ВП ВС відступила від правового висновку ВСУ щодо моменту набрання чинності договором оренди земельної ділянки, визначивши, що договір оренди земельної ділянки, укладений після 1 січня 2013 року, не потребує державної реєстрації, а є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами.
У разі укладення власником земельної ділянки договору оренди земельної ділянки з третьою особою в період чинності попереднього договору оренди первісний орендар, який зареєстрував своє право оренди на земельну ділянку у встановленому законом порядку, має право на підставі статті 27 Закону України «Про оренду землі» витребувати таку земельну ділянку в третьої особи.
Поділ земельної ділянки після укладення договору оренди такої земельної ділянки не припиняє права оренди на неї орендаря, якщо вся передана в оренду земельна ділянка була поділена й увійшла у дві сформовані земельні ділянки.
Велика Палата Верховного Суду розглянула справу за позовом ТОВ «Олійникова Слобода» до ОСОБА_1, ТОВ «Агрокомплекс «Узин», державного реєстратора Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області про визнання недійсним договору оренди землі, скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно, витребування земельних ділянок із чужого незаконного володіння та користування і внесення змін до договору оренди землі за касаційною скаргою ТОВ «Олійникова Слобода» на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 05 листопада 2020 року, і прийняла постанову, в якій зазначила таке.
ОБСТАВИНИ СПРАВИ
05 червня 2013 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Ім. Котовського», яке в листопаді 2016 року було перейменоване на ТОВ «Олійникова Слобода», укладено договір оренди землі, за яким ОСОБА_1 передала товариству в оренду строком на 10 років земельну ділянку площею 2,404 га.
11 січня 2014 року державний реєстратор прийняла рішення про державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку за ТОВ «Олійникова Слобода», яке 15 березня 2018 року Міністерство юстиції України наказом скасувало.
07 грудня 2018 року на підставі заяви ОСОБА_1 державним кадастровим реєстратором були прийняті рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки шляхом закриття Поземельної книги і скасування кадастрового номера цієї земельної ділянки за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру; державну реєстрацію земельної ділянки загальною площею 1,202 га та земельної ділянки загальною площею 1,202 га, які утворилися внаслідок поділу.
10 грудня 2018 року ОСОБА_1 уклала з ТОВ «Агрокомплекс «Узин» договір оренди землі, за яким передала в оренду товариству обидві спірні земельні ділянки, та 13 грудня 2018 року той же державний реєстратор прийняв рішення про державну реєстрацію права оренди на них за ТОВ «Агрокомплекс «Узин».
Позивач вважав, що за наявності дійсного договору оренди з ТОВ «Олійникова Слобода», який поширює свою дію на спірні земельні ділянки, в силу вимог частини третьої статті 110 ЗК України ОСОБА_1 не мала права передавати їх в оренду ТОВ «Агрокомплекс «Узин» шляхом укладення оспорюваного договору, чим порушила права ТОВ «Олійникова Слобода» як їх законного орендаря.
ПОЗИЦІЯ ВЕЛИКОЇ ПАЛАТИ ВЕРХОВНОГО СУДУ
У частині першій статті 14 Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161-XIV; у редакції на момент укладення договорів оренди від 05 червня 2013 року та від 10 грудня 2018 року) було визначено таку форму договору оренди, а саме: договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально.
На час укладення договору оренди стаття 6 Закону № 161-XIV передбачала, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
У частині третій статті 640 ЦК України в редакції Закону України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» (далі – Закон № 1878-VI), що діє з 01 січня 2013 року, визначено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Разом із цим у частині п’ятій статті 6 Закону № 161-XIV (доповнено на підставі Закону від 11 лютого 2010 року № 1878-VI) визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Тобто з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки.
Можна зробити висновок, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV.
З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов’язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря – отримати право на користування земельною ділянкою. Зареєстроване право оренди землі є речовим правом.
05 грудня 2019 року Законом України № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності 16 січня 2020 року (далі – Закон № 340-IX) абзац другий частини другої статті 25 Закону № 161-XIV доповнено умовою, що орендар земельної ділянки зобов’язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди. Тобто використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди, оскільки відсутні правові підстави для цього.
Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для відступу від висновку, викладеного в постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов договору, право оренди виникає з моменту його державної реєстрації.
Однак Велика Палата Верховного Суду відступає від висновку, викладеного у цій постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16 у частині того, що виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.
При цьому Велика Палата Верховного Суду враховує, що вказаний висновок стосується чинності договору оренди землі, укладеного після 01 січня 2013 року,
тобто після зміни законодавчого регулювання: виключення із Закону № 161-XIV вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди та вказівки на необхідність реєстрації права оренди та виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність правочину з дня його державної реєстрації.
