Як клієнту отримати землю, ключові правила та процедури: адвокат Ян Білоголовий

Ян Білоголовий, адвокат, член Центру земельного права ВША НААУ та Комітету з аграрного, земельного та довкілевого права НААУ, провів у Вищій школі адвокатури вебінар на тему: «Як клієнту отримати землю: правила і процедури».

У ході вебінару лектором були детально проаналізовані, зокрема, наступні питання:

І. Земельні торги. Згідно зі статтею 134 Земельного кодексу України (далі – ЗК України) передбачена процедура обов’язкового продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або передачі їх у користування на конкурентних засадах (на земельних торгах). Земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Згідно із частиною 1 статті 135 ЗК України проведення земельних торгів є обов’язковим у разі, якщо на земельних торгах здійснюються:

а) продаж земельних ділянок державної та комунальної власності, передача їх у користування за рішенням Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, відповідних органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування;

б) продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення всіх форм власності;

в) продаж земельних ділянок, прав емфітевзису, суперфіцію на них державним виконавцем, приватним виконавцем під час виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, встановленому Законом України «Про виконавче провадження».

Продаж земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, передача їх у користування, продаж прав емфітевзису, суперфіцію на них, крім випадку, визначеного пунктом «в» цієї частини, можуть здійснюватися на земельних торгах виключно з ініціативи власників земельних ділянок.

Земельні торги проводяться у формі електронного аукціону в режимі реального часу в мережі Інтернет, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з переможцем земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу ціну за придбання прав емфітевзису, суперфіцію, або найвищий розмір орендної плати, зафіксовані під час проведення земельних торгів (далі – цінова пропозиція) (більш детально у ст. 135 ЗКУ).

Процедура проведення земельних торгів деталізована у наступних статтях ЗК України:

• Стаття 136. Підготовка лотів для продажу на земельних торгах;
• Стаття 137. Підготовка до проведення та порядок проведення земельних торгів;
• Стаття 138. Встановлення результатів земельних торгів;
• Стаття 139. Оприлюднення результатів земельних торгів.

За частиною 4 статті 138 ЗК України земельні торги визнаються такими, що не відбулися, у разі:

а) відсутності учасників або наявності тільки одного учасника (крім випадку, встановленого абзацом третім частини п’ятої цієї статті, за умови, що такий учасник у встановлений строк підписав протокол про проведення земельних торгів, договір за результатами проведення земельних торгів, сплатив належну суму за придбаний лот та суму витрат на підготовку лота до продажу);

б) якщо жоден з учасників не зробив кроку аукціону (торгів) на підвищення стартової ціни (плати), крім випадку, визначеного абзацом третім частини п’ятої статті 138 цього Кодексу;

в) якщо електронною торговою системою автоматично сформовано та оприлюднено протокол про результати проведення земельних торгів з визначенням переможцем торгів учасника з наступною ціновою пропозицією та таким учасником або організатором земельних торгів у випадках, встановлених частиною дев’ятнадцятою статті 137 цього Кодексу, у встановлений строк не підписано протокол про результати земельних торгів, договір за результатами проведення земельних торгів, не сплачено належну суму за придбаний лот та суму витрат на підготовку лота до продажу.

У разі якщо земельні торги були визнані такими, що не відбулися, повторні земельні торги можуть бути проведені не раніше ніж через один місяць і не пізніше ніж через шість місяців з дня проведення попередніх земельних торгів. Якщо торги визнано такими, що не відбулися, з підстави наявності лише одного учасника, а також якщо для участі у повторних торгах щодо цього самого лота подав заяву лише цей учасник, він має право придбати земельну ділянку або набути право користування (оренди, суперфіцію, емфітевзису) нею за запропонованою ним ціною, але не менше стартової ціни, визначеної відповідно до частини першої статті 136 цього Кодексу. У разі якщо земельні торги скасовані організатором земельних торгів або їх результати визнані судом недійсними, проводяться нові земельні торги (частина 5 статті 138 ЗК України).

