ВП ВС відступила від правового висновку КЦС ВС про те, що позовна вимога про розірвання договору оренди землі є негаторним позовом, визначивши, що позов про розірвання договору оренди землі належить до зобов’язально-правових способів захисту, оскільки між сторонами є договірні відносини, а тому не може розглядатися як негаторний позов.
У разі використання орендарем земельної ділянки всупереч її цільовому призначенню орендодавець має право звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі, протягом строку дії договору оренди землі (та існування обумовленого таким договором обов’язку виконувати зобов’язання щодо цільового використання земельної ділянки).
Велика Палата Верховного Суду розглянула касаційну скаргу ПАТ «Концерн Авек та Ко» на постанову Східного апеляційного господарського суду від 08 квітня 2021 року за позовом Харківської міської ради до ПАТ «Концерн Авек та Ко» про розірвання договору оренди землі, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та зобов’язання вчинити певні дії, і прийняла постанову, в якій зазначила таке.
ОБСТАВИНИ СПРАВИ
29 грудня 2003 року між Харківською міською радою та АТ «Концерн АВЕК та Ко» укладено Договір оренди, згідно з яким орендодавець (позивач) надав, а орендар (відповідач) прийняв в оренду земельну ділянку за адресою: місто Харків, вул. Олени Стасової, 17, загальною площею 0,7199 га <…>. Земельна ділянка надається в оренду строком до 24 вересня 2028 року для експлуатації та обслуговування тимчасової автостоянки з боксами та адміністративно-побутовими приміщеннями (пункт 1.2 Договору оренди).
Відповідно до листа Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю
Департаменту територіального контролю Харківської міської ради від 09 липня 2020 року Інспекцією протягом 2017-2020 років були проведені позапланові
перевірки щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил на об’єкті: «Об’єкт будівництва
по вул. Раєвської, 17 (попередня назва – вул. Олени Стасової) у м. Харкові» <…>.
Перевіркою з виїздом на місце спільно з представником КП «Харківське міське
бюро технічної інвентаризації» та інженером-експертом ТОВ «ТАНКРІАБУД»
встановлено, що на земельній ділянці, яка надана в оренду відповідачу, площею
0,7199 га, розташовано дев’ять торговельних павільйонів, на які відсутні відомості про державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, та нежитлова будівля літ. «А-2». На момент перевірки будівельні роботи не проводились. Встановити чи спростувати факт експлуатації вказаних вище нежитлових будівель не вдалося.
У ході перевірки представниками ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» не надано документ, що засвідчує право на виконання будівельних робіт, чи документ, що засвідчує прийняття в експлуатацію дев’яти нежитлових будівель – торговельних павільйонів (або їх частин), розташованих на земельній ділянці по вул. Раєвської, 17 у м. Харкові.
Зазначені вище дев’ять нежитлових будівель, які цілком або частково розташовані на земельній ділянці по вул. Раєвської, 17 у м. Харкові, самовільно
побудовані, що є порушенням пункту 3 частини першої статті 34, частини першої
статті 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та абзацу
четвертого пункту 5 Порядку виконання підготовних та будівельних робіт,
затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року No 466, а також частин другої, третьої статті 11 Закону України «Про архітектурну діяльність».
Інспекцією неодноразово видавалися ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» приписи про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності,
будівельних норм, стандартів і правил, які однак, виконані не були.
Посилаючись на вказані обставини, позивач звернувся до суду з позовом про розірвання Договору оренди, усунення перешкод у користуванні земельною
ділянкою та зобов’язання ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» повернути територіальній
громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради земельну ділянку до земель
запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції про відмову в задоволенні позову у зв’язку з пропуском позовної давності та задовольняючи позов, апеляційний суд
зазначив, що самочинне будівництво – це правопорушення, яке має триваючий
характер та продовжує існувати до дати звернення з позовною заявою до суду у ці й справі. Отже, позов про дострокове розірвання договору оренди землі власником земельної ділянки може бути заявлено впродовж усього часу порушення його прав.
ОЦІНКА СУДУ
Суди встановили, що орендована відповідачем земельна ділянка передана для обслуговування тимчасової автостоянки з боксами та адміністративно-побутовими приміщеннями (пункт 1.2 Договору оренди). Орендар зобов’язаний
використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням (підпункт «а» підпункту 3.2.2 Договору оренди), а також виконувати обов’язки, передбачені Законом України «Про оренду землі» та іншими нормативно-правовими актами (підпункт «л» підпункту 3.2.2 Договору оренди).
