Про поновлення договору оренди землі у практиці Верховного Суду розповіла доктор юридичних наук, доцент, керівник відділу аналітичної та правової роботи Великої Палати Верховного Суду Людмила Козловська під час заходу з підвищення професійного рівня адвокатів, що відбувся у Вищій школі адвокатури НААУ.
Лектор докладно проаналізувала разом з учасниками практику ВС щодо поновлення договору оренди землі, а саме:
- 1. Загальні положення про договір оренди землі. Укладення договору оренди землі.
- 2. Істотні умови договору оренди землі. Дата укладення договору оренди як істотна умова договору.
- 3. Поновлення договору оренди землі та переважне право на укладення договору оренди землі.
- 4. Укладення додаткової угоди до договору оренди землі.
- 5. Визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди землі.
- 6. Державна реєстрація договору і права оренди землі та поновлення договорів оренди землі.
- 7. Ненабрання чинності договором оренди та відсутність підстав для поновлення договору оренди.
- 8. Поновлення договору оренди землі в порядку, передбаченому ч.6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» (в редакції, чинній до 5 грудня 2019 року).
- 9. Переважне право на укладання договору оренди землі.
- 10. Припинення переважного права на укладання договору оренди землі.
- 11. Укладання договору оренди землі на новий строк.
- 12. Висновки.
У рамках характеристики поновлення договору оренди землі акцентовано на наступному:
1. Загальні положення про договір оренди землі. Укладення договору оренди землі
Договір оренди землі укладається у письмовій формі, а за бажанням однієї зі сторін може бути нотаріально посвідчений. Орендодавець може встановити вимогу щодо нотаріального посвідчення договору та скасувати її.
Типовий договір оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.
Якщо орендується земля державної або комунальної власності, договір укладається на підставі рішення уповноваженого органу відповідно до ст. 122 ЗК України.
Судова практика:
- Постанова КГС ВС від 29.08.2018 у справі № 908/2100/17 — рішення органу місцевого самоврядування щодо затвердження зразка договору оренди, який конкретизує типовий договір, є обов’язковим для землекористувача.
2. Істотні умови договору оренди землі. Дата укладення договору як істотна умова
До істотних умов договору належать умови, щодо яких сторони повинні досягти згоди.
З 16.01.2020 року законодавством встановлено, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою договору, а строк його дії обчислюється саме з цієї дати.
Сторони не можуть визначати інші правила початку перебігу строку договору, якщо вони суперечать імперативним нормам закону.
Судова практика:
- Постанова Великої Палати ВС від 06.03.2024 у справі № 902/1207/22 — дата укладення договору є істотною умовою та саме з неї починається перебіг строку договору.
3. Поновлення договору оренди землі та переважне право на укладення договору
Закон № 340-IX розмежував два правових механізми:
- Поновлення договору оренди (регулюється ст. 32-2 Закону та ст. 126-1 ЗК України).
- Переважне право орендаря на укладення нового договору (ст. 33 Закону).
Після закінчення строку договору орендар, який належно виконував свої обов’язки, має переважне право на укладення договору оренди на новий строк перед іншими особами.
Судова практика:
- Постанова КГС ВС від 05.02.2025 у справі № 918/456/24 — нова редакція ст. 33 Закону передбачає саме укладення нового договору, а не поновлення попереднього.
4. Укладення додаткової угоди до договору оренди землі
У разі продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку договору та відсутності заперечень орендодавця договір може вважатися поновленим, але це обов’язково оформлюється додатковою угодою.
Якщо орендодавець ухиляється від підписання такої угоди, належним способом захисту є позов про визнання додаткової угоди укладеною.
Судова практика:
- Постанова ВП ВС від 26.05.2020 у справі № 908/299/18.
- Постанова ВП ВС від 29.09.2020 у справі № 378/596/16-ц.
5. Початок та закінчення строку дії договору оренди землі
Для визначення строку дії договору має значення момент державної реєстрації, з яким пов’язується можливість реалізації сторонами прав та обов’язків.
Судова практика:
- Постанова Великої Палати ВС від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц — початок перебігу строку пов’язаний з реєстраційними діями.
6. Державна реєстрація договору і права оренди землі
Після 01.01.2013 державній реєстрації підлягає право оренди, а не сам договір.
При цьому:
- державна реєстрація права оренди не є реєстрацією договору оренди;
- обов’язок забезпечити державну реєстрацію договору покладається на орендаря.
Судова практика:
- Постанова ВП ВС від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц.
- Постанова ВП ВС від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17.
7. Ненабрання чинності договором оренди та відсутність підстав для поновлення
Якщо договір оренди не набрав чинності, він не може бути поновлений.
Наприклад, якщо державна реєстрація права оренди проведена після спливу строку договору, це означає, що договір не набрав чинності.
Судова практика:
- Постанова КГС ВС від 27.11.2018 у справі № 909/1190/17.
8. Поновлення договору за ч. 6 ст. 33 Закону «Про оренду землі» (редакція до 05.12.2019)
За старою редакцією закону договір вважався поновленим, якщо:
- орендар продовжує користуватися ділянкою;
- орендодавець протягом одного місяця не заперечив проти поновлення;
- укладається додаткова угода.
Необхідні юридичні факти:
- Належне виконання договору;
- Повідомлення орендодавця;
- Подання проекту додаткової угоди;
- Подальше користування землею;
- Відсутність заперечень орендодавця.
Судова практика:
- Постанова ВП ВС від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц.
- Постанова ВП ВС від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.
9. Переважне право на укладання договору оренди землі
Орендар має переважне право укласти новий договір, якщо:
- належно виконував договір;
- повідомив орендодавця про намір продовжити оренду;
- надіслав проект нового договору.
Судова практика:
- Постанова КГС ВС від 05.02.2025 у справі № 918/456/24.
10. Припинення переважного права на укладення договору
Переважне право може бути втрачено, якщо орендар:
- не повідомив орендодавця у встановлений строк;
- не надіслав проект договору;
- не реалізував право належним способом.
Судова практика:
- Постанова ВП ВС від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18 — звернення до суду без реалізації процедури переважного права не є належним способом його реалізації.
11. Укладення договору оренди землі на новий строк
За новою редакцією законодавства після закінчення строку оренди укладається новий договір, а не поновлюється попередній.
Такий договір укладається:
- за згодою сторін;
- на тих самих або нових умовах;
- на підставі рішення уповноваженого органу (для державних та комунальних земель).
Судова практика:
- Постанова КГС ВС від 16.04.2025 у справі № 910/14933/22.
12. Висновки
- Договір оренди землі укладається у письмовій формі та може бути нотаріально посвідчений.
- Дата укладення договору є істотною умовою і визначає початок строку його дії.
- З 2013 року реєструється право оренди, а не договір.
- Ненабрання чинності договором виключає можливість його поновлення.
- До 2019 року діяла процедура поновлення договору, після змін – переважне право на укладення нового договору.
- Поновлення договору або укладення нового договору потребує дотримання встановленої законом процедури та часто оформлюється додатковою угодою або новим договором.
Аби першими отримувати новини, підпишіться на телеграм-канал ADVOKAT POST.