Умова договору, щодо якої ставиться вимога про визнання її недійсною, не може бути істотною умовою договору, оскільки в такому випадку правочин має бути визнаний недійсним у цілому, а не лише в цій частині.
КГС ВС розглянув справу за позовом Приватного підприємства “Третє поле” (далі – ПП “Третє поле”) до Департаменту розвитку Чернівецької міської ради, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача – Державного комунального торговельного підприємства
“Книжковий комісійний магазин “Букініст” (далі – ДКТП “Книжковий комісійний
магазин “Букініст”) про визнання незаконним та скасування пункту договору оренди.
ОБСТАВИНИ СПРАВИ
Між Департаментом економіки Чернівецької міської ради (орендодавець) і ПП
“Третє поле” (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна від 15.02.2019
(далі – договір оренди) за умовами якого орендодавець на підставі рішення
Виконавчого комітету Чернівецької міської ради від 29.01.2019 та заяви ПП “Третє поле” від 21.11.2018 передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення, розташоване у м. Чернівці з метою використання його під книжковий магазин.
Пунктом 8.1. договору оренди, сторони погодили, що відповідно до п. 2.1.1. рішення Виконавчого комітету Чернівецької міської ради від 29.01.2019, орендар
зобов`язаний впродовж 12 місяців з дати укладання даного договору оренди
сплатити борг по орендній платі ДКТП “Букініст”, згідно з графіком погашення, що є додатком до цього договору та складає його невід`ємну частину.
Протягом певного часу ПП “Третє поле” сплачувало грошові кошти на виконання
погодженої умови договору оренди. Проте, в подальшому вносити такі кошти
перестало, обґрунтовуючи тим, що вказана умова договору суперечить
законодавству, оскільки внесена до договору без волевиявлення попереднього
орендаря (боржника) – ДКТП “Книжковий комісійний магазин “Букініст”; погоджена у ній сума боргу н е відповідає тій, яку дійсно має попередній орендар; укладена під впливом тяжкої обставини (бажання директора позивача зберегти книжковий магазин міста).
У лютому 2020 року ПП “Третє поле” звернулося до місцевого господарського суду з позовом до Департаменту розвитку Чернівецької міської ради у якому просило визнати незаконним та скасувати наведений вище пункт 8.1. договору оренди.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Статтею 204 ЦК України визначено, що правочин є правомірним, якщо його
недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом
недійсним.
В свою чергу частиною першою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину
стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою – третьою, п’ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини (стаття 217 ЦК України).
КГС ВС дотримується висновку, що у застосуванні приписів статей 215, 217 ЦК
України слід враховувати, що умова договору, щодо якої ставиться вимога про
визнання її недійсною не може бути істотною умовою договору, оскільки в такому випадку правочин має бути визнаний недійсним в цілому.
За визначенням статті 2 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до вимог частини першої статті 10 цього ж Закону істотними умовами
договору оренди є: об’єкт оренди; термін, на який укладається договір оренди;
орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов’язань; забезпечення виконання зобов’язань – неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об’єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов’язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна. Укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна.
Водночас, відповідно до частини третьої статті 10 Закону України “Про оренду
державного та комунального майна” за згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.
Згідно частин першої та другої статті 180 ГК України зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов’язань, як погоджені
сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов’язкові умови договору відповідно до законодавства.
Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних
умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів
даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути
досягнута згода.
Відповідно до встановлених обставин спору обов’язок зі сплати коштів, які рахуються боргом попереднього орендаря, ПП “Третє поле” взяло на себе
добровільно, адже самостійно зазначило про це у заяві, якою запропонувало
відповідачеві укласти договір оренди. Крім цього, у рішенні Виконавчого комітету
Чернівецької міської ради від 29.01.2019, яким погоджено передачу в оренду
позивачеві бажаного приміщення також чітко вказано, що умовою укладення
договору оренди є зобов`язання ПП “Третє поле” щодо сплати існуючого боргу по орендній платі Магазину “Букініст” впродовж 12 місяців.
З викладеного слідує, що разом з істотними умовами договору оренди, які вимагаються Законом України “Про оренду державного та комунального майна”,
сторони цієї справи при укладенні договору оренди погодили ще одну додаткову
істотну умову договору, позаяк погоджено таку умову на вимогу навіть не однієї
сторони (орендодавця), а обох учасників правочину і без включення цієї умови до тексту договору, договір оренди не був би укладений.
Нормами ГК України визначено, що господарський договір не може існувати без
істотних умов (частина 8 статті 181), позаяк недосягнення згоди з усіх істотних умов договору свідчить про його неукладеність. Оскільки пункт договору оренди, який оспорюється у цій справі є істотною умовою цього договору, то такий договір не може бути визнаний недійсним в цій частині, а лише в цілому. Проте, така позов вимога, як визнання договору недійсним в цілому, заявлена не була. Таким чином у даному провадженні ПП “Третє поле” мало бути відмовлено у задоволенні позовних вимог саме з викладених вище підстав.
КГС ВС зазначив про неправильне застосування норм матеріального права
судами обох попередніх інстанцій у цій справі. Проте, на відміну від господарського суду апеляційної інстанції, місцевий господарський суд по суті прийняв правильне рішення про відмову у задоволенні позову, однак з неправильних мотивів. Тому постановою КГС ВС мотивувальну частину рішення Господарського суду Чернівецької області від 08.08.2020 змінено, викладено його мотивувальну частину в редакції цієї постанови КГС ВС, в іншій частині рішення залишено без змін. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 28.01.2021 скасовано.
Детальніше з текстом постанови КГС ВС Детальніше з текстом постанови КГС ВС від 11.08.2021 у справі No 926/324/20 можна ознайомитись за посиланням http://reyestr.court.gov.ua/Review/98946754.