Суди встановили, що речове право на спірну земельну ділянку за позивачем на підставі договору оренди землі від 05 червня 2013 року, укладеного між позивачем та ОСОБА_1, зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Вказане рішення державного реєстратора скасовано наказом
Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року.
25 серпня 2021 року постановою Київського апеляційного суду у справі №357/9440/20, залишеною без змін касаційним судом, визнано незаконним та скасовано наказ Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року, у тому
числі в частині скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди ТОВ «Олійникова Слобода» на спірну земельну ділянку.
Отже, право оренди позивача за договором оренди землі від 05 червня 2013 року є дійсним з моменту внесення до Державн ого реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію права оренди ТОВ «Олійникова
Слобода» на спірну земельну ділянку (11 січня 2014 року), оскільки скасування
наказу відновило дію державної реєстрації цього права.
Щодо вимоги про витребування земельної ділянки в третьої особи, то первісний
орендар може заявити таку вимогу лише в тому разі, якщо він (первісний орендар) зареєстрував своє право оренди. Проте «витребування земельної ділянки» не є наслідком визнання недійсним договору оренди, на підставі якого було здійснено державну реєстрацію права оренди наступним орендарем.
У разі укладення договору оренди земельної ділянки в період чинності попереднього договору оренди оскаржуваний договір оренди може бути визнано
недійсним, однак у вказаному випадку позивач заявив вимогу про витребування
земельної ділянки, задоволення якої повністю поновлює його права орендаря.
У статті 27 Закону № 161-XIV як у редакції, що була чинною на час виникнення спірних правовідносин, так і на час розгляду справи у судах передбачалося, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку
нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Тобто орендар мав абсолютний захист права оренди шляхом витребування орендованої земельної ділянки з тимчасового володіння ТОВ «Агрокомплекс «Узин» у своє тимчасове (строкове) володіння.
Тимчасове володіння нерухомими речами може бути підтверджене, зокрема, фактом державної реєстрації такого права на це майно у встановленому порядку, тобто суб’єкт, за яким зареєстроване право тимчасового володіння, визнається тимчасовим фактичним володільцем нерухомого майна та його користувачем протягом строку дії договору оренди.
У контексті спору щодо земельної ділянки, переданої в оренду, тимчасовим володільцем такої земельної ділянки є особа, за якою зареєстроване право оренди землі, а відтак неволодіючий орендар, право оренди якого порушено, може скористатися спеціальним способом захисту, який передбачено спеціальним законом, а саме статтею 27 Закону № 161-ХIV, на підставі якої він може витребувати земельну ділянку із чужого незаконного володіння.
Велика Палата Верховного Суду розглянула питання про можливість продовження дії договору оренди землі в разі, якщо земельна ділянка в період дії договору була поділена і до Державного земельного кадастру внесено відповідні зміни.
Згідно з даними Головного управління Держгеокадастру у Київській області від 04 липня 2019 року вказана земельна ділянка поділена. Площа кожної земельної ділянки у відомостях Державного реєстру речових прав на нерухоме майно становить 1,202 га, що разом становить 2,404 га.
Відповідно до статті 110 ЗК України на використання власником земельної ділянки або її частини може бути встановлено обмеження.
Право власності на земельну ділянку може бути обтяжено правами інших осіб.
Поділ чи об’єднання земельних ділянок не припиняє дії обмежень, обтяжень, встановлених на земельні ділянки, крім випадків, коли обмеження (обтяження)
поширювалося лише на частину земельної ділянки, яка в результаті поділу земельної ділянки не увійшла до сформованої нової земельної ділянки.
Передача земельної ділянки в оренду і є таким обтяженням права власника
земельної ділянки. За обставинами справи ОСОБА_1 передала в оренду ТОВ
«Олійникова Слобода» всю земельну ділянку, яку в подальшому поділила на дві
земельні ділянки.
Такий поділ земельної ділянки не припиняє права оренди на неї орендаря, оскільки уся передана в оренду земельна ділянка була поділена і увійшла у дві сформовані земельні ділянки.
Тому договір оренди земельної ділянки не припинив своєї дії.
Оскільки Велика Палата Верховного Суду задовольнила позовні вимоги про витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння, таке рішення є підставою для внесення відповідних змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Детальніше з текстом постанови ВП ВС від 18 квітня 2023 року у справі №357/8277/19 можна ознайомитися за посиланням: https://reyestr.court.gov.ua/Review/110367952.
Аби першими отримувати новини, підпишіться на телеграм-канал ADVOKAT POST.