У разі передачі в іпотеку об’єкта незавершеного будівництва (нежитлового приміщення) частина такого нежитлового приміщення не може бути відокремленим предметом іпотеки, на який можна звернути стягнення як на самостійний об’єкт нерухомого майна.
КГС ВС розглянув справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю “Компанія з управління активами “Фінекс-Капітал” (далі – ТОВ “Фінекс-Капітал”) до Приватного акціонерного товариства “Харків Онлайн” (далі – ПАТ “Харків Онлайн”) про звернення стягнення на предмет іпотеки.
ОБСТАВИНИ СПРАВИ
Між ПАТ “Банк Золоті Ворота” (банк) та громадянином ОСОБА_1 (позичальник)
укладено договір про надання споживчого кредиту у формі кредитної лінії
(невідновлювальної) від 25.12.2008 No 643 (далі – кредитний договір).
Для забезпечення зобов’язань за кредитним договором між ПАТ “Банк Золоті
Ворота” (іпотекодержатель) та ТОВ “Макрокап Девелопмент Україна” (іпотекодавець) укладено іпотечний договір від 07.08.2009 No 09-072 (далі – договір іпотеки No 09-072) та передано в іпотеку іпотекодержателю нерухоме майно разом з усіма його приналежностями, а саме: об’єкт незавершеного будівництва – 91% готовності – частина нежитлових приміщень першого, другого, третього поверху в нежитловій будівлі, розташованій на земельній ділянці.
08.12.2015 рішенням суду загальної юрисдикції позов ПАТ “Банк Золоті Ворота” до ОСОБА_1 задоволено та стягнуто на користь банку заборгованість за кредитним договором.
За умовами договору іпотеки No 09-072 після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію майна, а також після державної реєстрації в установленому чинним законодавством порядку права власності на майно,
збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки.
ТОВ “Макрокап Девелопмент Україна” в порушення умов договору не надало ПАТ “Банк Золоті Ворота” (іпотекодержатель) правовстановлюючих документів на предмет іпотеки після введення його в експлуатацію.
Обтяження майна переданого в іпотеку за договором належним чином
зареєстровано в державному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна. Запис є чинним та станом на час звернення до суду міститься у реєстрі речових прав на нерухоме майно.
04.06.2015 ухвалою суду у справі No 922/3903/14 про банкрутство ТОВ “Макрокап Девелопмент Україна” вимоги ПАТ “Банк Золоті Ворота” до ТОВ “Макрокап
Девелопмент Україна” визнано повністю та окремо включено до реєстру вимог
кредиторів як забезпечені.
23.03.2017 ухвалою суду у справі No 922/3903/14 вимоги ПАТ “Банк Золоті Ворота” були виключені з реєстру кредиторів ТОВ “Макрокап Девелопмент Україна” у частині, забезпеченій предметом іпотеки: об’єктом незавершеного будівництва – 91% готовності – частина нежитлових приміщень першого, другого, третього поверху у нежитловій будівлі, оскільки судом було встановлено, що право власності на предмет іпотеки не належить банкруту.
24.05.2019 між ПАТ “Банк Золоті Ворота” (первісний кредитор) та ТОВ “КУА “Фінекс-Капітал”, що діє від власного імені, в інтересах та за рахунок активів Пайового закритого недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду “Блінд” (новий кредитор), укладено договір про відступлення прав вимоги, за яким новий кредитор набув до ОСОБА_1 за договором про надання споживчого кредиту.
03.06.2019 між ПАТ “Банк Золоті Ворота” (первісний іпотекодержатель) та позивачем (новий іпотекодержатель) укладено договір про відступлення прав за іпотечними договорами, за яким позивач набув прав іпотекодержателя за договором іпотеки No 09-072.
Згідно з довідкою комунального підприємства “Харківське міське бюро технічної інвентаризації” Харківської міської ради (далі – КП “Харківське міське бюро технічної інвентаризації”), станом на 24.11.2010 встановлено, що нумерація та площа переданого ТОВ “Макрокап Девелопмент” об’єкта незавершеного будівництва – 91% готовності, змінилась. Зокрема, нежитлові приміщення другого поверху No 37 площею 159,6 м.кв реконструйовано в нежитлові приміщення другого поверху No 37 площею 11,2 м.кв, нежитлові приміщення No 45 площею 139,7 м.кв., No36 площею 5,5 м.кв та частину приміщення No 1. Нежитлова будівля літ. “Б-3”, розташована за адресою: АДРЕСА_1 в цілому прийнята в експлуатацію на підставі акту готовності об’єкта до експлуатації від 30.12.2010 та сертифіката відповідності NoХК000416, виданого Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Харківській області від 14.01.2011.
