У Вищій школі адвокатури НААУ відбувся захід з підвищення кваліфікації адвокатів на тему: «Земельні відносини: законодавчі зміни та практика в умовах воєнного стану».
Лектором виступив Дмитро Навроцький – адвокат, керуючий партнер AO Sensum, член комітету НААУ з аграрного, земельного та довкілевого права, член Центру земельного права ВША.
Лектор окреслив нормативно-правове регулювання порядку земельних відносин в умовах воєнного стану:
- Закон України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану від 24.03.2022 року №2145-ІХ (набрання чинності 07.04.2022 року).
- Закон України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо особливостей регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану від 12.05.2022 року № 2247-ІХ (набрання чинності 09.06.2022 року).
- Закон України Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану від 15.03.2022 року № 2120-ІХ (набрання чинності 17.03.2022 року).
Під час вебінару окремо розглянуті питання стосовно актуальних змін оренди землі та порядку реєстрації, автоматичного поновлення договорів оренди землі.
Нові умови передання земельних ділянок в оренду: істотні умови
- строк оренди землі за такими договорами не може перевищувати одного року. Водночас, якщо договір оренди землі, укладений відповідно до підпункту 2 пункту 27 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу, закінчився до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю з компенсацією ним орендодавцю збитків, спричинених тимчасовим зайняттям земельної ділянки, у розмірі орендної плати за період із дня закінчення строку дії договору оренди до дня закінчення збирання врожаю;
- розмір орендної плати не може перевищувати 8 % (може бути меншим) нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яку визначають від середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області.
Форма договору оренди землі та порядок укладення (заключення) договору
Договір укладають лише в електронній формі та засвідчують кваліфікованими електронними підписами орендаря та орендодавця.
Після укладення договору оренди землі його примірник протягом 3-х робочих днів орендодавець (орган влади) має надіслати е-поштою до центрального органу виконавчої влади, який реалізує держполітику у сфері земельних відносин (або до визначеного ним територіального органу, державного підприємства, що належить до сфери його управління).
Договір:
- 1) може передбачати передачу в оренду кількох ділянок одним орендодавцем;
- 2) не може бути поновлений, укладений на новий строк і припиняється зі спливом строку, на який його укладено через 1 рік;
- 3) не містить відомостей про кадастровий номер ділянки, якщо він такій ділянці не присвоєний.
Набуття чинності договором оренди (виникнення права оренди)
- Право оренди землі за договорами оренди земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, які передаються в оренду органами влади, виникає у момент державної реєстрації таких договорів.
- Орган реєстрації – Районна військова адміністрація.
- Договори реєструються у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану та ведеться у паперовій та електронній формах;
- Державна реєстрація договору оренди земельної ділянки здійснюється за заявою орендодавця, яка складається в електронній формі, до якої додаються примірник зазначеного договору, а також засвідчені орендодавцем копії документів, що посвідчують право постійного користування, емфітевзису. Заява з доданими документами надсилається електронною поштою. Державна реєстрація договору оренди або надання вмотивованої відмови у державній реєстрації здійснюється протягом п’яти робочих днів з дня подання заяви. Підставою для відмови у державній реєстрації може бути лише невідповідність поданих документів закону.
Автоматичне поновлення договорів оренди
Розглядаючи питання автоматичного поновлення договору оренди, Дмитро Навроцький звернув увагу на Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» від 19 жовтня 2022 року № 2698-IX (законопроект № 7636).
Відповідно до пункту 27 Перехідних положень Земельного кодексу України під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей:
- вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення:
а) державної, комунальної власності, не витребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування;
б) приватної власності.
Початок автоматичного однорічного поновлення зʼявився у Земельному кодексі України на підставі Закону № 2145-IX від 24 березня 2022 року, дія якого розпочалась саме 07 квітня 2022 року.
Закінчення автоматичного однорічного поновлення виникло 19 листопада 2022 року на підставі Закону № 2698-IX від 19 жовтня 2022 року.
Тобто, вищевказані договори щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які не містять умову про автоматичне поновлення і припинили свою дію у період з 07 квітня 2022 року по 18 листопада 2022 року включно, автоматично поновлюються на один рік.
В огляді даного питання лектор також сфокусував увагу на Постанові Верховного Суду від 29 березня 2023 року у справі № 563/376/22, в якій Суд відзначив, що автоматична пролонгація є обов’язком, а не правом.
