Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним.
Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.
Велика Палата Верховного Суду розглянула касаційну скаргу АТ «Комерційний банк «Приватбанк» на постанову Дніпровського апеляційного суду від 01 лютого
2022 року у справі позовом ОСОБА_1 до АТ «Комерційний банк «Приватбанк»,
ОСОБА_4, треті особи: Служба у справах дітей Соборної районної у м. Дніпрі ради,
приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу, про визнання
протиправними та скасування рішень про державну реєстрацію права власності, і прийняла постанову, в якій зазначила таке.
ОБСТАВИНИ СПРАВИ
10 серпня 1991 року ОСОБА_1 та ОСОБА_4 зареєстрували шлюб.
ОСОБА_1 та ОСОБА_4 є батьками ОСОБА_6, 1992 року народження, ОСОБА_3, 1994 року народження, ОСОБА_7, 2003 року народження, ОСОБА_8, 2006 року народження.
На забезпечення виконання зобов`язань ФОП ОСОБА_5 за кредитним договором від 15 травня 2007 року АТ «КБ «Приватбанк» 16 травня 2007 року уклав з ОСОБА_4 договір іпотеки, предметом якого є земельна ділянка та розташований на ній житловий будинок.
ОСОБА_1, ОСОБА_2 та ОСОБА_3 у жовтні 2017 року звернулися до суду із позовом до АТ «КБ «Приватбанк», в якому просили визнати недійсним іпотечний договір, укладений між ОСОБА_4 та АТ «КБ «Приватбанк».
На обґрунтування позову в частині вимоги про визнання протиправними та
скасування рішень державного реєстратора ОСОБА_1 посилалася на те, що
нотаріус як державний реєстратор порушив порядок вчинення реєстраційної дії,
оскільки не пересвідчився в отриманні письмової вимоги про усунення порушень за основним зобов`язанням та повідомлення про застосування банком іпотечного застереження.
Рішенням суду першої інстанції позов задоволено. За результатами нового розгляду апеляційний суд змінив правове обґрунтування рішення суду першої
інстанції в частині висновків про задоволення позову ОСОБА_1 за вимогами про
визнання протиправними та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Апеляційний суд, встановивши, що АТ «КБ «Приватбанк» не надало реєстратору всіх потрібних документів для проведення державної реєстрації права власності на предмети іпотеки за іпотекодержателем, а саме: доказів проведення оцінки нерухомого майна та доказів отримання іпотекодавцем повідомлення про намір звернути стягнення на предмети іпотеки з результатами оцінки цього майна, зробив висновок про наявність підстав для визнання протиправними та скасування рішень державного реєстратора.
ПОЗИЦІЯ ВЕЛИКОЇ ПАЛАТИ ВЕРХОВНОГО СУДУ
За змістом частин другої, четвертої статті 18 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх
обтяжень» (далі – Закон № 1952-IV) перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.
Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі – Порядок № 1127) (тут і далі – в редакції, чинній на момент реєстрації права власності майна за іпотекодержателем) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання
документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких
проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за
договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.
З огляду на викладене, Порядок № 1127 не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання
державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого
звіту була доповнена до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року.
Втім, виходячи із принципу lex superior, «у разі суперечності застосовуються норми, що закріплюються в нормативно-правових актах, які мають більш високу
юридичну силу», хоч Порядком № 1127 до 26 лютого 2020 року не було
передбачено обов`язкового надання оцінки предмета іпотеки, проте така вимога
містилася у частині третій статті 37 Закону України «Про іпотеку» (далі – Закон
№ 898-IV), що має вищу юридичну силу.
Зокрема, частиною третьою статті 37 Закону № 898-IV визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі
правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.
Зазначене обґрунтовується, зокрема і тим, що згідно із другим реченням частини третьої статті 37 Закону № 898-IV у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених
іпотекою вимог іпотекодержателя.
Велика Палата Верховного Суду вважає за необхідне зазначити, що підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є
порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової
процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.
Велика Палата Верховного Суду врахувала, що підставою позову було лише неповідомлення іпотекодавця про усунення порушень за основним зобов`язанням та про намір звернути стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.
Апеляційний суд задовольнив позовні вимоги про визнання протиправними та скасування рішень про державну реєстрацію права власності як з підстави того, що АТ «КБ «Приватбанк» не надало державному реєстратору доказів отримання
іпотекодавцем повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки,
тобто з підстави, визначеної у позовній заяві, так і з підстави ненадання
реєстратору доказів проведення оцінки нерухомого майна, що не було підставою
позову, що є порушенням норм процесуального права.
Проте, у касаційній скарзі АТ «КБ «Приватбанк» не посилається на те, що суд
апеляційної інстанції вийшов за межі підстав позову, відповідно, не навело в цій
частині будь-яких підстав касаційного оскарження, передбачених у частині другій статті 389 ЦПК України.
Таке порушення апеляційним судом норм процесуального права, як вихід за межі підстав позову, не є обов`язковою підставою для скасування судового
рішення, виключний перелік яких визначений у частині першій статті 411 ЦПК
України, а так само не є підставою для Верховного Суду вийти за межі доводів та
вимог касаційної скарги.
Тож, враховуючи законодавчо визначені межі розгляду справи судом касаційної інстанції, відповідно до яких суд касаційної інстанції переглядає судові рішення в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, а також відсутність підстав для виходу за межі доводів касаційної скарги, передбачених частиною третьою статті 400 ЦПК
України, Велика Палата Верховного Суду не встановила правових підстав для
скасування постанови апеляційного суду, якою змінено мотиви рішення суду
першої інстанції в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_1 як співвласниці
іпотечного майна про визнання протиправними та скасування рішень про
державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
Детальніше з текстом постанови ВП ВС від 13 березня 2024 року у справі №201/15228/17 можна ознайомитися за посиланням: https://reyestr.court.gov.ua/Review/118393645
Аби першими отримувати новини, підпишіться на телеграм-канал ADVOKAT POST.