ВП ВС відступила від висновку КЦС ВС щодо тлумачення умов договору оренди землі в частині моменту набрання чинності договору, визначивши, що Закон України «Про оренду землі» (зі змінами, внесеними Законом України від 5 грудня 2019 року № 340-IX, що набрав чинності 16 січня 2020 року), зокрема абзац третій частини першої статті 15 та друге речення частини першої статті 19, імперативно встановлює, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії.
Тому сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини у спосіб, який суперечить таким імперативним нормам, у тому числі на власний розсуд встановити інші правила визначення моменту початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення. Умови договору оренди землі, що не відповідають указаним імперативним нормам, не змінюють визначеного в Законі України «Про оренду землі» моменту, з якого розпочинається перебіг строку дії договору оренди землі.
Велика Палата Верховного Суду розглянула касаційну скаргу ТОВ «Фінансова компанія «Монополіум Фінанс» (далі – Товариство) на постанову Північно-
західного апеляційного господарського суду від 27 вересня 2023 року за
позовом Товариства до Вапнярської селищної ради Тульчинського району
Вінницької області (далі – Рада), треті особи, які не заявляють самостійних вимог
щодо предмета спору, на стороні відповідача – КП «Вапнярка Водоканал» та
Головне управління Держгеокадастру у Вінницькій області, про визнання
незаконними і скасування рішень та реєстраційних дій, поновлення запису, і прийняла постанову, в якій зазначила таке.
ОБСТАВИНИ СПРАВИ
17 листопада 2020 року сторони у справі уклали договір оренди, відповідно якого Рада передала Товариству в користування земельну ділянку загальною площею 3,7110 га строком на 1 рік. Пунктом 37 договору передбачено, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
24 травня 2021 року Товариство на підставі договору здійснило реєстрацію права оренди земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Реєстр). За відомостями Реєстру дата початку дії договору 17 листопада 2020 року, а дата завершення – 17 листопада 2021 року.
22 листопада 2021 року Рада ухвалила рішення, яким припинила дію договору у зв`язку із закінченням строку, на який його укладено, а також надала згоду на поділ земельної ділянки на три окремих ділянки.
22 лютого 2022 року Товариство направило Раді клопотання про передачу в користування земельної ділянки шляхом укладення договору оренди землі на 10
років, за результатами розгляду якого Рада зазначила, що договір укладено на 1 рік і в цьому правочині відсутні умови про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено.
Позивач вказував, що такі рішення та дії Ради спрямовані на односторонню відмову від виконання умов договору, строк дії якого не закінчився, а також на протиправне заволодіння нерухомим майном, яке входить до складу майнового
комплексу, що належить Товариству на праві власності.
ПОЗИЦІЯ ВЕЛИКОЇ ПАЛАТИ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Задовольняючи позов Товариства, суд першої інстанції виходив з того, що сторони договору у пункті 37 узгодили набрання ним чинності після його підписання та державної реєстрації. Таким чином, на думку суду першої інстанції,
момент укладення договору, а отже і початок перебігу строку його дії сторони
визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації цього правочину. Інших строків чи термінів початку перебігу або закінчення дії договору його текст не містить. Оскільки 24 травня 2021 року здійснено державну реєстрацію речового права за договором, то він дійсний до 25 травня 2022 року.
В основу цих висновків суд першої інстанції поклав, зокрема, норму статті 18 Закону України «Про оренду землі» (далі – Закон № 161-XIV), відповідно до якої
договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації, та частини першої статті 20 цього Закону, яка визначала, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, а також висновки Великої Палати Верховного Суду про застосування цих норм, викладені у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17.
Однак Велика Палата Верховного Суду вважає незастосовними у цій справі
наведені вище висновки, викладені у її постанові від 15 січня 2020 року у справі
№ 322/1178/17, адже вони зроблені щодо договору оренди землі, підписаного
сторонами 01 листопада 2007 року та зареєстрованого 30 червня 2011 року, а з 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших
законодавчих актів України», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК
України виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону
№ 161-XIV були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі.
Таким чином, у зв`язку зі змінами в законодавстві з 01 січня 2013 року договір не міг бути зареєстрований. Натомість закон передбачає проведення державної реєстрації права оренди, зокрема, на підставі укладеного в установленому
порядку договору оренди землі (частини перша та шоста статті 6 Закону № 161-XIV; пункт 1 частини першої статті 27 Закону № 1952-IV у редакціях, чинних на час
підписання договору).