Згідно з підпунктом «б» підпункту 3.2.1 Договору оренди орендар має право за попередньою письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.
Згідно з частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями
24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Відповідач не заперечує та не спростовує того факту, що, не отримавши відповідної згоди від позивача, не отримавши належних дозволів на виконання
будівельних робіт, самовільно побудував на орендованій земельній ділянці об’єкти нерухомого майна.
Суди обох інстанцій, надаючи правову оцінку поданим сторонами доказам, дійшли висновку про підтвердження матеріалами справи факту самовільного
будівництва відповідачем на орендованій земельній ділянці дев’яти нежитлових
будівель – торговельних павільйонів, які цілком або частково розташовані на орендованій земельній ділянці. Отже, відповідач, на порушення умов пункту 1.2,
підпунктів 3.2.1, 3.2.2 Договору оренди і вимог земельного та містобудівного
законодавства України, за відсутності дозвільних документів і письмової згоди
орендодавця, здійснив самочинне будівництво об’єктів на земельній ділянці, чого відповідач власне і не заперечує у своїй касаційній скарзі.
Порушення ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» умов використання земельної ділянки,
визначених Договором оренди, а також норм законодавства, зазначених вище, є підставою для задоволення позовних вимог про розірвання Договору оренди, про що обґрунтовано дійшли висновку суди першої та апеляційної інстанцій.
Водночас дійшовши зазначених висновків, суди по-різному вирішили питання щодо позовної давності.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві
земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Зі змісту наведених вище норм слідує, що за договором оренди землі (зобов’язанням з визначеним строком виконання (дії) обов’язку з цільового
використання земельної ділянки) орендар зобов’язаний утриматись від певної дії (використовувати земельну ділянку не за цільовим призначенням), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов’язку (використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням).
Обов’язок орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до умов договору оренди землі та вимог земельного
законодавства повинен виконуватись ним безперервно, протягом усього строку дії договору оренди землі.
Слід звернути увагу, що використання відповідачем земельної ділянки всупереч її цільовому призначенню – це протиправні дії, які тривають у часі, існують на момент звернення позивача до суду та ухвалення рішень судами першої та апеляційної інстанцій.
Отже, протягом строку дії договору оренди землі орендодавець не може бути
обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове
використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди
землі. Такий позов може бути пред’явлений протягом всього строку дії договору
(та існування обумовленого таким договором обов’язку виконувати зобов’язання щодо цільового використання земельної ділянки).
З огляду на зазначене Велика Палата Верховного Суду вважає правильним
висновок про відмову відповідачу у задоволенні його заяви про застосування
наслідків спливу позовної давності, виходячи при цьому з мотивів, викладених у цій постанові.
Дійшовши правильного висновку про наявність правових підстав для розірвання Договору оренди, апеляційний суд зробив обґрунтований висновок про задоволення позовних вимог у частині зобов’язання відповідача повернути
територіальній громаді м. Харкова спірну земельну ділянку з приведенням її у придатний для подальшого використання стан, чого можливо досягти шляхом
демонтажу незаконно зведених об’єктів на ній.
У постанові від 25 березня 2020 року у справі No 527/605/17 Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду виснував, що позовна вимога про розірвання договору оренди землі є негаторним позовом, на пред’явлення якого не поширюються строки позовної давності, оскільки з таким позовом можна звернутися в будь-який час, поки існують правовідносини та правопорушення. Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 червня 2019 року у справі No 527/600/17.
У постанові Великої палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі No 522/1029/18, зокрема, встановлено, що однією з умов застосування негаторного
позову є відсутність між сторонами спору договірних відносин.
Позов про розірвання договору оренди земельної ділянки належить до зобов’язально-правових способів захисту, оскільки між сторонами існують
договірні правовідносини.
Метою позову є захист інтересів власника як учасника зобов’язальних відносин, та розрахований він на випадки порушення цих прав особою, яка знаходиться із власником чи іншим носієм цивільного права в договірних чи інших зобов’язальних правовідносинах. Тобто позов про розірвання договору не є негаторним позовом, як про це зазначено у постановах Верховного Суду у складі
колегії суддів Касаційного цивільного суду від 12 червня 2019 року у справі
No 527/600/17 та від 25 березня 2020 року у справі No 527/605/17. Тому Велика
Палата Верховного Суду відступає від висновків Верховного Суду.
Детальніше з текстом постанови ВП ВС від 2 листопада 2022 року у справі No 922/3166/20 можна ознайомитися за посиланням: https://reyestr.court.gov.ua/Review/107510192.