Лектор окремо звернув увагу, що до 19.11.2022 року положення Земельного кодексу України передбачали, що земельні торги щодо прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності не проводяться (підпункт 7 пункт 27 Перехідних положень ЗК України). Однак з 19.11.2022 року були внесені відповідні законодавчі зміни, якими підпункти 6 і 7 пункту 27 Перехідних положень ЗК України були виключені на підставі Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» № 2698-IX, частина положень якого набула чинності 19.11.2022 року, а частина набуде чинності через шість місяців з дня опублікування цього Закону.

ІІ. Приватизація землі. Лектор зауважує, що приватизація не завжди означає безоплатне отримання. У статті 116 ЗК України передбачено, що безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян провадиться у разі:

а) приватизації земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян;

б) одержання земельних ділянок внаслідок приватизації державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;

в) одержання земельних ділянок із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації, визначених цим Кодексом.

Але, починаючи з 19.11.2022 року підпункт 5 пункту 27 Перехідних положень ЗК України зазнав змін. Зокрема, визначено, що під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей:

• безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації забороняється. Положення цього підпункту не поширюються на безоплатну передачу земельних ділянок у приватну власність власникам розташованих на таких земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), а також на безоплатну передачу у приватну власність громадянам України земельних ділянок, переданих у користування до набрання чинності цим Кодексом.

Право на безоплатне отримання земельних ділянок у власність мають:

1. Громадяни України (ч. 1 ст. 121 ЗК України)
2. Юридичні особи:

• Житлово-будівельні (житлові) та гаражно-будівельні кооперативи (ч. 1 ст. 41 ЗК України);
• ОСББ (ч. 2 ст. 42 ЗК України): земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Процедура приватизації земельної ділянки включає такі етапи:

1. Ініціатива: пошук вільної землі, подання клопотання;
2. Дозвіл: прийняття рішення відповідної ради;
3. Землеустрій: виготовлення проєкту землеутрою щодо відведення земельної ділянки, реєстрація земельної ділянки в Державному земельному кадастрі;
4. Надання: затвердження проєкту землеустрою, надання ділянки у власність;
5. Реєстрація: державна реєстрація права власності на земельну ділянку.

ІІІ. Отримання земельних ділянок за позаконкурентною процедурою. Згідно із частиною 2 статті 134 ЗК України не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності, зокрема, у разі:

• розташування на земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб;
• використання земельних ділянок для потреб, пов’язаних з користуванням надрами, та спеціального водокористування відповідно до отриманих дозволів;
• будівництва об’єктів, що в повному обсязі здійснюється за кошти державного та місцевих бюджетів;
• будівництва, обслуговування об’єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури, мультимодальних терміналів, об’єктів зв’язку та дорожнього господарства (крім об’єктів дорожнього сервісу);
• будівництва об’єктів забезпечення життєдіяльності населених пунктів (сміттєпереробних об’єктів, очисних споруд, котелень, кладовищ, протиерозійних, протизсувних і протиселевих споруд);
• передачі громадянам земельних ділянок для сінокосіння і випасання худоби, для городництва;
• поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря;
• надання в оренду земельних ділянок під польовими дорогами, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення (крім доріг, що обмежують масив), відповідно до статті 37-1 цього Кодексу;
• надання в оренду земельних ділянок під полезахисними лісовими смугами, що обслуговують масив земель сільськогосподарського призначення тощо.

Земельні торги не проводяться при наданні (передачі) земельних ділянок громадянам у випадках, передбачених статтями 34, 36 та 121 Земельного кодексу, а також передачі земель загального користування садівницькому товариству та дачному кооперативу. Земельні торги не проводяться при безоплатній передачі земельних ділянок особам, статус учасника бойових дій яким надано відповідно до пунктів 19 – 21 частини першої статті 6 Закону України «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту».