Насамперед слід звернути увагу на те, що концепція розмежування дати укладення договору оренди землі і дати набрання ним чинності властива
законодавству, яке діяло до 01 січня 2013 року. Однак після описаних вище
законодавчих змін слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01 січня 2013 року), з якого у його сторін виникають права і обов’язки у зобов‘язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов`язаний з моментом державної реєстрації такого права (третє речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час підписання договору).
Якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення у його сторін прав і обо’вязків у зобов'язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього
правочину права оренди землі (виникнення у орендаря речового права) не
збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору і набуттям орендарем
земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов’язального характеру зобов‘язально-правовими способами. Так, за наявності відповідних
підстав орендар може вимагати зобов’язати орендодавця виконати обов‘язок з передання земельної ділянки в натурі чи відмовитись від договору і вимагати відшкодувати збитки, а орендодавець, у свою чергу, може стягнути з орендаря орендну плату.
Свобода договору як одна із загальних засад цивільного законодавства (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України) є межею законодавчого втручання у приватні відносини сторін. Водночас сторони в договорі можуть відступити від
положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на
власний розсуд, крім випадків, коли такий відступ неможливий у силу прямої
вказівки акта законодавства, а також якщо ці відносини регулюють імперативні
норми.
Умови договору, щодо яких має бути досягнута згода, не повинні суперечити
законодавчо визначеним умовам, за яких такий договір може бути укладений
(стаття 6 ЦК України). У протилежному випадку правочин (його окремі умови), що не відповідає закону, не створює правових наслідків, на які він спрямовувався, оскільки застосування імперативної норми закону не може залежати від волі приватних осіб.
Законом № 340-IX, який у відповідній частині набрав чинності 16 січня 2020 року (див. пункт 1 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення»), частину першу статті 19 Закону № 161-XIV доповнено двома реченнями такого змісту: «Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення.
Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого
права».
Цим же Законом абзац третій частини першої статті 15 Закону № 161-XIV викладено в такій редакції: «дата укладення та строк дії договору оренди». Тобто із 16 січня 2020 року, окрім строку дії договору оренди землі, до істотних умов цього правочину належить також дата його укладення.
Велика Палата Верховного Суду зауважує, що абзац третій частини першої статті 15 та друге речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у наведеній вище редакції імперативно встановлюють, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії.
Тому сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов`язки) у спосіб, який суперечить імперативним
нормам абзацу третього частини першої статті 15 та другого речення частини
першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції Закону № 340-IX, зокрема на власний розсуд встановити інші правила визначення дати початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення. У протилежному випадку умови договору оренди землі, що не відповідають вказаним вище імперативним нормам Закону № 161-XIV, не створюють для сторін такого правочину тих наслідків, на які вони спрямовувались.
Велика Палата Верховного Суду вважає, що викладена у пункті 37 договору умова про набрання ним чинності після його державної реєстрації суперечить
правилам обчислення строку дії договору оренди землі, імперативно
встановленим другим реченням частини першої статті 19 Закону № 161-XIV, а тому вказана умова не змінила визначений у Законі № 161-XIV момент, з якого розпочав перебіг строк дії договору.
Беручи до уваги те, що річний строк дії договору почав свій перебіг з дати його
укладення (з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та підписання 17 листопада 2020 року) і сплинув на час прийняття спірних рішень
Ради та вчинення на їх підставі відповідних реєстраційних дій, а так само припинилось і речове право оренди Товариства на земельну ділянку, Велика
Палата Верховного Суду погоджується з висновком суду апеляційної інстанції про відсутність порушеного права Товариства, по захист якого воно звернулось із цим позовом до суду.
Велика Палата Верховного Суду вважає за необхідне відступити від висновків КЦС ВС, викладених у постанові від 16 листопада 2022 року у справі № 447/2461/20, оскільки вони зроблені щодо договору оренди землі, підписаного
сторонами 08 липня 2020 року, тобто після набрання чинності змін до Закону
№ 161-XIV, внесених Законом № 340-IX (16 січня 2020 року), та суперечать
викладеним у цій постанові висновкам з посиланням на інші висновки Великої
Палати Верховного Суду, від яких вона не відступала, зокрема про значення
державної реєстрації речового права оренди землі, а також про застосування
імперативних норм абзацу третього частини першої статті 15 та другого речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції Закону № 340-IX, які
встановлюють для сторін договору оренди землі межі реалізації свободи договору в питаннях визначення на власний розсуд істотних умов та правил обчислення строку дії такого правочину.
Детальніше з текстом постанови ВП ВС від 6 березня 2024 року у справі №902/1207/22 можна ознайомитись за посиланням: https://reyestr.court.gov.ua/Review/118036819
Аби першими отримувати новини, підпишіться на телеграм-канал ADVOKAT POST.