Особливості оренди землі в умовах воєнний стану: адвокат Ян Білоголовий

Ян Білоголовий, адвокат, член Центру земельного права ВША НААУ та Комітету з аграрного, земельного та довкілевого права НААУ, провів у Вищій школі адвокатури вебінар на тему: «Оренда землі: договірний аспект та особливості в умовах воєнного стану».

Вимоги до договорів оренди землі передбачені ст. 15 Закону України «Про оренду землі».

До них відносяться наступні:

1. Письмова форма, за бажанням сторін договір може посвідчувати нотаріально.

2. Істотними умовами договору оренди землі є:

• об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
• дата укладення та строк дії договору оренди;
• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

3. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови. Наприклад, якщо земельна ділянка передається у поганому стані, у договорі може бути прописана умова, що орендар повинен протягом 30 днів з моменту її отримання провести очищувальні роботи.
4. Договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, що перебувають у власності одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності – земельних ділянок, що перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування). З цього приводу, лектор навів практичну ситуацію, якщо орендодавець має шість земельних ділянок і хоче надати їх в оренду, у цьому разі слід розуміти, що реєструватися у Державному земельному кадастрі будуть усі шість земельних ділянок і кожній з них присвоюватиметься окремий кадастровий номер. Тому у випадку розірвання договору, визнання його неукладеним тощо оренда припинятиметься стосовно усіх шести земельних ділянок. Отже, слід на кожну окрему ділянку укладати окремий договір.
5. У договорі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом також зазначаються:

• розмір орендної плати за водний об’єкт;
• об’єм та площа водного об’єкта (водного простору), у тому числі рибогосподарської технологічної водойми;
• перелік гідротехнічних споруд, лінійних споруд, мостових переходів, а також інших об’єктів інфраструктури, розташованих на земельній ділянці (за наявності), їх характеристики та стан;
• зобов’язання орендаря щодо здійснення заходів з охорони та поліпшення екологічного стану водного об’єкта, експлуатації водосховищ і ставків відповідно до встановлених в установленому порядку режимів роботи, а також необхідність оформлення права користування гідротехнічними спорудами та права спеціального водокористування.

Невід’ємною складовою договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом є паспорт водного об’єкта.

Строк дії договору оренди становить не більше 50 років від дати його укладення. Якщо в оренду передається земельна ділянка сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства має становити не менше ніж 7 років. При передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але – не може бути менше ніж 10 років.

Лектор зупинився на аналізі особливостей укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності, що здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку. Договір є укладеним з моменту підписання його сторонами, якщо інше не зазначено сторонами у Договорі. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права (норма діє з 01 січня 2013 року). Об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Окрему увагу звернено на договори, що були підписані до 01 січня 2013 року. Згідно позиції Великої Палати Верховного Суду, сформульованій у справі № 696/1693/15-ц від 23 червня 2020 року, «… проведення 04 грудня 2013 року державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі вказаного договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), а тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01 січня 2013 року. Отже, оскільки ДСП «Агрокомплекс» не здійснило державну реєстрацію договору оренди землі, договір між позивачем та відповідачем чинності не набрав і, відповідно вказане сільськогосподарське підприємство не набуло прав орендаря за спірним договором оренди землі».

Таким чином, якщо договір оренди земельної ділянки підписано до 01.01.2013 року, а після 2013 року проведено його державну реєстрацію, такий договір не є укладеним.

Ян Білоголовий відзначив, що під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням особливостей, встановлених Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» № 2145-IX від 24 березня 2022 року.

Так, передача в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на строк до одного року земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності,  а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності КСП, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв) здійснюється на таких умовах:

1. Розмір орендної плати не може перевищувати 8 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що визначається від середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області;
2. Орендар земельної ділянки не має права на:

• поновлення договору оренди землі, укладення договору оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря;
• передачу земельної ділянки в суборенду;
• переважне право на купівлю орендованої земельної ділянки у разі її продажу.

