Сплата боргу за оренду житла не позбавляє наймодавця права вимоги щодо розірвання укладеного договору найму

16 січня 2018 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду розглянув у порядку спрощеного позовного
провадження справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про розірвання договору
найму житла та виселення.

Позивач зазначила, що у вересні 2013 році вона уклала з відповідачем договір
найму квартири. З вересня 2013 року і до часу звернення її з цим позовом до суду відповідач не сплачував орендну плату за користування квартирою, чим істотно порушив умови укладеного договору найму.

Рішенням районного суду, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду, в задоволенні позову відмовлено, оскільки в листопаді 2015 року відповідач
повністю погасив заборгованість із договору найму житла та починаючи з грудня
2015 року відповідач належним чином виконує всі договірні зобов’язання.

Верховний Суд не погодився з такими висновками судів першої та апеляційної інстанцій з огляду на таке.

Згідно із частиною третьою статті 815 ЦК України наймач зобов’язаний своєчасно вносити плату за житло.

У статті 825 ЦК України встановлено спеціальне правило щодо підстав розірвання договору найму житла, зокрема визначено вичерпний перелік підстав, за умови настання яких договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця, зокрема у разі невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк.

Суди надали неправильну правову оцінку наведеним обставинам справи,
оскільки предметом спору є не розмір заборгованості щодо плати за найм житла, її наявність чи відсутність на момент вирішення спору судом, а наявність або відсутність підстав для розірвання договору найму житла, що у досліджуваних правовідносинах пов’язано з фактом невнесення наймачем плати за житло за шість місяців або за більш тривалий період.

Встановлення факту тривалого невнесення наймачем плати за користування
житлом безперервно протягом строку в шість або більше місяців надало позивачу право вимагати від суду розірвання укладеного договору в односторонньому порядку.

Сплата орендної плати, сам факт перерахування коштів на банківський картковий рахунок ОСОБА_3, не є підставою для відмови у задоволенні позову, а свідчить виключно про визнання відповідачем боргу та про несвоєчасне внесення ним орендної плати за житло.

Верховний Суд зазначив, що аналіз наведених правових норм дає підстави для висновку, що сплата заборгованості щодо плати за найм житла за попередній період не може мати своїм наслідком припинення права вимоги у позивача.
Право позивача як власника житлового приміщення є непорушним, він має право вимагати достроково розірвати договір найму житла у разі його порушення.

Таким чином, під час вирішення спору суди допустили неправильне тлумачення норм матеріального права, в результаті чого дійшли неправильних висновків про належне виконання наймачем умов договору найму житла, оскільки починаючи з вересня 2013 року відповідач не вносив плати за житло за шість місяців, що є безумовною підставою для розірвання договору найму.

Постановою Верховного Суду від 16 січня 2018 року рішення Приморського
районного суду м. Одеси від 19 квітня 2 016 року та ухвалу Апеляційного суду
Одеської області від 18 серпня 2016 року скасовано та ухвалено нове рішення про задоволення позову.

Детальніше з текстом постанови Верховного Суду від 16 січня 2018 року в справі No 522/19357/15-ц (провадження No 61-166св17) можна ознайомитися за посиланням https://reyestr.court.gov.ua/Review/71693612