Про актуальні питання земельного права в умовах воєнного часу під час заходу з підвищення кваліфікації адвокатів, що відбувся у Вищій школі адвокатури, розповіли Віктор Кобилянський, адвокат, голова Комітету з аграрного, земельного та довкілевого права НААУ та Ян Білоголовий, адвокат, член Комітету НААУ з питань аграрного, земельного та довкілевого права.
Віктор Кобилянський детально розкрив питання ринку землі, спадкування земельних ділянок в умовах воєнного стану та розповів про плату за землю на територіях, де велись (ведуться) бойові дії та тимчасово окупованих територіях.
Ринок землі: чи продовжать мораторій для юридичних оосіб?
Хоча мораторій і скасовано, проте поруч з цим залишаються певні обмеження на ринку сільськогосподарських земель, а саме:
- часові – з 01.01.2024;
- суб’єктні – жодного нерезидента серед учасників;
- по площі земель «в одні руки» – до 10 000 га;
- вартісні – ціна не менше НГО (до 01.01.2030).
Звернув увагу лектор на законопроект № 9341 «Про внесення змін до розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України щодо відтермінування набуття юридичними особами права на купівлю земельних ділянок сільськогосподарського призначення» (реєстр. № 9341 від 29.05.2023).
Цим законопроектом передбачається внесення змін до пунктів 61 та 15 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України відповідно до яких пропонується продовжити обмеження щодо максимальної загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України в сто гектарів та заборони купівлі-продажу або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок сільськогосподарського призначення, на період протягом двох років з дня припинення або скасування воєнного стану на території України, введеного Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 2102-IX».
Спадкування земельних ділянок: нове у визначенні строку для прийняття спадщини
За загальним правилом, встановленим ч.1 ст.1270 Цивільного кодексу України, для прийняття спадщини встановлюється строк у шість місяців, який починається з часу відкриття спадщини. Якщо виникнення у особи права на спадкування залежить від неприйняття спадщини або відмови від її прийняття іншими спадкоємцями, строк для прийняття нею спадщини встановлюється у три місяці з моменту неприйняття іншими спадкоємцями спадщини або відмови від її прийняття. Якщо строк, що залишився, менший як три місяці, він продовжується до трьох місяців.
Під час введення воєнного стану велика кількість українців змушена була переміщатися як на території України, так і за її межами, поширеними стали випадки відкриття спадщини на території ведення бойових дій та на тимчасово окупованих територій. Відповідно спадкоємці невчасно дізнаються про сам факт відкриття спадщини та не можуть швидко оформити документи, що підтверджують відкриття спадщини. У зв’язку з вищезазначеними обставинами Кабінет Міністрів України 28 лютого 2022 року прийняв Постанову «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану» № 164, якою встановив, що на час воєнного стану, перебіг строку для прийняття спадщини або відмови від її прийняття зупиняється, але не більше ніж на чотири місяці.
19 червня 2023 року набули чинності зміни щодо повернення шестимісячного строку для прийняття та відмови від прийняття спадщини.
Це передбачено положеннями постанови Кабінету Міністрів України «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо нотаріату, державної реєстрації та функціонування державних електронних інформаційних ресурсів в умовах воєнного стану» від 9 травня 2023 року № 469.
Відтепер строк для прийняття та відмови від прийняття спадщини повернуто до довоєнного строку – 6 місяців.
Плата за землю на територіях, де велись (ведуться) бойові дії та тимчасово окупованих територіях
17 березня 2022 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» від 15 березня 2022 року № 2120-IX, яким підрозділ 10 розділу XX «Перехідні положення» Податкового кодексу України доповнено новими пунктами 69.14 – 69.15.
Законом «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно» від 11.04.2023 року ці пункти було викладено у новій редакції, відповідні зміни набули чинності 06.05.2023 року.
Так, за період з 1 січня 2022 року до 31 грудня 2022 року не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що:
- розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України, та
- перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб, та
- за період з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року – в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців.
Починаючи з 1 січня 2023 року, за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України, які включені до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) не нараховується та не сплачується за період з першого числа місяця, в якому було визначено щодо відповідних територій дату початку активних бойових дій або тимчасової окупації, до останнього числа місяця, в якому було завершено активні бойові дії або тимчасова окупація на відповідній території.
Дати початку та завершення активних бойових дій або тимчасової окупації визначаються відповідно до даних Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією.
Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, визначається у встановленому Кабінетом Міністрів України порядку.
Не нараховується та не сплачується загальне мінімальне податкове зобов’язання за земельні ділянки, земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України:
- за 2022 рік – у частині земельних ділянок, земельних часток (паїв), що перебувають у власності чи користуванні фізичних осіб;
- з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року – у частині земельних ділянок, земельних часток (паїв), що перебувають у власності чи користуванні юридичних осіб.
