Про спори щодо самочинного будівництва в практиці Великої палати Верховного суду розповіла доктор юридичних наук, доцент, керівник відділу аналітичної та правової роботи Великої Палати Верховного Суду Людмила Козловська під час заходу з підвищення професійного рівня адвокатів Тернопільської області, що відбувся у Вищій школі адвокатури НААУ.
Лектор докладно проаналізувала разом з учасниками спори щодо самочинного будівництва в практиці Великої палати Верховного суду, а саме:
- 1. Поняття самочинного будівництва.
- 2. Розмежування новоствореного майна та самочинного будівництва.
- 3. Розмежування самочинного будівництва і самочинної перебудови (реконструкції).
- 4. Способи захисту прав власника земельної ділянки, порушених внаслідоздійснення самочинного будівництва.
- 5. Визнання права власності на об’єкти самочинного будівництва.
- 6. Знесення самочинного будівництва. Негаторний позов.
1. Поняття самочинного будівництва
Нормативна база самочинного будівництва:
- ст. 376 ЦК України: житловий будинок, будівля, споруда чи інше нерухоме майно є самочинним, якщо воно:
- збудоване на земельній ділянці, не відведеній для цієї мети;
- без належних дозвільних документів (право на виконання будівельних робіт, затверджений проєкт);
- з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
- ст. 181 ЦК України: самочинним може бути лише нерухоме майно, а тимчасові споруди до нього не належать.
Судова практика:
- ВП ВС, постанова від 15.11.2023, справа № 916/1174/22: самочинне будівництво на чужій землі є порушенням прав власника ділянки, навіть якщо забудовник зареєстрував право власності.
- КЦС ВС, постанова від 28.03.2018, № 755/16157/15-ц: тимчасова споруда з легких конструкцій не є самочинним будівництвом.
- КАС ВС, постанова від 27.07.2022, № 826/12166/16: наявність хоча б однієї з ознак (земля, дозвіл, проєкт, норми) вже робить будівлю самочинною.
2. Розмежування новоствореного майна та самочинного будівництва
Новостворене майно (ст. 331 ЦК):
- об’єкт стає нерухомістю після завершення будівництва, введення в експлуатацію та державної реєстрації;
- до цього власник є лише власником матеріалів і обладнання.
Відповідно до ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.
Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).
Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.
Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).
У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності або спеціального майнового права на нього відповідно до закону.
Самочинне будівництво (ст. 376 ЦК):
- існує як об’єкт, але не породжує права власності, якщо збудоване із порушенням правових вимог.
Відповідно до ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
Особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене.
У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов’язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.
Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов’язана відшкодувати витрати, пов’язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.
Судова практика:
- ВП ВС, постанова від 16.05.2018, № 522/5487/17: незавершений об’єкт = матеріали, не нерухомість.
- ВП ВС, постанова від 07.07.2023, № 160/11383/22: визнання права на незавершене будівництво не змінює його статусу.
- ВП ВС, постанова від 12.04.2023, № 511/2303/19: незавершене будівництво не може бути предметом поділу.
- ВСУ, постанови від 2015 р. (№ 6-388цс15, 6-159цс15, 6-2710цс15): підтверджено режим матеріалів.
3. Розмежування самочинного будівництва і самочинної перебудови (реконструкції)
Будівництво – створення нового об’єкта нерухомості.
Перебудова (реконструкція) – зміни в існуючому об’єкті, що можуть впливати на несучі конструкції або змінювати його параметри.
Судова практика:
- ВП ВС, постанова від 12.04.2023, № 511/2303/19:
- ремонт без втручання в несучі конструкції (постанова КМУ № 406/2017) не є самочинним будівництвом;
- самочинною є лише прибудова, збудована у 2006 р., але це не впливає на статус будинку.
- ОП КЦС ВС, справа № 707/2516/18: питання щодо поділу будинку з самочинними прибудовами можна вирішувати лише після визнання права власності на них.
