав, визначених законом.
Прокурор в інтересах держави в особі Ради звернувся до суду з позовом про розірвання договорів оренди земельних ділянок на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України та частини другої статті 651 ЦК України з огляду на систематичну несплату ТОВ «Нафтоком ОІЛ» орендної плати за землю, що, на думку прокурора, є істотним порушенням умов договорів оренди.
Після пред’явлення позову відповідач сплатив заборгованість, тому Рада як орендодавець та ТОВ «Нафтоком ОІЛ» як орендар стали заперечувати проти позову, посилаючись на доцільність збереження договірних відносин, що відповідатиме інтересам територіальної громади.
Відмовляючи у задоволенні позову, суди першої та апеляційної інстанції зазначили, що немає підстав для розірвання договорів оренди, оскільки не доведено істотності порушення договорів та наявності шкоди, завданої цим порушенням. Водночас відповідач сплатив всю заборгованість, що доводить його добросовісний намір належно виконувати договірні зобов’язання та його
заінтересованість у збереженні орендних правовідносин з позивачем.
ПОЗИЦІЯ ВЕЛИКОЇ ПАЛАТИ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Спеціальними у врегулюванні розірвання договору оренди землі є приписи статті 32 Закону України «Про оренду землі», а також статті 141 ЗК України, пункт «д» частини першої якої передбачає, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою
визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична
несплата орендної плати), та правила частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки – доповнюють одні одних.
Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.
Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.
Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова «несплата», можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права
користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати.
Тож підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Велика Палата Верховного Суду дійшла переконання, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України – у разі істотності порушення договору іншою стороною.
Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.
З огляду на наведені у цій постанові висновки, для забезпечення ефективного функціонування договірних орендних земельних правовідносин і передбачуваності правозастосовної практики Велика Палата Верховного Суду
вважає за доцільне відступити (шляхом його конкретизації) від висновку,
викладеного в її постанові від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 про те, що під час вирішення судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню також підлягають правила частини другої статті 651 ЦК України.
Також Велика Палата Верховного Суду вважає за необхідне відступити (шляхом конкретизації) від висновків, викладених у постановах обєднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц, у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 20 грудня 2022 року у справі № 914/1688/21 та в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 549/178/17, від 10 листопада 2021 року у справі № 175/642/19, від 10 серпня 2022 року у справі № 426/6529/20 про те, що систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобовязання), є підставою для розірвання такого договору.
Водночас той факт, що на момент розгляду справи орендар погасив заборгованість за орендною платою, не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору як на підставі частини другої статті 651 ЦК України, так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.
У контексті частини другої статті 651 ЦК України систематична несплата може
підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути
впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не
спростовується подальшим погашенням заборгованості. У пункті «д» частини
першої статті 141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред’явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати.
З огляду на викладене, Велика Палата Верховного Суду вирішила відступити від висновків Верховного Суду України, викладених у постанові від 21 січня 2015 року у справі № 910/16306/13 та висновків Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладених у постанові від 10 квітня 2018 року у справі
№ 921/383/15-г/17 щодо значення сплати заборгованості з орендної плати після
пред’явлення позову про розірвання договору оренди землі.
Отже, ТОВ «Нафтоком ОІЛ» неодноразово порушувало умови договорів оренди землі, а саме систематично не сплачувало орендну плату в повному обсязі, зокрема в 2019 та 2022 роках, що підпадає під дію пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України та є самостійною і достатньою підставою для розірвання договору. Також відповідач здійснював часткову сплату орендної плати у 2020, 2021, 2023 роках, що могло б слугувати підставою для розірвання договорів оренди за частиною другою статті 651 ЦК України (в контексті з`ясування істотності порушення договору іншою стороною), якби не було підстав для розірвання договорів за пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України.
Тож суди першої та апеляційної інстанцій, за наявності в матеріалах справи доказів систематичної (два і більше випадки) повної несплати орендної плати за договорами оренди та неспростування цих обставин відповідачем, мали констатувати наявність підстав для розірвання зазначених договорів відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України та не повинні були вдаватися до оцінки істотності порушення умов договору за частиною другою статті 651 ЦК України.
Детальніше з текстом постанови ВП ВС від 20 листопада 2024 року у справі №918/391/23 можна ознайомитись за посиланням: https://reyestr.court.gov.ua/Review/123602976
Аби першими отримувати новини, підпишіться на телеграм-канал ADVOKAT POST.