У справі No902/1414/13 банк звернувся до Господарського суду Вінницької області з позовом до ПП про звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором з нього в рахунок погашення заборгованості в сумі 49685375,57 грн за кредитними договорами шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України “Про виконавче провадження”, за початковою ціною продажу предмета іпотеки, визначеною в процесі виконавчого провадження згідно з експертним висновком суб’єкта оціночної діяльності.
Рішенням Господарського суду Вінницької області від 27.10.2015, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 12.02.2019, в задоволенні позову відмовлено повністю.
Суди відмовили в позові через внесення іпотекодавцем змін (добудова, реконструкція, зміна поштової адреси) до іпотечного майна в односторонньому порядку, тобто без згоди іпотекодержателя, порушивши право банку на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки. Також судами попередніх інстанцій залишено поза увагою те, що за умовами іпотечного договору іпотека поширюється на всі складові частини та приналежності предмета іпотеки(поліпшення,внутрішні системи), що існують на момент укладення договору іпотеки та виникатимуть у майбутньому. Тож всі здійсненні іпотекодавцем в період дії договору іпотеки поліпшення, реконструкції, зміни, доробки тощо автоматично стають предметом іпотеки. Незалежно від того, чи були внесені зміни до договору іпотеки у зв’язку з перебудовою, добудовою предмета іпотеки,іпотека поширюється на таку реконструкцію.
Згідно із частинами другою, третьою, сьомою статті 5 Закону України “Про іпотеку” (в редакції, чинній на час укладення іпотечного договору від 06.11.2007) предметом іпотеки може бути об’єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, 23 яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору. Частина об’єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об’єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості. Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об’єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього Закону вважається нерухомим майном.
Ураховуючи положення статей 5,16,23 Закону України “Про іпотеку”та пункти 4.1.2, 4.2.3, 7.4 іпотечного договору від 06.11.2007, які помилково не враховано судами попередніх інстанцій, ВС вважає, що збільшена відповідачем площа торгово-офісного комплексу в результаті самочинної реконструкції, здійсненої у 2012 році, не є новоствореним об’єктом нерухомого майна, який може бути виділений в натурі, а становить лише частину об’єкта нерухомого майна, на яку поширюється іпотека (наведена правова позиція викладена у постанові ВС від 27.03.2018 у справі No921/79/17-г/4).
При цьому новоствореним об’єктом нерухомості може вважатися лише такий об’єкт, що був створений без прив’язок до іншого, вже існуючого нерухомого майна, без використання його складових структурних елементів. Тобто неможливо визнати новоствореним нерухомим майном об’єкт, що становить існуючий об’єкт нерухомості зі зміненими зовнішніми та внутрішніми параметрами (наведена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 06.07.2016 у справі No 6-1213цс16 та постанові ВС від 18.04.2018 у справі No910/4650/17).
Постанова КГС ВС від 11.06.2019 у справі No902/1414/1 – http://reyestr.court.gov.ua/Review/82498833
Аналогічний висновок викладено в постанові КГС ВС від 06.02.2020 у справі No916/2828/18 – http://reyestr.court.gov.ua/Review/87515722