- ВП ВС, ухвала від 04.07.2023, № 707/2516/18: підзаконні акти (Інструкція № 55) не визначають правового режиму, ключове значення мають норми ЦК.
4. Способи захисту прав власника земельної ділянки
Виключний перелік (ст. 376 ЦК):
- Визнання права власності за забудовником (якщо він отримав землю).
- Визнання права власності за власником ділянки.
- Знесення об’єкта за рахунок забудовника.
Судова практика:
- ВП ВС, постанова від 15.11.2023, № 916/1174/22: державна реєстрація не легалізує самочинне будівництво; скасування реєстрації не є самостійним способом захисту.
- КЦС ВС, постанова від 10.09.2025, № 442/1225/23: якщо будівництво здійснено без прав на землю, знесення – обов’язковий спосіб захисту.
- ВП ВС, постанова від 16.02.2021, № 910/2861/18: принцип superficies solo cedit – нерухомість слідує за землею.
5. Визнання права власності на об’єкти самочинного будівництва
Можливі випадки (ст. 376 ЦК):
- за забудовником – якщо йому виділено землю під уже збудований об’єкт;
- за власником землі – якщо це не порушує прав інших осіб.
Судова практика:
- ВП ВС, постанова від 23.06.2020, № 680/214/16: самочинне будівництво не породжує автоматичного права власності.
- ВП ВС, постанова від 12.04.2023, № 511/2303/19: самочинна прибудова не впливає на режим будинку.
- ВП ВС, постанова від 15.11.2023, № 916/1174/22: судове рішення – єдина підстава для реєстрації права власності.
6. Знесення самочинного будівництва. Негаторний позов
Знесення можливе як за позовом власника землі, так і органів влади. Якщо об’єкт – не нерухомість, діє негаторний позов.
Варіанти знесення:
- за позовом власника землі (ч. 4 ст. 376 ЦК) – об’єкт підлягає знесенню без перебудови;
- за позовом органів влади (ч. 7 ст. 376 ЦК) – якщо є істотні порушення норм, можливе рішення про перебудову, а якщо неможливо – знесення.
Негаторний позов (ст. 391 ЦК):
- застосовується до тимчасових споруд, які не є нерухомістю (наприклад, МАФи, павільйони).
Судова практика:
- ВП ВС, постанова від 18.09.2024, № 914/1785/22: ефективний спосіб – негаторний позов із вимогою демонтажу тимчасових споруд.
- ВП ВС, постанова від 31.10.2018, № 725/5630/15-ц: істотні порушення норм – підстава для знесення.
- КАС ВС, постанова від 29.01.2020, № 822/2149/18: замість знесення можливе зобов’язання провести перебудову, якщо це усуне порушення.
- КАС ВС, постанова від 18.09.2024, № 160/17496/22: невиконання припису ДАБІ може бути підставою для знесення.
Висновки:
- Самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.
- Можливі способи захисту прав особи – власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.
- Належними вимогами, які може заявити особа – власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
- Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного ст. 376 ЦК України є такою, що не відповідає вимогам цієї статті.
- Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені ст. 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.
- Ст. 376 ЦК не застосовується у разі зведення тимчасових споруд.
- Поняття «об’єкт незавершеного будівництва» та «самочинно збудований об’єкт» мають різний правовий статус та законодавче регулювання. При цьому застосування ст. 376 ЦК виключає застосування положень ст. 331 ЦК і навпаки.
- Самочинно збудоване нерухоме майно не є об’єктом права власності, а тому не може бути предметом поділу (виділу) згідно з нормами статей 364, 367 ЦК України.
- Вимога орендодавця про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, шляхом демонтажу самочинно побудованих споруд, означає приведення орендарем земельної ділянки у стан, придатний для її використання за цільовим призначенням та є зо6ов’язально правовим способом захисту.
Аби першими отримувати новини, підпишіться на телеграм-канал ADVOKAT POST.