Є декілька актуальних запитань, що стосуються розірвання (припинення) договорів оренди землі у певних випадках, з якими часто звертаються реєстратори, органи місцевого самоврядування та спадкоємці земельних ділянок, тому пропоную практичні розʼяснення на цю тему.
Ситуація 1
Орендар використовує земельні ділянки державної або комунальної власності на підставі договору оренди землі. У період до 24.02.2022 року Орендар не сплатив орендну плату по договору за 4 місяці.
Орендодавець, керуючись ст. 141 Земельного кодексу України (підставами припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати) приймає рішення щодо розірвання договору оренди землі, подає його реєстратору та просить внести до реєстру речових прав припинення права оренди.
Як правильно повинна бути оформлена така дія Орендодавцем ?
Відповідно до ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків.
Як йдеться у ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов’язковим для виконання сторонами.
Зміна або розірвання договору (ст. 651 ЦКУ) допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Виходячи із обумовленого вище, щоб розірвати договір, повинна бути «підстава розірвання» та «спосіб (механізм) розірвання».
Порушення умов оплати за договором оренди землі (державної чи комунальної власності) більше 2-х місяців буде підставою для розірвання договору. А механізм реалізації такої підстави повинен бути зазначений у договорі.
Аналізуючи договори оренди земель (державної чи комунальної власності) хочу зазначити, що приблизно у 95% випадків вони не містять умов щодо можливості розірвання договору в односторонньому порядку на підставі систематичної несплати.
В цьому випадку Орендодавець приймає рішення про розірвання договору, може підготувати додаткову угоду та направити її для підписання Орендарю. Якщо Орендар її підписує, тоді Орендодавець, на підставі цієї угоди, реєструє припинення права оренди. Якщо ж у Орендаря відсутнє бажання підписувати угоду або він її ігнорує, Орендодавець звертається до суду щодо примусового розірвання договору.
Орендодавець має право звернутись до суду і без звернення до Орендаря з додатковою угодою, але це займає певний час (судові спори можуть тривати 3-12 місяців). І вже потім, на підставі рішення суду, яке вступило у законну силу, може зареєструвати припинення права оренди.
Підсумовуючи цей варіант, звертаю увагу реєстраторів, що без існування такої умови, як «договір може бути розірвано в односторонньому порядку з підстав систематичної несплати орендної плати», внесення інформації про розірвання договору оренди може відбуватись виключно на підставі рішення суду або додаткової угоди сторін про розірвання договору. Одностороннє рішення Орендодавця про розірвання не відповідає законному механізму припинення, передбаченому договором та законодавством, що в подальшому може бути оскаржено Орендарем в судовому порядку.
Окремо вважаю за доцільне звернути увагу, що у деяких договорах оренди землі (державної чи комунальної власності) все ж може існувати пункт про «одностороннє розірвання договору оренди землі з підстав систематичної несплати». В такому разі важливо дотриматись механізму одностороннього розірвання.
Якщо договір містить умову про направлення повідомлення Орендарю щодо розірвання (припинення) договору в односторонньому порядку, у такому випадку Орендодавець надсилає йому письмове повідомлення (з описом), в якому вказує, що договір оренди землі розірвано (припинено) внаслідок систематичної несплати. Далі Орендодавець звертається до реєстратора з метою припинення права оренди та додатково надає йому:
- – письмове повідомлення на адресу Орендаря;
- – опис та квитанцію, які підтверджують поштове відправлення письмового повідомлення на адресу Орендаря;
- – роздруківку по рахунку (або довідку банківської установи), в якій міститься інформація щодо відсутності надходження коштів по договору від Орендаря на рахунок, вказаний у договорі.
У випадку, якщо договір не містить умови про направлення повідомлення Орендарю щодо розірвання (припинення) договору в односторонньому порядку, Орендодавець звертається до реєстратора з метою припинення права оренди та додатково надає йому роздруківку по рахунку (або довідку банківської установи), в якій міститься інформація про відсутність надходження коштів по договору від Орендаря на рахунок, вказаний у договорі.
