Факт реєстрації особи у квартирі за згодою її власника, оплата житлово-комунальних послуг без укладення відповідного письмового договору оренди, не є безумовними підставами для статусу наймача

27 січня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду розглянув у порядку спрощеного позовного
провадження справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням.

Суд встановив, що відповідач разом зі своїм чоловіком ОСОБА_3 вселилися до спірної квартири як наймачі та домовились з її власником ОСОБА_4 про викуп
квартири. У 2011 році відповідач зареєструвалася в квартирі за згодою її власника. У 2018 році шлюб відповідача з ОСОБА_3 було розірвано. У 2019 році був укладений договір купівлі-продажу спірної квартири між ОСОБА_4 та позивачем у справі, колишнім свекром відповідача. Проте позивач, який є новим власником квартири, не бажає, щоб відповідач, яка вже не є членом його сім`ї, була у ній зареєстрована.

Відмоляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що відповідач була зареєстрована у спірній квартирі за згодою колишнього її власника, а позивач, укладаючи договір купівлі-продажу квартири, погодився на те, що відповідач залишається в ній зареєстрованою, тобто визнав право відповідача, надане попереднім власником квартири, на користування нею.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про відмову в задоволенні позову з інших правових підстав, суд апеляційної інстанції
виходив з того, що відповідач вселилась у спірну квартиру і була там зареєстрована на законних підставах та набула прав і обов`язків наймача.

Верховний Суд скасував постанову апеляційного суду та залишив у силі рішення суду першої інстанції з огляду на таке.

У пункті 4.8 договору купівлі-продажу квартири сторони домовилися, що у квартирі залишається зареєстрованою ОСОБА_2.

Оскільки, укладаючи договір купівлі-продажу квартири, продавець і покупець
зберегли право відповідача на проживання у ній, ці умови договору згідно зі статтями 526, 629 ЦК України є обов`язковими до виконання.

Враховуючи те, що ОСОБА_2 не втратила право проживання у придбаній позивачем квартирі, а сам по собі факт набуття права власності не може бути
підставою для позбавлення права на житло, передбачене статтею 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, суд першої інстанції дійшов
правильного висновку про те, що відповідач не може бути визнана такою, що втратила право користування спірною квартирою з підстав, зазначених у позові.

Разом із цим Верховний Суд вважає, що суд апеляційної інстанції помилково
застосував до спірних правовідносин норми права щодо правового режиму найму майна, оскільки належних та допустимих доказів на підтвердження укладення договору найму встановленої форми між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 матеріали справи не містять.

Верховний Суд зазначив, що сам по собі факт реєстрації ОСОБА_2 у спірній квартирі за згодою її власника, укладення договорів на житлово-комунальні послуги та оплата цих послуг не є безумовною підставою вважати (без укладення відповідного письмового договору найму), що ОСОБА_2 набула
статусу наймача житлового приміщення.

Враховуючи викладене, висновок суду апеляційної інстанції про те, що між
попереднім власником спірної квартири ОСОБА_4 та ОСОБА_2 фактично був
укладений договір найму на невизначний строк, є безпідставним та не ґрунтується на наявних у матеріалах справи доказах.

Детальніше з текстом постанови Верховного Суду від 27 січня 2021 року в справі No 564/1009/19 (провадження No 61-8412св20) можна ознайомитися за посиланням https://reyestr.court.gov.ua/Review/94623409