10 серпня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду розглянув у порядку спрощеного позовного провадження справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю
«Агрофірма Ріжки» (далі – ТОВ «Агрофірма Ріжки») до ОСОБА_1, ОСОБА_2 про визнання договору оренди землі недійсним.
Суд установив, що між сторонами у справі укладено договір оренди земельної ділянки на строк 5 років з правом пролонгації, який діяв до лютого 2020 року.
Представник орендодавця направив ТОВ «Агрофірма Ріжки» заяву про повернення частини земельної ділянки, яка перебуває в оренді у ТОВ «Агрофірма Ріжки», після закінчення терміну дії цього договору у зв’язку з його наміром самостійно обробляти цю земельну ділянку. ОСОБА_1 також направила до ТОВ «Агрофірма Ріжки» заперечення на лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі та відмову від підписання додаткової угоди. ТОВ «Агрофірма Ріжки» продовжило користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору та виконувати свої обов’язки за договором, а саме сплачувати орендну плату та податок за землю. Відповідачі отримали орендну плату за повний 2020 рік. У грудні 2020 року відповідачі уклали договір оренди спірної земельної ділянки з іншим орендарем – Приватним сільськогосподарським підприємством «Жовтень» (далі – ПСП «Жовтень»).
Суд першої інстанції, з рішенням якого погодився й апеляційний суд, відмовив у задоволенні позову. Відмовляючи у задоволенні позову, суд виходив із того, що переважне право позивача на поновлення договору оренди на новий строк
припинилося, оскільки орендодавці ОСОБА_1 та ОСОБА_2 відмовилися продовжувати договір оренди землі на новий строк, а користування ТОВ «Агрофірма Ріжки» земельною ділянкою після закінчення строку дії договору про оренду цієї земельної ділянки та сплачена орендна плата за 2020 рік не свідчать про поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», та не є автоматичною пролонгацією орендних правовідносин.
Верховний Суд залишив без змін судові рішення з огляду на таке.
Законом України «Про оренду землі» (далі – Закон) визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
У справі, що переглядалася, відповідно до пункту 6 договору оренди землі після закінчення його строку орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Суд установив, що ТОВ «Агрофірма Ріжки» повідомило орендодавців про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки на новий термін.
Як зазначено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі No 594/376/17-ц, «для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов’язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення».
Водночас реалізація переважного права на поновлення договору оренди,
передбаченого частиною першою статті 33 Закону, можлива за умови як дотримання встановленої цією нормою (частини друга–п’ята статті 33 Закону) процедури, так і наявності волевиявлення сторін.
Орендодавці ОСОБА_1 та ОСОБА_2 повідомили ТОВ «Агрофірма Ріжки» про заперечення у поновленні договору оренди у зв’язку із недосягненням
домовленості щодо умов договору оренди землі.
Верховний Суд погодився з висновками судів першої та апеляційної інстанцій про відмову у задоволенні позову, оскільки додаткова угода до договору оренди
землі укладається сторонами для вирішення питання щодо поновлення дії договору за наявності взаємної згоди для державної реєстрації речових прав сторін, а у спірних правовідносинах переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося у зв’язку з недосягненням між сторонами домовленості щодо істотних умов договору.
Установивши, що після закінчення строку дії договору оренди між орендарем і орендодавцем не досягнуто згоди щодо продовження дії договору оренди на змінених умовах, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли обґрунтованих
висновків про відсутність підстав для визнання додаткової угоди про поновлення договору укладеною.
Водночас направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не є безумовною підставою для їх поновлення між сторонами у разі відсутності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди.
Детальніше з текстом постанови Верховного Суду від 10 серпня 2022 року у справі No 379/661/21 (провадження No 61-5737св22) можна ознайомитися за посиланням – https://reyestr.court.gov.ua/Review/105706289.