Невиконання вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з будь-якою особою-покупцем не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою для визнання такого договору недійсним (за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину) у разі дотримання іпотекодержателем вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов’язання, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків
Велика Палата Верховного Суду розглянула справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Ратіо інвест» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Каунт-про» про визнання договорів недійсними та витребування майна за касаційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Печерського районного суду м. Києва та постанову Київського апеляційного суду,і прийняла постанову, в якій зазначила таке.
ОБСТАВИНИ СПРАВИ
20 серпня 2008 року між ПАТ «Банк Форум» як кредитором та ОСОБА_2 як позичальником був укладений кредитний договір, для забезпечення виконання зобов’язань за яким між ОСОБА_1 як іпотекодавцем та ПАТ «Банк Форум» як іпотекодержателем був укладений договір іпотеки, предметами якого є дві земельні ділянки, призначені для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, та житловий будинок.
29 липня 2016 року між ПАТ «Банк Форум» та ТОВ «ФК «Ратіо інвест»були укладені договори про відступлення прав вимоги за кредитним договором та за договором іпотеки. Оскільки боржник ОСОБА_2 неналежним чином виконував свої обов’язки за основним зобов’язанням, ТОВ «ФК «Ратіо інвест» як особа, яка набула 29 липня 2016 року на підставі договору про відступлення права вимоги за договором іпотеки права іпотекодержателя, отримало також право задовольнити свої вимоги за основним зобов’язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
20 січня 2017 року між ТОВ «ФК «Ратіо інвест» (продавець) та ТОВ «Каунт-про» (покупець) були укладені договори купівлі-продажу земельних ділянок та договір купівлі-продажу житлового будинку. Право власності на житловий будинок зареєстровано за ТОВ «Каунт-про» у Державному реєстрі речових правна нерухоме майно.
Позивач (боржник) зазначив, що ТОВ «ФК «Ратіо інвест» не мало права здійснювати продаж майна ТОВ «Каунт-про», оскільки, середіншого, позивач не отримував повідомлення від ТОВ «ФК «Ратіо інвест» про продаж предмета іпотеки від свого імені будь-якій іншій особі.
Суди попередніх інстанцій, відмовляючи в задоволенні позову, зокрема,зробили висновок про дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35Закону України «Про іпотеку», оскільки вважали доведеним, що ТОВ «ФК «Ратіо інвест» направило позичальнику та іпотекодавцю повідомлення про намір укласти від свого імені договір купівлі-продажу предмета іпотеки з будь-якою особою-покупцем, оскільки цю обставину встановлено судовим рішенням в іншій справі.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду справа передана на розгляд Великої Палати Верховного Суду з мотивів, передбачених частиною п’ятою статті 403 ЦПК України, оскільки суд дійшов висновку, що справа містить виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики щодо умов застосування способів задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання (зокрема, щодо правових наслідків невиконання або неналежного виконання іпотекодержателем обов’язку письмово повідомити іпотекодавця, оцінки предмета іпотеки).
ОЦІНКА СУДУ
За змістом частини першої статті 33та частини першої статті35 Закону України «Про іпотеку»реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов’язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов’язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору.
Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов’язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку».
Положеннями пункту 5.5 договору іпотеки визначено, що в разі порушення умов кредитного договору та/або умов цього договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення <…>. Якщо протягом установленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього договору та Закону України «Про іпотеку».
Суди попередніх інстанцій встановили, що сторони досягли домовленості про позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу іпотекодержателем від власного імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» (пункт6.3); у випадку прийняття рішення іпотекодержателем про задоволення своїх вимог шляхом реалізації свого права на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов’язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця про свій намір укласти цей договір.
Таким чином, у разі дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов’язання невиконання вимог частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків.
У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов’язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) слід виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку». Відповідно до обставин цієї справи суди першої та апеляційної інстанцій установили, що у матеріалах справи відсутні докази отримання іпотекодавцем повідомлення про намір іпотекодержателя продати предмет іпотеки відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку».
Суди попередніх інстанцій зробили висновок про дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку», оскільки вважали доведеним, що ТОВ «ФК «Ратіо інвест» направило позичальнику та іпотекодавцю повідомлення про намір укласти від свого імені договір купівлі-продажу предмета іпотеки з будь-якою особою-покупцем, оскільки цю обставину встановлено судовим рішенням в іншій справі.
З урахуванням наведеного Велика Палата Верховного Суду погоджується з позицією судів першої та апеляційної інстанцій про те, що неналежне повідомлення іпотекодавців про звернення стягнення на предмет іпотеки не є підставою для визнання оспорюваних правочинів недійсними чи витребування майна, оскільки правовим наслідком невиконання передбаченого статтею 38 Закону України «Про іпотеку» обов’язку іпотекодержателя повідомити іпотекодавців про намір відчужити предмет іпотеки визначено відшкодування іпотекодержателем збитків.
Детальніше з тестом постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі No757/13243/17 можна ознайомитися за посиланням https://reyestr.court.gov.ua/Review/94071331