Велика Палата Верховного Суду відступила від правового висновку Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду щодо моменту виникнення підстав для захисту права сторони договору на внесення змін або розірвання такого договору в судовому порядку, визначивши, що право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає визначеним статтею16 ЦК України способам захисту і не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони щодо внесення змін або розірвання такого договору.
Право сторони договору звернутися до суду з вимогою про розірвання договору за наявності відповідних умов, передбачених договором чи законом, не є тотожним праву на таке розірвання, а свідчить про наявність спору про розірвання договору, який підлягає вирішенню судом з урахуванням усіх істотних обставин.
8 вересня 2020 року Велика Палата Верховного Суду розглянула касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Рітейл Девелопмент» (далі – ТОВ «Рітейл Девелопмент») на постанову Північного апеляційного господарського суду від 14 січня 2020 року у справі за позовом Верхньосироватської сільської ради Сумського району Сумської області (далі – Сільрада) до ТОВ «Рітейл Девелопмент», за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача – Головного управління Держгеокадастру у Сумській області, про розірвання договору оренди землі та зобов’язання повернути земельну ділянку, і прийняла постанову, в якій зазначила таке.
ОБСТАВИНИ СПРАВИ
19 січня 2018 року відповідач як орендар та третя особа як орендодавець, уклали Договір, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності загальною площею 13,1252 га для іншого сільськогосподарського призначення, яка розташована за межами населених пунктів на території Верхньосироватської сільської ради Сумського району Сумської області <…>.
Відповідно до пункту 3 Договору на земельній ділянці розташовані об’єкти нерухомого майна, які належать відповідачу на праві приватної власності згідно з Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.
Договір укладено строком на 7 років. Після закінчення строку дії Договору орендар має переважне право поновити його на новий строк (пункт 8 Договору) <…>.
Пунктом 36 Договору визначено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря є підставою для розірвання договору.
Листом від 4 березня 2019 року позивач повідомив відповідача про передачу земельної ділянки з державної власності у комунальну власність територіальної громади. Станом на момент подачі позивачем цього позову відповідач відповіді на лист від 4 березня 2019 року не надав.
Рішенням Сільради вирішено звернутися до суду щодо розірвання Договору.Передаючи справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду зазначив про необхідність відступити від висновку, викладеного в постанові Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 15 квітня 2020 року у справі No 626/601/19 про розірвання договору оренди землі щодо застосування частини другої статті 651 ЦК України в частині моменту виникнення підстав для захисту права, із якого випливає, що підстава для захисту права позивача виникла тоді, коли відповідач своєю відмовою розірвати спірний договір оренди землі створив перешкоди реалізації позивачем належного йому права вимагати такого розірвання.
ОЦІНКА СУДУ
За частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Тож іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до частини другої статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.
Законодавець у певних правовідносинах може передбачити порядок проведення сторонами договору переговорів щодо добровільної зміни чи розірвання договору. Наприклад,статтею 188 Господарського кодексу України(далі – ГК України)врегульовано порядок зміни розірвання господарських договорів.
Водночас те, що сторона договору не скористалася процедурою позасудового врегулювання питання зміни чи розірвання договору, навіть коли порядок здійснення такої процедури врегульовано законодавчо, не позбавляє таку сторону можливості належним чином реалізувати своє суб’єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у частині другій статті 651 ЦК України.
Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає статті 16 ЦК України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення) для захисту права, та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони. Така позиція у подібних правовідносинах викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 12 лютого 2019 року у справі No 914/2649/17 та від 26 травня 2020 року у справі No 908/299/18.
Ураховуючи викладене вище, положення частини другої статті16та частини другої статті651 ЦК України, Велика Палата Верховного Суду вважає за необхідне відступити від висновку, викладеного в постанові Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 15 квітня 2020 року у справі No 626/601/19 про розірвання договору оренди землі у зв’язку зі зміною власника земельної ділянки, у частині того, що підстава для захисту права позивача у спірних правовідносинах виникла тоді, коли відповідач своєю відмовою розірвати спірний договір оренди землі створив перешкоди реалізації позивачем належного йому права вимагати такого розірвання.
Згідно з частиною четвертою статті 32 Закону України «Про оренду землі», який є спеціальним законом і має пріоритет перед іншими законами в застосуванні до спірних правовідносин, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Як встановлено судами та не заперечується сторонами спору, умовами Договору обумовлено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря є підставою для його розірвання (пункт 36 Договору), а згідно з наказом Головного управління Держгеокадастру у Сумській області, орендована за Договором земельна ділянка була передана у комунальну власність територіальної громади Сільради, що вбачається з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.
Велика Палата Верховного Суду вважає, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, не спричиняє автоматичного припинення спірних договірних правовідносин, а лише створює правову ситуацію, у якій виникає право вимагати судового захисту шляхом розірвання договору у сторони договору, для якої настали відповідні підстави через зміну фактичних обставин.
Тож після зміни власника земельної ділянки Договір не припинив свою дію, натомість Сільрада в силу вимог закону набула статусу орендодавця у триваючих правовідносинах оренди разом із належними орендодавцю за Договором правами та обов’язками.
Разом з тим, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що ТОВ «Рітейл Девелопмент» як орендар, яке вчинило усі дії, які від нього вимагалися, та у межах процедур, встановлених законодавством України, використовувало на умовах договору оренди земельну ділянку державної власності, ураховуючи те, що на цій земельній ділянці знаходиться майно, належне йому на праві приватної власності, не має нести негативних наслідків у вигляді розірвання договору на вимогу іншої сторони лише у зв’язку з передачею цієї земельної ділянки у комунальну власність.
Право сторони договору звернутися до суду з вимогою про розірвання договору за наявності відповідних умов, передбачених договором чи законом, не є тотожнім праву на таке розірвання, а свідчить про наявність спору про розірвання договору, який підлягає вирішенню судом з урахуванням усіх істотних обставин.
З огляду на наведені вище норми законодавства, умови договору оренди та фактичні обставини справи, встановлені судами, та підстави поданого позову, Велика Палата Верховного Суду вважає обґрунтованими висновки суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог.
Детальніше з текстом постанови Великої Палати Верховного Суду від 8 вересня 2020 року у справі No 920/418/19 можна ознайомитися за посиланням https://reyestr.court.gov.ua/Review/92270717