ВП ВС конкретизувала висновок ОП КГС ВС щодо захисту прав власника нерухомого майна, обтяженого іпотекою на користь особи, з якою він не перебував у зобов’язальних відносинах, визначивши, що для ефективного захисту прав володіючого власника нерухомого майна, щодо якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно незаконно внесено запис про право іпотеки іншої особи, з якою власник не перебував у зобов’язальних відносинах, має застосовуватись негаторний позов про усунення перешкод у здійсненні власником права розпорядження своїм майном (стаття 391 ЦК України) з яким власник може звернутись, зокрема, шляхом пред‘явлення вимоги про скасування державної реєстрації права іпотеки зазначеної особи.
Позовна давність до такого позову не застосовується, а судове рішення про його задоволення, яке набрало законної сили, є підставою для державної реєстрації відомостей про припинення незаконно зареєстрованого за відповідачем права іпотеки, що усуває для позивача перешкоди у здійсненні ним правоможності розпоряджатись своїм нерухомим майном.
При цьому оспорювання ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного нерухомого майна або документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію права іпотеки за відповідачем, не є ефективним способом захисту прав власника від описаного вище порушення.
Велика Палата Верховного Суду розглянула касаційну скаргу ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» (далі – Товариство) на рішення Біляївського районного суду Одеської області від 30 листопада 2018 року та постанову Одеського апеляційного суду від 14 січня 2020 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 та Товариства про визнання недійсним договору іпотеки та вилучення реєстраційних записів щодо нерухомого майна, і прийняла постанову, в якій зазначила таке.
ОБСТАВИНИ СПРАВИ
ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 0,1000 га для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що підтверджується державними актами.
Однак 24 жовтня 2002 року за рішенням Ради ОСОБА_2 також було видано акт на право власності на земельну ділянку.
27 червня 2006 року Акціонерний поштово-пенсійний банк «Аваль» та ОСОБА_2
уклали кредитний договір на суму 10 000 (десять тисяч) доларів США, а 30
червня 2006 року для забезпечення виконання зобов`язань за цим правочином
вони уклали договір іпотеки, предметом якого є земельна ділянка, що належить
іпотекодавцю на праві приватної власності.
Одночасно з посвідченням договору державний нотаріус наклав заборону на
відчуження Земельної ділянки та вніс до Державного реєстру речових прав на
нерухоме майно (далі – Реєстр) відповідні записи.
У подальшому рішенням суду, яке набрало законної сили 05 травня 2008 року,
скасовано рішення Ради 24 жовтня 2002 року у частині надання ОСОБА_2 у приватну власність земельної ділянки та визнано недійсним акт на право власності.
Разом із цим за даними з Реєстр іпотекодержателем земельної ділянки за договором іпотеки наразі є Товариство, яке є правонаступником ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» у вказаному зобов`язані.
ОСОБА_1 вважає, що договір іпотеки слід визнати недійсним, оскільки ОСОБА_2 на момент його укладення не мав прав власника на розпорядження земельною ділянкою, а записи необхідно вилучити з Реєстру, адже вони порушують право власності позивача.
Рішенням суду першої інстанції, залишеним без змін постановою апеляційного суду, позов задоволено.
У касаційній скарзі Товариство вказувало, зокрема, що суди не врахували, що ОСОБА_1 пропустив строк позовної давності та обрав невірний спосіб захисту своїх прав від стверджуваних порушень.
ПОЗИЦІЯ ВЕЛИКОЇ ПАЛАТИ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Згідно із частиною першою статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Отже, за загальним правилом саме власнику належить правоможність вчинення правочинів, спрямованих на розпорядженням його майном.
Враховуючи, що ОСОБА_1 як власник не передавав земельну ділянку в іпотеку за договором, не був стороною цього правочину та не перебував з відповідачами в зобов`язальних відносинах, Велика Палата Верховного Суду погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про незаконність державної реєстрації за
Товариством права іпотеки на вказану ділянку, що створює позивачу перешкоди у здійсненні правоможності самостійно розпоряджатись своїм нерухомим майном.
Задовольняючи повністю позов ОСОБА_1, суди виходили з того, що він обрав
правильний спосіб захисту порушеного права шляхом визнання недійсним договору, оскільки за цим правочином ОСОБА_2 незаконно передав в іпотеку
земельну ділянку, яка є власністю позивача. При цьому суди дійшли висновку про те, що при визнанні недійсним договору його сторони повинні повернутись у стан, який існував до його укладення, а тому записи підлягають вилученню з Реєстру.
Суди обох інстанцій вважали, що порушення права власності ОСОБА_1 є триваючим, а тому підстав для застосування положень ЦК України про позовну
давність немає. Водночас суд апеляційної інстанції з посиланням на статті 319 та 391 ЦК України зазначив, що перешкоди в здійсненні права власності позивача створює як договір, так і внесені на його підставі записи, а позов про усунення таких перешкод є негаторним.
Велика Палата Верховного Суду не може в повній мірі погодитись з наведеними мотивами судів попередніх інстанцій виходячи з такого.
Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна з чужого незаконного володіння у порядку статей 387, 388 ЦК України (віндикаційний позов) й усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном згідно зі статтею 391 ЦК України (негаторний позов).
За висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними, зокрема, у пункті 72 постанови від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16 -ц та пункті 100 постанови від 18 січня 2023 року у справі № 488/2807/17, визначальним критерієм для розмежування віндикаційного та негаторного позовів є відсутність або наявність у позивача володіння майном; відсутність або наявність в особи володіння нерухомим майном визначається виходячи з принципу реєстраційного підтвердження володіння; особа, до якої перейшло право власності на об`єкт нерухомості, набуває щодо нього всі правоможності власника, включаючи право володіння.