Крім того, підпунктом 4 пункту 27 Перехідних положень ЗК України визначено, що передача земельних ділянок державної, комунальної власності в оренду без проведення земельних торгів також допускається для:

а) розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій (у тому числі тих, що мають стратегічне значення для економіки та безпеки держави);

б) розміщення річкових портів (терміналів) на річці Дунай, доцільність будівництва (розширення) яких визначена рішенням центрального органу виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері внутрішнього водного транспорту, відповідно до пункту 11^–1 розділу XII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про внутрішній водний транспорт»; розміщення мультимодальних терміналів та виробничо-перевантажувальних комплексів, доцільність будівництва (розширення) яких визначена центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері транспорту, відповідно до статті 43 Закону України «Про транспорт»;

в) будівництва мереж електропостачання, газорозподільних, водопровідних, теплопровідних, каналізаційних мереж, електронних комунікаційних мереж, об’єктів магістральних газопроводів;

г) товарного сільськогосподарського виробництва;

ґ) розміщення морських портів.

Ян Білоголовий сфокусував увагу також на питанні, чи можливо отримати земельну ділянку під час війни. Відповідно до пункту 27 Перехідних положень ЗК України під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей.

1. У період, коли функціонування Державного земельного кадастру призупинено на всій території України, передача в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на строк до одного року земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності (крім тих, що перебувають у постійному користуванні осіб, які не належать до державних, комунальних підприємств, установ, організацій), а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв) здійснюється на таких умовах:

• договір оренди земельної ділянки укладається лише в електронній формі, та засвідчується кваліфікованими електронними підписами орендаря і орендодавця;
• передача в оренду земельної ділянки здійснюється без проведення земельних торгів;
• формування земельної ділянки з метою передачі її в оренду здійснюється без внесення відомостей про таку земельну ділянку до Державного земельного кадастру (державної реєстрації) та присвоєння їй кадастрового номера, на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель, яка розробляється за рішенням органу, уповноваженого передавати земельну ділянку в оренду, та затверджується таким органом.

2. Технічна документація із землеустрою щодо інвентаризації земель, розроблена відповідно до підпункту 2 пункту 27, є додатком до договору оренди землі. Земельна ділянка, формування якої здійснювалося з метою передачі в оренду відповідно до підпункту 2 пункту 27, вважається сформованою з моменту укладення договору її оренди і припиняє бути об’єктом цивільних прав з моменту припинення договору її оренди, для укладення якого така земельна ділянка була сформована. У рішенні про передачу в оренду земельної ділянки, сформованої відповідно до підпункту 2 пункту 27, та договорі її оренди не зазначаються відомості про кадастровий номер земельної ділянки; вимоги цього Кодексу та Закону України «Про оренду землі» щодо мінімального строку договору оренди землі не застосовуються до договорів, укладених відповідно до підпункту 2 пункту 27.
3. Право оренди земельної ділянки, переданої в оренду відповідно до підпункту 2 пункту 27, не підлягає державній реєстрації. Договір оренди землі, а також зміни до нього, договір про розірвання такого договору оренди підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договору оренди землі здійснюється районною військовою адміністрацією в порядку, визначеному підпунктом 10 пункту 27. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації договору оренди земельної ділянки. Примірник договору оренди землі протягом трьох робочих днів надсилається орендодавцем електронною поштою до центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (або до визначеного ним територіального органу, державного підприємства, що належить до сфери його управління);
4. Договір оренди землі не може бути поновлений, укладений на новий строк і припиняється зі спливом строку, на який його укладено;
5. Якщо договір оренди землі, укладений відповідно до підпункту 2 пункту 27, закінчився до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю з компенсацією ним орендодавцю збитків, спричинених тимчасовим зайняттям земельної ділянки, у розмірі орендної плати за період з дня закінчення строку дії договору оренди до дня закінчення збирання врожаю;
6. Договір оренди землі, укладений відповідно до підпункту 2 пункту 27, може передбачати передачу в оренду декількох земельних ділянок одним орендодавцем;
7. Власники, користувачі земельних ділянок не несуть відповідальності за невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням, що полягає у невикористанні земельної ділянки.