Сума мінімального податкового зобов’язання за земельні ділянки (земельні частки (паї), визначені цим підпунктом, визначається пропорційно кількості місяців, коли такі земельні ділянки (земельні частки (паї) підлягали оподаткуванню платою за землю або єдиним податком четвертої групи.
Ян Білоголовий звернув увагу слухачів на сучасні проблеми правовідносин щодо оренди землі.
Лектор зосередив увагу на питаннях, що стосуються можливості використання землі після припинення строку дії договору оренди.
Наприклад, як потрібно діяти, коли договір закінчився, а орендар продовжує користуватися земельною ділянкою, не підписує акт передавання земельної ділянки щодо її повернення, або орендар, посилаючись на таку обставину, як сільськогосподарський рік, відмовляє у поверненні ділянки та здійснює оранку з метою подальшого вирощування сільськогосподарських культур.
Для того, щоб розуміти, коли право оренди закінчується в орендаря, а права володіння й користування повертаються до власника земельної ділянки, потрібно визначатися з наступними умовами.
До 01.01.2013 Закон України «Про оренду землі» передбачав наступне:
- укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
- договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
- передача об’єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.
Отже, якщо строк дії договору закінчився, власник земельної ділянки може використовувати земельну ділянку без жодних обмежень. Проте на практиці трапляються випадки, коли орендар після закінчення дії договору продовжує незаконно користуватися земельною ділянкою.
Не є підставою для утримання землі Орендарем після закінчення строку дії договору оренди, зокрема, такі випадки:
- «не підписано акт приймання-передачі землі від орендаря до орендодавця»;
- «земельна ділянка вже засіяна»;
- «сільськогосподарський рік не закінчився і ділянка буде використовуватись протягом певного часу».
З 01.01.2013 року зміни у законодавстві привели до того, що реєстрація договору оренди землі замінена на реєстрацію права оренди по такому договору.
Але і в цьому випадку є тонкощі, які обовʼязково потрібно враховувати. Зокрема, укладаючи договори оренди землі з 2013 року, орендарі залишають у шаблоні договору попередню фразу «цей договір є укладеним з моменту підписання та його реєстрації».
Велика Палата Верховного Суду у Постанові від 23.06.2020 року по справі №696/1693/15-ц вже звертала увагу, що державна реєстрації речового права оренди земельної ділянки та реєстрація договору оренди землі це різні дії, які породжують відповідні правові наслідки.
Лектор звернув увагу на Висновки у Постанові ВП ВС від 18.04.2023 року по справі №357/8277/19. Договір оренди землі (з 01.01.2013 року) є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов договору шляхом підпису (та проставлення печатки). Якщо договір містить фразу «цей договір набирає чинності / діє з моменту підписання та його державної реєстрації» або «…та реєстрації права оренди», то фраза «…його державної реєстрації» або фраза «…та реєстрації права оренди» не може змінити дату набрання чинності та дію договору оренди землі.
При самостійному визначенні дати припинення договору потрібно враховувати певні умови щодо його поновлення, що можуть бути зазначені у тексті договору. Зокрема, у разі внесення до діючого договору з 16.07.2020 року умови щодо поновлення, він може бути поновлений автоматично, якщо сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, не надасть до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
Потрібно памʼятати і про період з 07.04.2022 року по 18.11.2022 року, за яким договори оренди сільськогосподарського призначення автоматично пролонгувались на 1 рік у разі закінчення їх дії (Закони № 2145-IX та № 2698-IX).
Окремо Ян Білоголовий зупинився на розгляді приватизації землі під час воєнного стану та після його скасування, зазначивши, що пряма заборона на приватизацію землі, зазначена у підпункті 5 пункту 27 Перехідних положень Земельного кодексу України, стосується виключно безоплатної передачі із земель державної та комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації.
Проте така заборона не розповсюджується на такі випадки:
- безоплатну передачу земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації, якщо здійснюється безоплатна передача земельних ділянок у приватну власність власникам розташованих на таких земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд);
- безоплатну передачу земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації, по земельним ділянкам, переданим у користування громадянам до набрання чинності Земельним кодексом України
- виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки належної громадянину земельної частки (паю).
Відповідаючи на питання,як на заборону реагують суди, якщо громадянин все ж вирішить скористатися під час воєнного стану правом на одержання безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності, в огляді судової практики лектор сфокусував увагу на Постанові Шостого апеляційного адміністративного суду від 13.07.2023 року у справі № 320/2846/22.
Якщо громадянин отримує відмову з посиланням на заборону і буде вважати за потрібне оскаржити такі дії, суди зможуть лише зобов’язати відповідний орган після закінчення воєнного стану повторно розглянути заяву громадянина на найближчій сесії. На думку суддів, це є належним способом захисту порушених прав позивача в умовах сьогодення.