Станом на 31.12.2012 реєстрація права власності на нежитлову будівлю літ. “Б-3”, розташовану за адресою: АДРЕСА_1, в цілому, як на об’єкт незавершеного будівництва не проводилась. Також у довідці зазначено, що за ПП “Харків Онлайн” зареєстровано право власності на нежитлові приміщення другого поверху No 1, 36, загальною площею 171,6 м.кв, на підставі договору купівлі-
продажу від 08.12.2011.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Причиною виникнення спору у цій справі стало питання щодо наявності або відсутності правових підстав для звернення стягнення в рахунок погашення
заборгованості ОСОБА_1 за кредитним договором No643 на частину нежитлових
приміщень у нежитловій будівлі, яка належить на праві власності TOB “Харків Онлайн” шляхом продажу з прилюдних торгів за ціною, визначеною на підставі оцінки, проведеної суб’єктом оціночної діяльності.
Предметом позову у цій справі є вимоги про звернення стягнення на частину
предмета іпотеки шляхом реалізації предмета іпотеки з прилюдних торгів за ціною, визначеною на підставі оцінки, проведеної суб’єктом оціночної діяльності.
Тобто, позивачем обрано спосіб судового захисту порушених прав кредитодавця
стосовно виконання позичальником забезпечених іпотекою грошових зобов’язань щодо звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом застосування
процедури продажу, встановленої статтею 38 Закону України “Про іпотеку”, тобто у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої ЗУ “Про виконавче
провадження”.
У розумінні положень статей 5, 12, 33, 39 України “Про іпотеку” звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом реалізації предмета іпотеки на аукціоні є належним способом захисту.
КГС ВС зазначив, що об’єкт цивільних прав у вигляді нерухомого майна, зокрема, нежитлового приміщення, повинен мати певні технічні характеристики (зокрема, площу), з метою його індивідуалізації, та подальшої реєстрації у встановленому законом порядку. І тільки після державної реєстрації, вказаний об’єкт може піддаватись відчуженню, передачі, даруванню тощо. Тобто тільки стосовно нерухомого майна, яке є об’єктом цивільних прав, може бути здійснено, зокрема,
відчуження.
Індивідуалізація нерухомого майна як об’єкта відносин повинна здійснюватися в процесі технічного обліку. При технічному обліку відбувається опис реально існуючого об’єкта нерухомості, при цьому об’єктивними межами нерухомості є конструктивні елементи приміщення (будинку) стіни, перегородки, стелі і т.д. Дані конструктивні елементи не тільки описують предмет договору, але і є підтвердженням юридичного факту його існування.
Якщо позначена на поверховому плані частина приміщення не має об’єктивних меж нерухомості та права на неї не встановлені відповідними органами, то така частина приміщення не може бути предметом договору як самостійний об’єкт нерухомості. Будь-яка частина нерухомого майна, яка може бути самостійнім об’єктом, повинна бути виділеною. А якщо не може бути відокремленою (а отже, самостійним об’єктом) це частка у праві власності на нерухоме майно.
Отже, з огляду на те, що Законом України “Про іпотеку” не передбачено право передачі в іпотеку частини нежитлового приміщення (у даному спорі частини об’єкту нерухомого майна), можна зробити висновок, що у разі передачі в іпотеку об’єкта незавершеного будівництва (у даному спорі – об’єкта незавершеного будівництва 91% готовності), то частина такого нежитлового приміщення не може бути відокремленим предметом іпотеки на який можна звернути стягнення, як на самостійний об’єкт нерухомого майна.
Таким чином, КГС ВС дійшов висновку, що суд апеляційної інстанції правильно
зазначив, що предметом іпотеки у спірних правовідносинах є майнові права на об’єкт незавершеного будівництва 91% готовності. Отже, за відсутності підтверджень введення цих приміщень в експлуатацію на момент передачі в іпотеку, виходячи із співвідношення предмета іпотеки (об’єкт незавершеного
будівництва) з його частиною (частина нежитлових приміщень) і вартості предмета іпотеки з вартістю частини нежитлових приміщень; з огляду на відсутність у Законі положень щодо можливості звернення стягнення в примусовому порядку на частину предмета іпотеки (частину нерухомого майна зареєстрованого, як самостійний об’єкт нерухомого майна) як складової предмета іпотеки, суд апеляційної інстанції зробив обґрунтований висновок, що частини спірного нерухомого майна (частини нежитлових приміщень) не є самостійним (відокремленим) об’єктом іпотеки на які може бути звернуто стягнення, як на самостійні об’єкти нерухомого майна та дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову з огляду на неналежність обраного способу захисту позивачем.
Постановою КГС ВС від 22.11.2021 постанову Східного апеляційного господарського суду від 27.05.2021 змінено, викладено її мотивувальну частину у
редакції постанови у цій справі. В іншій частині постанову Східного апеляційного
господарського суду від 27.05.2021 залишено без змін.
Детальніше з текстом постанови КГС ВС від 22.11.2021 у справі No 922/3164/20 можна ознайомитися за посиланням – https://reyestr.court.gov.ua/Review/101279882.