У Вищій школі адвокатури НААУ відбувся вебінар на тему: “Оренда землі та орендні правовідносини”.
Лектором виступив Дмитро Навроцький – адвокат, член Комітету з трудового права НААУ, керуючий партнер АО SENSUM.
Лектор розповів про нормативно-правові акти, які регулюють порядок земельних відносин, нові умови передачі земельних ділянок в оренду, форму договору оренди землі та порядок укладення (заключення) договору та суборенду в умовах воєнного стану.
Нормативно-правові акти, якими було визначено порядок земельних відносин в умовах воєнного стану
Закон України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану від 24.03.2022 року №2145-ІХ (набрання чинності 07.04.2022 року).
Важливо звернути увагу на дату прийняття – 24 березня 2022 року і на набрання Законом чинності – 27 квітня 2022 року.
В основному, були внесені основні зміни до перехідних положень Розділу Х ЗК України доповнивши пунктами 27 та 28.
Враховуючи ситуацію, в якій був прийнятий Закон, видно підводні камені і, які напрацювання створили деякі непорозуміння.
В першій редакції Закону, було чітко визначено питання щодо розпорядника землі. Планувалося передати повноваження по розпорядженню землею стосується виключно земель с/г призначення державної та комунальної форм власності.
Хто вважається розпорядником землі в законі чітко не визначено, але із загальних тлумачень ЗК України слідує, що розпорядником є органи визначені у ст. 122 ЗК України.
Враховуючи ті особливості, які визначені в пункті 27 Розділу Х, можна зробити висновок, що на сьогоднішній день розпорядники землі не змінилися
Спрощену процедуру застосовують до передачі в оренду всіх с/г земель державної та комунальної власності, крім тих, які перебувають у постійному користуванні громадян та приватних юридичних осіб, громадських організацій тощо.
Передача зазначених земель в оренду здійснюють із дотриманням норм Земельного кодексу, Закону «Про оренду землі» тощо, але з урахуванням вимог зазначеного Закону, які відображені в пункті 27 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу.
Нові умови передачі земельних ділянок в оренду (істотні умови)
Вони, насамперед, стосуються договорів, які укладаються по спрощеній процедурі і поширюються на земельні ділянки с/г призначення.
- строк оренди землі за такими договорами не може перевищувати одного року. Водночас якщо договір оренди землі, укладений відповідно до підпункту 2 пункту 27 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу, закінчився до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю з компенсацією ним орендодавцю збитків, спричинених тимчасовим зайняттям земельної ділянки, у розмірі орендної плати за період із дня закінчення строку дії договору оренди до дня закінчення збирання урожаю;
- розмір орендної плати не може перевищувати 8 % (може бути меншим) нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яку визначають від середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області.
Інші умови договору, які мають бути прописані в договорі. Укладаючи такі договори, ви маєте бути готові до таких обмежень, адже вони досить суттєві і впливають на використання земельної ділянки:
(Обмеження) Орендар земельної ділянки за таким договором не має права на:
- компенсацію власних витрат на поліпшення ділянки;
- поновлення договору оренди землі, укладення договору оренди землі на новий строк із використанням переважного права орендаря;
- передачу ділянки в суборенду;
- встановлення земельного сервітуту;
- зміну угідь ділянки;
- будівництво на ділянці об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд);
- закладення на ділянці багаторічних насаджень;
- переважне право на купівлю орендованої ділянки у разі її продажу;
- відчуження, передачу в заставу (іпотеку) права користування ділянкою;
- поділ ділянки, об’єднання її з іншою ділянкою;
- використання для власних потреб наявних на ділянці загальнопоширених корисних копалин, торфу, лісу, водних об’єктів, а також інших корисних властивостей землі;
- зміну цільового призначення ділянки.
Форма договору оренди землі та порядок укладення (заключення) договору
Такий порядок є новим і раніше він не застосовувався.
Форма договору є досить особливою, тому що:
- Договір укладають лише в електронній формі та засвідчують кваліфікованими електронними підписами орендаря та орендодавця;
- Після укладення договору оренди землі його примірник протягом 3-х робочих днів орендодавець (орган влади) має надіслати е-поштою до центрального органу виконавчої влади, який реалізує державну політику у сфері земельних відносин (або до визначеного ним територіального органу, державного підприємства, що належить до сфери його управління).
Право оренди землі за договорами оренди земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, які передаються в оренду органами влади, виникає у момент державної реєстрації таких договорів.
Суборенда в умовах воєнного стану
Орендарі, суборендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення усіх форм власності можуть передавати на строк до одного року належне їм право оренди, суборенди іншій особі для використання земельної ділянки за цільовим призначенням.
Така передача здійснюється без згоди власника земельної ділянки на підставі письмового договору про передачу права землекористування між землекористувачем та особою, якій передається право користування земельною ділянкою, що укладається в електронній формі і має містити відомості про:
- сторони договору;
- право землекористування, яке передається (із зазначенням площі, кадастрового номера земельної ділянки (за наявності), її цільового призначення, місця розташування, документа, що посвідчує право землекористування);
- строк, на який передається право (із зазначенням дати закінчення дії договору).
Дозволено передачу в оренду земельних ділянок постійними користувачами та емфітевтами
У період дії воєнного стану постійні землекористувачі та емфітевти, передаючи належні земельні ділянки в оренду тимчасово, зберігають відповідно права постійного користування та права емфітевзизу, але не можуть використовувати ці земельні ділянки до закінчення дії договору оренди землі.
Положення у договорі щодо заборони передавати земельні ділянки в користування не діють.
Автоматичне поновлення договорів оренди землі
Закон вводить норму про автоматичне поновлення договорів щодо с/г земель (суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту), строк користування яких закінчився після введення воєнного стану (24 лютого 2022 р.).
Такі договори автоматично поновлюються на один рік без волевиявлення їх сторін про поновлення і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав.
Вказана норма поширюється на договори щодо земель с/г призначення:
державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених ділянок та ділянок колективної власності, які були передані в оренду органами місцевого самоврядування; приватної власності.