Можливість припинення договору в односторонньому порядку та механізм реалізації такого права описано детально у Постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 09.08.2021 року по справі № 820/4389/17 (реєстраційний номер 98862160), на яку пропоную звернути увагу:
«За таких обставин, Комісія дійшла висновку, що сторонами на момент укладення договору передбачено умову про його дострокове розірвання, а момент такого розірвання пов`язаний сторонами із моментом направлення заінтересованою стороною на адресу іншої сторони відповідної заяви про розірвання договору у формі попередження в термін не пізніше 1 листопада року в якому здійснюється таке розірвання.
Враховуючи наведене, колегія суддів погоджується з висновками судів попередніх інстанцій, що дії заявників скарг щодо направлення заяв у формі письмового попередження про дострокове розірвання договорів оренди землі є правоприпиняючим фактом та спрямовані на припинення договірних правовідносин.
Поряд з цим, колегія суддів звертає увагу, що документального підтвердження припинення зобов`язань відповідно до пунктів 18, 24 договорів оренди землі та письмову угоду про розірвання договорів відповідно до статті 654 ЦК України, на чому наголошують державні реєстратори в оскаржуваних рішеннях, норми чинного законодавства не містять.
Вказане також спростовує доводи ТОВ «…» про те, що для скасування державної реєстрації договору оренди необхідна наявність відповідної додаткової угоди про припинення дії договору або наявність судового рішення».
Ситуація 2
Орендодавцем (фізичною особою) укладено у 2016 році договір оренди земельної ділянки приватної власності (на 10 років) та зареєстровано право оренди. Однією з умов договору передбачено, що перехід права власності до іншої особи є підставою для припинення дії договору.
У 2021 році Орендодавець помирає та право власності успадковує інша фізична особа. Після набуття права власності на земельну ділянку спадкоємець звертається до реєстратора та просить припинити право оренди, оскільки, на думку нового власника, така підстава прописана у договорі.
Як правильно повинна бути оформлена така дія власником земельної ділянки ?
Вище вже зазначалось, що для припинення договору, повинна бути «підстава припинення» та «спосіб (механізм) припинення».
У даному випадку підставою для припинення договору буде перехід права власності до іншої особи, про що домовились сторони, укладаючи договір оренди землі. Проте, сторони не обумовили, що такий договір може бути припинено в односторонньому порядку.
Тому, власник земельної ділянки повинен звернутись письмово до Орендаря і запропонувати укласти додаткову угоду до договору оренди землі про його припинення.
У більшості випадків Орендарі відмовляються від добровільного припинення договору, внаслідок чого власники земельних ділянок звертаються за судовим захистом своїх прав, а суди задовольняють такі позовні вимоги.
Отже, в цьому випадку, власник земельної ділянки звертається до реєстратора з метою припинення права оренди і разом з іншими документами повинен надати додаткову угоду до договору оренди землі щодо припинення його дії або рішення суду про припинення, яке набрало законної сили.
Якщо ж договір оренди землі містить умову щодо припинення договору оренди землі в односторонньому порядку з підстав переходу права власності до іншої особи (без додаткових обставин), власник земельної ділянки має право звернутись до реєстратора та припинити право оренди по договору без додаткової угоди, оскільки такий договір вже містить узгоджену сторонами умову.
Коли ж договір ще й містить умову про необхідність повідомлення Орендодавцем Орендаря про одностороннє припинення дії договору, власник ділянки, перед зверненням до реєстратора, повинен виконати таку вимогу та надати реєстратору підтверджуючі документи (письмове повідомлення, опис та квитанцію про оплату за поштове відправлення).
Ян Білоголовий, адвокат, Член Комітету із аграрного, земельного та довкілевого права НААУ, Член Центру земельного права ВША НААУ, Асоційований партнер ОФІС ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА