Про надання містобудівних умов та обмежень на забудову декількох земельних ділянок

Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки видаються для проєктування конкретного об’єкта будівництва (будинку, будівлі, споруди будь-якого призначення, їх комплексів, лінійних об’єктів інженерно-транспортної інфраструктури) на конкретній території, що може складатися з однієї або декількох земельних ділянок.

Такий висновок викладено в постанові, прийнятій Верховним Судом у складі Судової палати з розгляду справ щодо захисту соціальних прав Касаційного адміністративного суду за результатом перегляду в касаційному порядку справи за позовом забудовника до обласних департаментів Державної архітектурно-будівельної інспекції та Державного архітектурно-будівельного контролю міськради про визнання протиправним і скасування рішення, зобов’язання вчинити дії.

Суть спору полягає в тому, що забудовнику видано одні містобудівні умови та обмеження на забудову двох суміжних земельних ділянок. Державна архітектурно-будівельна інспекція вважає, що це суперечить закону. Суди першої та апеляційної інстанції дійшли різних висновків. Отож у цій справі перед Верховним Судом постало питання про те, чи може бути надано одні містобудівні умови та обмеження на забудову декількох земельних ділянок.

Ключовим правовим питанням у справі було застосування статей 1, 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» у контексті надання містобудівельних умов та обмежень на забудову декількох земельних ділянок.

Проаналізувавши нормативно-правову базу, Суд звернув увагу, що містобудівні умови та обмеження видаються у зв’язку з наміром замовника провести забудову земельної ділянки конкретним об’єктом будівництва. При цьому термін «земельна ділянка» у контексті містобудівних правовідносин –  це певна територія, на якій планується розміщення відповідного об’єкта будівництва. Територія забудови може складатися з однієї або декількох земельних ділянок, щодо яких замовник має право забудови відповідно до містобудівної документації.

Суд також зауважив, що в Законі України «Про регулювання містобудівної діяльності» поняття «територія» та «земельна ділянка» вживаються як синоніми. Тому буквальне тлумачення земельної ділянки як ділянки, що має один кадастровий номер, призводить до звуження прав забудовника, істотно обмежує його інвестиційні можливості і не відповідає завданням містобудівної політики.

Водночас цей Закон не забороняє видачу одних містобудівних умов та обмежень на забудову декількох земельних ділянок, на яких планується зведення одного об’єкта будівництва (в т. ч. комплексу). Так само не забороняє видачу декількох окремих містобудівних умов та обмежень забудови однієї земельної ділянки, на якій планується зведення декількох окремих об’єктів будівництва.

У контексті обставин справи Суд звертає увагу на те, що земельні ділянки є суміжними та мають одну адресу, належать до території багатоповерхової житлової забудови відповідно до містобудівної документації, намір забудови охоплює один об’єкт будівництва – багатоповерховий житловий будинок із вбудованими приміщеннями та трансформаторною підстанцією. Цей об’єкт є єдиним будівельним комплексом. З огляду на це забудовнику правомірно видано одні містобудівні умови та обмеження на проєктування одного об’єкта будівництва.

Висновок, зроблений Судом у цій справі, не суперечить правовому висновку, сформульованому в постанові Верховного Суду від 10 травня 2018 року у справі № 813/1839/17. У ньому Суд, зважаючи на обставини, зазначив про обов’язок отримати містобудівні умови та обмеження для кожної конкретної земельної ділянки і обов’язковість проєктування об’єкта будівництва, до складу якого входить декілька окремих будинків, на підставі містобудівних умов і обмежень на об’єкт будівництва загалом. В основу цього висновку покладено підхід: один об’єкт будівництва – одні містобудівні умови та обмеження.

Постанова Верховного Суду від 30 червня 2021 року у справі № 806/3365/17 (адміністративне провадження № К/9901/4454/19) – https://reyestr.court.gov.ua/Review/98054587.