Також розглянуто механізм поновлення договорів, які було укладено з 16 липня 2020 року або діючих договорів оренди землі, у які вносились зміни з 16 липня 2020 року щодо процесу поновлення, передбачений статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Серед новацій також названо наступні:
- відновлено передачу у користування сільськогосподарських земель державної та комунальної власності на земельних аукціонах;
- припиняється автоматичне (без згоди сторін договору) поновлення договорів на користування земельними ділянками, термін дії яких закінчився після введення воєнного стану;
- надається право громадянам та юридичним особам, які набули право постійного користування земельними ділянками, але відповідно до Земельного кодексу не можуть бути суб’єктами такого права, можливість викупити такі земельні ділянки із розстроченням платежу;
- дозволяється в умовах воєнного стану безоплатна приватизація тих земельних ділянок, на яких розташовані будівлі, споруди, які перебувають у приватній власності, і земельних ділянок, які передані громадянам у користування до набрання чинності Земельним кодексом;
- дозволяється розміщення об’єктів виробництва біометану, які є складовими комплексів з виробництва, переробки та зберігання сільськогосподарської продукції, на земельних ділянках сільськогосподарського призначення;
- скасовується відшкодування втрат сільськогосподарського виробництва, які сплачувалися внаслідок вилучення сільськогосподарських угідь із господарського обігу, а також при погіршенні якості земель;
- врегульовується питання внесення до Державного земельного кадастру відомостей про якісні характеристики угідь, заходи щодо охорони земель і ґрунтів, обмеження у використанні земель на підставі документації із землеустрою в галузі охорони земель.
Дмитро Навроцький також сфокусував увагу на законодавчих ініціативах у сфері земельних правовідносин:
- 01.06.2023 року група народних депутатів зареєструвала у Верховній Раді України законопроєкт № 9341 про внесення змін до Земельного кодексу щодо відтермінування набуття юридичними особами права на купівлю земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Ним пропонується відтермінувати на два роки з дня припинення або скасування воєнного стану на території України скасування обмежень щодо максимальної загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України в сто гектарів та заборони купівлі-продажі або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які перебувають у приватній власності.
- На розгляді у Верховній Раді України перебуває проект Закону від 06.09.2021 року № 6013, прийнятий за основу 13.01.2023 року «Про особливості регулювання підприємницької діяльності окремих видів юридичних осіб та їх об’єднань у перехідний період». Ним пропонується перереєстрація фермерських господарств у ТОВ.
В огляді нововведень також зосереджено увагу на двох нових законах:
- 6 травня 2023 року набув чинності Закон України від 11 квітня 2023 року № 3050-ІХ «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно». У зв’язку з цим Перелік територій, затверджений наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22.12.2022 № 309, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 23.12.2022 за №1668/39004, може застосовуватися при визначенні особливостей справляння податків і зборів на відповідних територіях, визначених Податковим кодексом України.
- 8 червня 2023 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення правового регулювання вчинення нотаріальних та реєстраційних дій при набутті прав на земельні ділянки» № 3065-IX від 2 травня 2023 року.
Закон № 3065-ІХ вносить зміни, зокрема, до:
- Земельного кодексу України;
- Закону «Про іпотеку»;
- Закону «Про оренду землі»;
- Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;
- Закону «Про оренду державного та комунального майна».
Законом передбачено, що перевірка відповідності набувача земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним Земельним кодексом України, не здійснюється при набутті у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення:
- для ведення садівництва площею, що не перевищує 0,25 га;
- для ведення особистого селянського господарства площею до 2 га, розташованих в межах населених пунктів.
Перед укладенням договору щодо переходу права власності на такі земельні ділянки їх набувач заявляє про дотримання вимог, визначених Земельним кодексом України, шляхом подання нотаріусу, що посвідчує відповідний правочин, відповідної заяви.
Законом визначено, що площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що належать на праві спільної сумісної власності подружжю, враховується до загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення лише того з подружжя (колишнього подружжя), за ким зареєстровано право власності.
Крім того, документом:
- надано можливість передавати переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення лише на певний строк, а не безстроково, як має місце зараз (це для земельних торгів);
- розширено перелік осіб, яким заборонено набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення, включивши до нього учасників (акціонерів, членів) або кінцевих бенефіціарних власників юридичних осіб, до яких застосовано санкції;
- встановлено, що у разі державної реєстрації набуття права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення за суб’єктом переважного права чи державної реєстрації припинення права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення одночасно проводиться державна реєстрація припинення переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, зареєстрованого в Державному реєстрі прав, без подання відповідної заяви заявником.