Оскільки ОСОБА_1 з 25 липня 1995 року набув право власності на земельну ділянку і з того часу вона не вибувала з його володіння, Велика Палата Верховного Суду висновує, що позивач є володіючим власником, який прагне усунути перешкоди у здійсненні правоможності самостійно розпоряджатись своїм нерухомим майном, що виникли через дії осіб, з якими він не перебував у зобов`язальних відносинах, а тому погоджується з висновками суду апеляційної інстанції про те, що позов у цій справі в частині вимог, спрямованих на усунення цих перешкод, є негаторним, та відхиляє доводи Товариства, про те, що ОСОБА_1 мав захищати свої права шляхом звернення до суду з віндикаційним позовом.
Державна реєстрація права іпотеки на земельну ділянку за Товариством – це офіційне визнання та підтвердження державою факту набуття ним такого права, а відповідні записи в Реєстрі створюють для ОСОБА_1 перешкоди у реалізації правоможності власника на розпорядження цим нерухомим майном.
Абзацом другим частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952-IV) у чинній редакції передбачено, зокрема, що у разі скасування рішення
державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону, а також у разі
визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі
судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.
За змістом пункту 9 частини першої статті 27 Закону № 1952-IV у чинній редакції державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно.
Отже, якщо суд дійшов висновку, що право власності позивача було порушено незаконною реєстрацією права іпотеки на його нерухоме майно за відповідачем, з яким він не перебував у зобов`язальних відносинах, державний реєстратор на підставі судового рішення про скасування державної реєстрації права іпотеки, яке набрало законної сили, проводить державну реєстрацію припинення права
іпотеки відповідача, що усуває для позивача перешкоди у здійсненні ним
правоможності розпоряджатись своїм нерухомим майном.
Велика Палата Верховного Суду вже зазначала, що оспорювання ланцюга договорів купівлі-продажу майнових прав (або інших правочинів) не є ефективним способом захисту в тому випадку, коли особа відступила право вимоги, яке їй не належить (у правовідносинах відсутній управнений на таке відступлення субєкт), а також коли відбулось відступлення припиненого права вимоги (тобто майнового права вимоги, якого не існує на момент укладення відповідного договору в будь- якого суб‘єкта), що не створює жодних правових наслідків для особи – власника майна, яке було обтяжено іпотекою (див. пункти 139-141 постанови від 15.09.2022 у справі №910/12525/20).
Велика Палата Верховного Суду вважає такий підхід застосовним і до спірних
правовідносин, які склались у цій справі, адже укладення договору між ОСОБА_2 та ВАТ «Райффайзен Банк Аваль», а також відступлення останнім на користь
Товариства права вимоги за вказаним правочином не створило для ОСОБА_1 як дійсного власника земельної ділянки жодних правових наслідків. При цьому сам договір, на відміну від внесених до Реєстру на його підставі записів, не створює для позивача перешкоди в розпорядженні земельною ділянкою, а тому визнання його недійсним не призведе до відновлення порушених прав власника цієї нерухомості.
Оскільки вимога про визнання недійсним договору не є ефективним способом
захисту прав ОСОБА_1, суди дійшли помилкового висновку про наявність підстав
для її задоволення, а доводи Товариства про обрання позивачем неефективного
способу захисту знайшли підтвердження в частині цієї вимоги.
Беручи до уваги наведене, Велика Палата Верховного Суду вважає за необхідне конкретизувати висновки об`єднаної палати КГС ВС, викладені в постанові від 06 серпня 2021 року у справі № 910/20607/17, та зазначити, що для ефективного захисту прав володіючого власника нерухомого майна, щодо якого до
Реєстру незаконно внесено запис про право іпотеки іншої особи, з якою власник
не перебував у зобовязальних відносинах, має застосовуватись негаторний позов про усунення перешкод у здійсненні власником права розпорядження своїм майном (стаття 391 ЦК України), з яким власник може звернутись, зокрема, шляхом предявлення вимоги про скасування державної реєстрації права іпотеки зазначеної особи.
Судове рішення про задоволення такого позову, яке набрало законної сили, є підставою для державної реєстрації відомостей про припинення незаконно
зареєстрованого за відповідачем права іпотеки, що усуває для позивача
перешкоди у здійсненні ним правоможності розпоряджатись своїм нерухомим
майном.
При цьому оспорювання ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного
нерухомого майна або документів, на підставі яких проведено державну
реєстрацію права іпотеки за відповідачем, не є ефективним способом захисту прав власника від описаного вище порушення.
Разом із цим Велика Палата Верховного Суду враховує власні висновки, про те, що до позовів про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном позовна давність не застосовується, оскільки негаторний позов може бути пред’явлений позивачем доти, поки існує відповідне правопорушення, а тому погоджується в цій частині з відповідними висновками судів попередніх інстанцій та об‘єднаної палати КГС ВС, та відхиляє протилежні доводи Товариства щодо наявності підстав для застосування положень ЦК України про позовну давність до вимоги ОСОБА_1, спрямованої на усунення перешкод у здійсненні ним правоможності розпорядження земельною ділянкою.
Виходячи з мети позову ОСОБА_1, який спрямовано на усунення перешкод у здійсненні ним права розпорядження земельною ділянкою, а також наведених у позові обґрунтувань, Велика Палата Верховного Суду прийшла до висновку, що заявлену позивачем вимогу вилучити записи з Реєстру слід інтерпретувати як
вимогу про скасування державної реєстрації права іпотеки Товариства на
земельну ділянку.
Детальніше з текстом постанови ВП ВС від 10 квітня 2024 року у справі №496/1059/18 можна ознайомитись за посиланням: https://reyestr.court.gov.ua/Review/118465137
Аби першими отримувати новини, підпишіться на телеграм-канал ADVOKAT POST.