Суддя ВС у Касаційному цивільному суді Василь Крат у доповіді «Аналіз судової практики щодо орендних правовідносин в аграрному секторі» порушив такі питання: спори щодо оренди; договір як регулятор; принципи й договір та інші.
Про це повідомляє Судова влада.
Він звернув увагу на постанову Об’єднаної палати КЦС ВС від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 щодо визнання відсутнім права оренди. Суддя нагадав висновок ВП ВС, який вона зробила у 2023 році, про те, що коли позивач вважає договір оренди непідписаним, унаслідок чого відсутнє право оренди, то належним способом захисту є визнання відсутнім права. ОП КЦС ВС повторила цей висновок, акцентувавши на кількох важливих моментах, які не були у сфері перегляду ВП ВС. Зокрема, ОП КЦС ВС звернула увагу на добру совість, вказала, що можна говорити про врахування доброї совісті, яка зцілює непідписаний договір (коли орендар користувався земельною ділянкою і сплачував орендну плату), але за належного способу захисту. «Принцип доброї совісті пронизує все, у тому числі сферу, яка дотична до оренди», – сказав Василь Крат.
Доповідач проаналізував постанову КЦС ВС від 28 вересня 2022 року у справі № 529/201/20, яка стосується різниці між оплатним договором найму та договором позички. Суд зробив висновок, що якщо вчинений між сторонами договір, який передбачає користування житлом, є безоплатним, то він має кваліфікуватися як договір позички (гл. 60 ЦК України), а не найму (гл. 58 ЦК України) чи найму житла (гл. 59 ЦК України).
Василь Крат наголосив, що ключовою відмінністю між договором найму й договором оренди є те, що останній завжди оплатний. Дуже часто буває, що в договорі оренди не визначений розмір орендної плати. В таких випадках діє інструментарій ст. 762 ЦК України, яка містить механізм визначення цієї плати. Навіть якщо сторони не визначили відповідний розмір – це не «знищує» договір.
В іншій справі розглянуто питання, чи підлягає попередній договір оренди земельної ділянки державній реєстрації. КЦС ВС звернув увагу, що на момент вчинення такий договір мав обов’язково укладатися в письмовій формі й у законодавстві не було вимоги про необхідність проведення державної реєстрації попереднього договору оренди землі (постанова КЦС ВС від 17 листопада 2021 року у справі № 172/1159/20).
У постанові від 18 травня 2022 року у справі № 613/1436/17 КЦС ВС зробив висновки щодо «конкуренції» примірників договору. В одному примірнику був указаний строк оренди 3 роки, а в іншому – 25 років. Касаційний суд зазначив, що в цій справі найбільш розумним є висновок, що сторони не домовилися щодо строку оренди й з урахуванням ч. 2 ст. 763 ЦК України договори оренди укладені на невизначений строк.
Також Василь Крат проаналізував постанови КЦС ВС:
- – від 23 листопада 2023 року у справі № 685/547/23, у якій зроблено висновок, що п. 27 розд. Х «Перехідні положення» ЗК України (щодо особливостей регулювання земельних відносин під час дії воєнного стану) має зворотну дію в часі та повинен застосовуватися із 24 лютого 2022 року;
- – від 12 травня 2022 року у справі № 756/15123/18, у якій зазначено, що за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин, як договір, його сторони можуть регулювати застосування у своїх відносинах юридично значущих повідомлень (зокрема, визначати порядок надсилання і момент, коли повідомлення вважатиметься отриманим);
- – від 18 травня 2022 року у справі № 613/1436/17, у якій зауважено, що в разі наявності відповідних правил у договорі саме за їх допомогою має вирішуватися «конкуренція» примірників договору стосовно тих чи інших умов;
- – від 22 вересня 2021 року у справі № 207/3254/18, яка стосується можливості розподілення ризиків у договорі та ін.
Крім того, на прикладі цікавого кейсу, який розглядав Касаційний суд Франції, стосовно того, чи може бути абстрактна попередня згода орендодавця на передання орендарем права оренди, суддя акцентував на конструкції ненаписаних умов. Відповідно до ст. L. 411-38 Кодексу сільського та морського рибальства Франції орендар може передати свої права оренди неторговельній сільськогосподарській компанії або групі власників чи фермерів лише за особистої згоди орендодавця та без шкоди для права останнього на зворотне володіння. Ці положення є питаннями публічного порядку. Згідно зі ст. L. 415-12 вказаного Кодексу будь-яке положення договору оренди, що обмежує права, передбачені розд. 1 цього Кодексу, вважається ненаписаним. Натомість в українському правопорядку ці питання не віднесено до публічного порядку й не передбачено конструкції ненаписаних умов.
Аби першими отримувати новини, підпишіться на телеграм-канал ADVOKAT POST.