Проблеми виділу/поділу нерухомого майна: адвокат Надія Гніздовська

Під час вебінару у Вищій школі адвокатури на тему “Проблеми виділу/поділу нерухомого майна “ лектор Надія Гніздовська – адвокат, партнер адвокатського об’єднання “Юріс Феррум” розповіла про загальні положення поділу та виділу майна, порядок проведення поділу, виділу та розрахунку часток об’єктів нерухомого майна, розглянула судову практику у спорах щодо виділу/поділу нерухомого майна.

Проблеми поділу/виділу нерухомого майна зараз частіше вирішується у судовому порядку. Тому що інструкція про поділ/виділ та розрахунок об’єктів нерухомого майна хоч і була прийнята у 2007 році, зміни відбулися у 2014 році, але ця інструкція не встигає за вирішенням проблем питань сучасного життя та законодавства.

Спільне майно – це майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників)

Спільна власність поділяється на:

  • Часткову – власність двох або більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності.
  • Сумісну – власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності.

Суб’єкти права спільної власності:

  • фізичні особи;
  • юридичні особи;
  • держава (державна власність);
  • територіальні громади (комунальна власність)

На початку приватизації в Україні, свідоцтва про право власності надавалися як на житлові будинки, квартири так і на нежитлові приміщення та об’єкти підприємства дуже часто без визначення частки.

Поділ:

  • коли майно поділяється між співвласниками
  • правовідносини спільної часткової власності припиняються взагалі

Виділ:

  • коли правовідносини спільної часткової власності зберігаються
  • правовідносини спільної часткової власності припиняються лише для співвласника , частка якого виділяється.

Показовою є Постанова ВС від 19.05.2021 року.

Виділ частки із майна

Спільна часткова власність регулюється статтею 364 ЦК України

Співвласник має право на:

  1. виділ у натурі частки із майна
  2. одержати від інших співвласників грошову або матеріальну компенсацію вартості його частки, якщо
  • виділ у натурі не допускається згідно з законом;
  • виділ у натурі частки є неможливим (бо річ є неподільна)

Наприклад, є однокімнатна квартира, яка є об’єктом спільної власності. Як виділити в однокімнатній квартирі частку для користування для одного із співвласників? Це неможливо.

Наслідки виділу:

  1. припиняється право спільної часткової власності
  2. особа набуває право власності на виділене майно
  3. право власності підлягає державній реєстрації.

Спільна сумісна власність регулюється статтею 370 ЦК України. І має аналогічний порядок з попередньою.

Особливості, які має спільна сумісна власність:

  1. спочатку необхідно визначити частки учасників
  2. частки кожного із співвласників є рівними
  3. не рівні частки можуть бути встановлені:
  • домовленістю між співвласниками
  • законом
  • рішенням суду

Щодо поділу майна

Спільна часткова власність, згідно зі статтею 367 ЦК України виділяє:

  • майно може бути поділене в натурі між співвласниками за домовленістю між ними;
  • у разі поділу право спільної часткової власності припиняється.

Спільна сумісна власність, згідно зі статтею 372 ЦК України виділяє:

  • майно може бути поділене між співвласниками за домовленістю між ними;

Виняток: випадки, встановлені законом.

  • у разі поділу право спільної часткової власності припиняється.

Частки співвласників:

  • є рівними
  • можуть бути не рівними за домовленістю співвласників/за законом
  • можуть бути збільшені або зменшені за рішенням суду.

Який порядок поділу об’єктів нерухомого майна?

На самостійні об’єкти ділять:

  • об’єкти, які підлягають тех.інвентаризації
  • єдині майнові комплекси, які належать на праві власності і розташовані на одній земельній ділянці.

Не підлягають поділу:

  • об’єкти, до яких входять самочинно збудовані/реконструйовані /переплановані об’єкти

Поділ можливий після визнання права власності.

Поділ земельної ділянки: ЗУ “Про землеустрій”

Технічна документація із землеустрою щодо поділу/об’єднання земельних ділянок розробляється:

  • за рішенням власників земельних ділянок;
  • за згодою заставодержателів, користувачів земельних ділянок

Вона включає в себе:

  • пояснювальну записку
  • технічне завдання на складання документації, затверджене замовником документації
  • кадастрові плани земельних ділянок
  • матеріали польових геодезичних робіт
  • відомості про встановлені межові знаки на межі поділу
  • перелік обтяжень прав на земельну ділянку, обмежень на її використання, земельні сервітути.

Отримання висновку щодо технічної можливості поділу об’єкта нерухомого майна:

  • Звернутися до суб’єкта господарювання, який здійснює технічну інвентаризацію об’єктів нерухомого майна
  • Укласти договір про проведення технічної інвентаризації
  • Надати документи

Після отримання висновку потрібно звернутись до нотаріуса для укладення, нотаріального посвідчення договору про виділення.