Необхідні умови та дії для поновлення договору оренди землі: ВП ВС

Велика Палата Верховного Суду підтримала власний правовий висновок щодо застосування частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній до внесення змін Законом України від 5 грудня 2019 року No 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству»), визначивши, що передбачені в частинах першій – п’ятій і шостій статті 33 Закону підстави для поновлення договору оренди землі пов’язані між собою, а тому для поновлення договору оренди землі в порядку, передбаченому частиною шостою цієї статті, є необхідним надіслання орендарем повідомлення орендодавцю про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі разом з проєктом додаткової угоди.

Таке поновлення не є «автоматичною» пролонгацією орендних відносин й обов’язково оформлюється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а в разі якщо орендодавець цього не робить – у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту в резолютивній частині рішення суду.

У разі наявності в особи права власності саме на об’єкт нерухомості відсутність підстав для поновлення договору оренди землі за частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» не може бути перешкодою для реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об’єкта, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки.

31 серпня 2021 року Велика Палата Верховного Суду розглянула справу за позовом фізичної особи-підприємця Лешика Ігоря Івановича (далі – позивач) до Луцької міської ради (далі – відповідач) про визнання поновленим договору оренди землі за касаційною скаргою позивача на рішення Господарського суду
Волинської області від 11 лютого 2020 року та постанову Північно-західного
апеляційного господарського суду від 3 червня 2020 року, і прийняла постанову, в якій зазначила таке.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ

16 червня 2009 року відповідач уклав із позивачем договір оренди землі, за умовами якого перший надав, а другий прийняв у строкове платне користування
земельну ділянку для обслуговування критої зупинки транспорту з торговим
павільйоном (пункти 14 договору). Сторони уклали цей договір на 5 років. Після
закінчення строку договору орендар має переважне право на його поновлення на новий строк. Для цього орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8 договору оренди землі). Орендодавець зобов’язаний у місячний строк з дня надходження клопотання орендаря розглянути питання про продовження дії договору (пункт 28 договору оренди землі). Договір припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено (пункт 36 договору оренди землі).

22 травня 2019 року Господарський суд Волинської області ухвалив рішення,
згідно з яким визнав поновленим договір оренди землі на тих самих умовах строком на п’ять років до 1 липня 2019 року. Це судове рішення набрало законної сили 18 червня 2019 року. 1 липня 2019 року строк договору оренди землі сплив.

2 серпня 2019 року позивач звернувся до відповідача з клопотанням, в якому
просив укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, оскільки відповідач не висловив заперечень проти цього протягом місяця після закінчення дії договору.

19 листопада 2019 року відповідач у листі відмовив у підписанні додаткової угоди та повернув позивачеві оригінали поданих документів.

Орендар вважав, що оскільки він продовжив користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору її оренди, а міська рада впродовж місяця після спливу цього строку не заперечила проти поновлення договору, останній поновився на тих самих умовах і на той самий строк. Тому орендар звернувся до суду з позовом про визнання договору оренди землі поновленим на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (далі – Закон No 161-XIV; тут і далі – до зміни редакції цієї статті згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 5 грудня 2019 року (далі – Закон No 340-IX).

ОЦІНКА СУДУ

Стаття 33 Закону No 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом No 340-IX мала
назву «Поновлення договору оренди землі», тобто була цілком присвячена
процедурам такого поновлення. Так, згідно з частиною першою цієї статті по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед
іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) <…>. Конструкція статті 33 Закону No 16 1-XIV до зміни її редакції згідно із Законом No 340-IX передбачала можливість поновлення договору оренди землі у порядку реалізації переважного права на укладення цього договору на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення
договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше частини другої статті 33 Закону No 161-XIV). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

Велика Палата Верховного Суду зауважує, що частини п’ята та шоста статті 33 Закону No 161-XIV встановлюють загальне та спеціальне правила продовження
орендних правовідносин.

За загальним правилом, викладеним у частині п’ятій статті 33 Закону No 161-XIV,
орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень – вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону No 161-XIV, розраховане
на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

У такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були
передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов’язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, – у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах No 313/350/16-ц і No 159/5756/18).

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону No 161-XIV, є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин.

Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом
укладення згаданої у частинах третій, п’ятій – восьмій, одинадцятій статті 33 Закону No 161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті. Тому помилковим є висновок суду першої інстанції, з якими погодився апеляційний суд, про те, що передбачені у частинах першій – п’ятій і шостій статті 33 Закону No 161-XIV підстави для поновлення договору оренди землі не пов’язані між собою.

Велика Палата Верховного Суду бере до уваги, що Закон No 340 -ІХ суттєво змінив підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять «поновлення договору оренди землі» та «переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк», доповнивши ЗК України статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови», Закон No 161-XIV – статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі», яка відсилає до статті 126-1 ЗК України, та виклавши статтю 33 Закон No 161-XIV у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк» (тобто приписи цієї статті незастосовні до поновлення договорів оренди землі). У частині зазначених змін і доповнень Закон No 340-ІХ набрав чинності 16 липня 2020 року.

Наведені законодавчі зміни спрямовані на впорядкування інститутів поновлення
договорів оренди землі та переважного права орендаря на укладення цього договору на новий строк задля удосконалення регулювання відносин орендаря й орендодавця земельної ділянки. Проте такі зміни не спростовують наведених вище висновків Великої Палати Верховного Суду щодо застосування приписів статті 33 Закону No 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом No 340-IX.

З огляду на викладене Велика Палата Верховного Суду вважає, що відсутні вагомі підстави для відступу від її висновку стосовно застосування частини шостої статті 33 Закону No 161-XIV у редакції, яка існувала до її зміни згідно із Законом No 340-IX.

Оскільки суди першої й апеляційної інстанцій встановили, що позивач усупереч
вимогам частини другої статті 33 Закону No 161-XIV і пункту 8 договору оренди землі не повідомив відповідача за 30 днів до спливу строку цього договору про намір його поновити, Велика Палата Верховного Суду з висновком судів про відсутність підстав для поновлення договору оренди землі за частиною шостою статті 33 вказаного Закону погоджується.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу
superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності
юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.

З урахуванням наведених приписів у разі наявності в особи права власності саме на об’єкт нерухомості відсутність підстав для поновлення договору оренди землі за частиною шостою статті 33 Закону No 161-XIV не може бути перешкодою для
реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об’єкта, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки.

Таким чином, Велика Палата Верховного Суду погоджується з рішеннями судів попередніх інстанцій про відмову в задоволенні позову.

етальніше з текстом постанови ВП ВС від 31 серпня 2021 року у справі No 903/1030/19 можна ознайомитися за посиланням: https://reyestr.court.gov.ua/Review/99890781.