Про спори щодо самочинного будівництва в практиці Великої палати Верховного суду розповіла доктор юридичних наук, доцент, керівник відділу аналітичної та правової роботи Великої Палати Верховного Суду Людмила Козловська під час заходу з підвищення професійного рівня адвокатів, що відбувся у Вищій школі адвокатури НААУ.
Лектор докладно проаналізувала разом з учасниками практику ВП ВС у спорах щодо самочинного будівництва, а саме:
- Поняття самочинного будівництва.
- Розмежування новоствореного майна та самочинного будівництва.
- Розмежування самочинного будівництва і самочинної перебудови (реконструкції).
- Способи захисту прав власника земельної ділянки, порушених внаслідок здійснення самочинного будівництва
- Визнання права власності на об’єкти самочинного будівництва.
- Знесення самочинного будівництва. Негаторний позов.
- Належний позивач та належний відповідач у спорах, що виникають внаслідок здійснення самочинного будівництва
- Скасування державної реєстрації самочинного будівництва.
- Розірвання договору оренди землі у разі самочинного будівництва
- Поділ об’єкта самочинного будівництва.
У рамках характеристики спорів щодо самочинного будівництва акцентовано на наступному:
1. Поняття самочинного будівництва
Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦК України, самочинним будівництвом є житловий будинок, будівля, споруда або інше нерухоме майно, якщо воно:
- збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; або
- збудоване без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи; або
- збудоване без належно затвердженого проєкту; або
- збудоване з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Для визнання об’єкта самочинним достатньо наявності хоча б однієї з наведених ознак.
Велика Палата Верховного Суду наголошує, що самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, є порушенням прав власника цієї земельної ділянки, незалежно від державної реєстрації такого об’єкта.
Судова практика:
- Постанова ВП ВС від 15.11.2023, справа № 916/1174/22;
- Постанова ВП ВС від 17.12.2025, справа № 908/2388/21.
2. Розмежування новоствореного майна та самочинного будівництва
Лектор чітко розмежовує ст. 331 ЦК України (новостворене майно) та ст. 376 ЦК України (самочинне будівництво).
Новостворене майно:
Щоб новостворене нерухоме майно стало об’єктом цивільних прав, необхідно одночасне виконання трьох умов:
- Завершення будівництва;
- Прийняття об’єкта в експлуатацію;
- Державна реєстрація права власності.
До виконання цих умов особа є власником лише будівельних матеріалів, а не об’єкта нерухомості.
Самочинне будівництво:
Якщо наявні ознаки, передбачені ст. 376 ЦК України, застосування ст. 331 ЦК виключається, і навпаки.
Судова практика:
- Постанова ВП ВС від 16.05.2018, справа № 522/5487/17;
- Постанова КАС ВС від 07.07.2023, справа № 160/11383/22.
3. Розмежування самочинного будівництва і самочинної перебудови (реконструкції)
Наголошено, що:
- не всі будівельні роботи є самочинним будівництвом;
- ремонтно-будівельні роботи, які не потребують дозвільних документів і не передбачають введення в експлуатацію, не визнаються самочинним будівництвом.
Суд самостійно визначає характер виконаних робіт (нове будівництво, реконструкція, ремонт) на підставі судової будівельно-технічної експертизи.
Ключова позиція ВП ВС:
- Самочинна прибудова не змінює правовий режим основного житлового будинку та не перешкоджає його поділу, якщо сам будинок не є самочинним.
Судова практика:
- Постанова ВП ВС від 12.04.2023, справа № 511/2303/19;
- Ухвала ВП ВС від 04.07.2023, справа № 707/2516/18.
4. Способи захисту прав власника земельної ділянки
Стаття 376 ЦК України встановлює виключний перелік способів захисту прав власника (користувача) земельної ділянки у разі самочинного будівництва:
- Визнання права власності за забудовником (за умови надання земельної ділянки);
- Визнання права власності за власником земельної ділянки;
- Знесення самочинного будівництва.
Інші способи захисту не допускаються, окрім випадків, прямо передбачених ч. 7 ст. 376 ЦК України.
Судова практика:
- Постанова ВП ВС від 15.11.2023, справа № 916/1174/22;
- Постанова КЦС ВС від 10.09.2025, справа № 442/1225/23.
5. Визнання права власності на об’єкти самочинного будівництва
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути визнано судом лише:
- за забудовником — за умови подальшого надання йому земельної ділянки;
- за власником земельної ділянки, якщо це не порушує прав інших осіб.
Це спрямовано на відновлення принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі (superficies solo cedit).
6. Знесення самочинного будівництва. Негаторний позов
Знесення самочинного будівництва є різновидом негаторного позову, оскільки:
- сам факт розміщення чужого об’єкта на земельній ділянці безстроково обмежує право власника;
- для знесення не має значення, чи є будівля тимчасовою чи капітальною.
Судова практика:
- Постанова ВП ВС від 15.11.2023, справа № 916/1174/22;
- Постанова КЦС ВС від 10.09.2025, справа № 442/1225/23.
7. Належний позивач і належний відповідач
Належний позивач:
- власник земельної ділянки;
- користувач земельної ділянки (орендар).
Належний відповідач:
- особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво.
Ці підходи прямо випливають із правової природи порушення права власності на землю.
8. Скасування державної реєстрації самочинного будівництва
Наявність державної реєстрації не усуває самочинності будівництва.
Самочинність визначається фактичними обставинами, а не реєстраційними діями.
Судова практика:
- Постанова ВП ВС від 17.12.2025, справа № 908/2388/21.
9. Розірвання договору оренди землі у разі самочинного будівництва
Самочинне будівництво:
- об’єктів, не передбачених договором оренди;
- або після припинення дії договору;
є підставою для розірвання договору оренди землі та подальшого знесення таких об’єктів.
Судова практика:
- Постанова ВП ВС від 17.12.2025, справа № 908/2388/21.
10. Поділ об’єкта самочинного будівництва
Самочинно збудоване нерухоме майно:
- не є об’єктом права власності;
- не може бути предметом поділу або виділу відповідно до ст. 364, 367 ЦК України.
Поділ можливий лише після визнання права власності у встановленому законом порядку
Судова практика:
- Постанова ВП ВС від 12.04.2023, справа № 511/2303/19;
- Постанова ОП КЦС ВС від 06.11.2023, справа № 707/2516/18.
Аби першими отримувати новини, підпишіться на телеграм-канал ADVOKAT POST.