3. Договір оренди земельної ділянки укладається лише в електронній формі, та засвідчується кваліфікованими електронними підписами орендаря і орендодавця;
4. Передача в оренду земельної ділянки здійснюється без проведення земельних торгів;
5. Право оренди земельної ділянки, переданої в оренду у порядку, передбаченому вище, не підлягає державній реєстрації. Договір оренди землі, а також зміни до нього, договір про розірвання такого договору оренди підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договору оренди землі здійснюється районною військовою адміністрацією. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації договору оренди земельної ділянки;
6. Договір оренди землі не може бути поновлений, укладений на новий строк і припиняється зі спливом строку, на який його укладено;
7. Власники, користувачі земельних ділянок не несуть відповідальності за невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням, що полягає у невикористанні земельної ділянки, право власності, користування якою виникло до введення воєнного стану (Пункт 27 Перехідних положень Земельного кодексу України).

Під час вебінару було сфокусовано увагу також на процедурі поновлення договорів оренди землі. Так, згідно зі ст. 19 Закону України «Про оренду землі», якщо строк дії договору оренди землі, що не містить умови про його поновлення, закінчився у день або після смерті орендодавця, договір за заявою орендаря поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на земельну ділянку або державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку за рішенням суду про визнання спадщини відумерлою. Зазначена заява має бути подана до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно протягом одного місяця з дня, коли орендарю стало відомо про смерть орендодавця.

Однак у період з 07 квітня 2022 року до дати набрання чинності Законом «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» № 2698–IX (щодо зняття автоматичного поновлення оренди землі) відповідно до п. 27 Перехідних Положень Земельного кодексу України) – вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення: державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування; приватної власності.

Що стосується поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови, які містять відповідну умову ст. 126-1 ЗКУ в редакції з 16.07.2020 року, то:

1. Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах.
2. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
3. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
4. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Договори оренди (сервітуту, емфітевзису, суперфіцію) земель приватної власності, укладені з 16 липня 2020 року, поновлюються автоматично на той самий строк і на тих самих умовах лише в тому випадку, якщо в договорі міститься норма про таке автоматичне поновлення. Інших додаткових дій (укладання додаткових угод) від сторін договору не вимагається.

Договори оренди (сервітуту, емфітевзису, суперфіцію) земель державної та комунальної власності, укладені з 16 липня 2020 року, автоматично поновлюватимуться лише в тому випадку, якщо на них знаходиться нерухоме майно, що перебуває у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою. Тобто для поновлення договорів, на яких немає нерухомого майна, потрібне рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які розпоряджаються землями.

Поновлення договорів оренди землі, укладених до 16 липня 2020 року, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. Однак у разі їх продовження (укладення на новий строк) договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташоване нерухоме майно, повинні містити положення про поновлення договору та про переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, визначені чинним законодавством.

Правила, визначені статтею 126¹ Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (з 16 липня 2020 року), а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення (Перехідні положення Закону України «Про оренду землі»).

Детальному аналізу також піддано питання стосовно розірвання договорів оренди землі. Договори оренди землі можуть розриватися:

• за згодою сторін;
• за рішенням суду;
• в односторонньому порядку, якщо сторони обумовили таку умову у договорі.

Підставами для розірвання договорів оренди землі можуть бути наступні:

І. Підстави невиконання умов договору:

• використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;
• використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;
• систематична несплата орендної плати;
• використання всупереч умов договору.

ІІ. З підстав, які сторони обумовили в договорі (наприклад, зміна учасників товариства орендаря та / або директора орендаря).

У контексті цього питання Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду від 16.06.2021 року по справі № 375/278/20 зазначає, що «згідно пункту 8.3 договору оренди земельної ділянки від 23 березня 2012 року договір може бути припинений достроково за взаємною згодою сторін або на вимогу однієї із сторін у випадках, передбачених законодавством України та цим договором, а в пункті 8.6. договору сторони погодили, що зміна директора підприємства-орендаря є підставою для розірвання цього договору. Тобто наведеними умовами договору передбачена можливість його розірвання на вимогу однієї із сторін та визначені підстави для такого розірвання, без необхідності встановлення будь-яких інших передумов, зокрема істотного порушення договору».

Лектор також звернув увагу, що 26 вересня 2022 року набрали чинності  зміни до ст.  31 Закону України «Про оренду землі», згідно яких правочин про розірвання договору оренди (суборенди) землі сільськогосподарського призначення, орендарем (суборендарем) за яким є юридична особа приватного права, є значним  правочином та потребує попереднього прийняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом такої юридичної особи рішення про надання згоди на його вчинення. У разі неприйняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом юридичної особи рішення про надання згоди на вчинення такого значного правочину такий правочин є нікчемним. Однак ця норма не стосується акціонерного товариства, повного та командитного товариства, а також тих випадків, коли статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним.