Під час заходу з підвищення кваліфікації адвокатів у Вищій школі адвокатури на тему “Правила та порядок продажу землі с/г призначення”, Дмитро Навроцький, адвокат, керуючий партнер АО SENSUM, член комітету з аграрного, земельного та довкілевого права НААУ розповів про перевірку, яка проводиться нотаріусами під час визначення кількості ділянок, а також перевірку осіб, які є суб’єктами відповідного правочину щодо відчуження землі с/г призначення.
Основними нормативно-правовими актами, якими визначено порядок продажу землі с/г призначення є:
- • Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» No552-ІХ;
- • Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» No 1423-ІХ;
- • Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо продажу земельних ділянок та набуття права користування ними через електронні аукціони» No 1444-ІХ;
- • Постанова КМ України No 637 від 16.06.2021 року «Про затвердження Порядку здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України».
Відповідно до Закону № 552-IX, дозволено продавати землі с/г призначення, які перебувають у приватній власності.
Заборонено продавати:
- Землі с/г призначення державної форми власності;
- Землі с/г призначення комунальної форми власності.
Щодо граничних розмірів закупівлі землі, то:
- Для фізичних осіб протягом усього часу не більше 100 га землі сільськогосподарського призначення.
- Для юридичних осіб не більше 10 тис. га землі сільськогосподарського призначення.
- Іноземці та іноземні юридичні особи. (вказане питання буде вирішуватися на референдумі, але законі відсутні будь-які обмеження щодо граничного розміру площ. Скоріше за все це питання буде вирішуватися також на референдумі, або в окремому законі.
Граничні обмеження не стосуються площ земель, які були набуті до набуття чинності положень законодавства України, яким регулюється обіг земель с/г призначення.
Однак, на практиці у нотаріусів виникають питання із обрахунком та помилково обраховуються вже існуючі площі землі.
Потрібно зазначити, що в “Перехідних положеннях” Земельного кодексу України мораторій на продаж землі продовжено, і таким чином:
1) забороняється купівля-продаж або іншим способом відчуження на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім переходу до банків права власності на земельні ділянки як предмет застави, передачі земельних ділянок у спадщину, обміну (міни) відповідно до частини другої статті 371 цього Кодексу земельної ділянки на іншу земельну ділянку з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різниця між нормативними грошовими оцінками яких становить не більше 10 відсотків та відчуження земельних ділянок для суспільних потреб.
2) Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), встановленої цим підпунктом, в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження на користь юридичних осіб, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на користь юридичних осіб на майбутнє (у тому числі укладення попередніх договорів) є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення)».
3) забороняється відчуження земельних часток (паїв), земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, відчуження та зміна цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення приватної власності, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), розташованих на тимчасово окупованих територіях у Донецькій та Луганській областях, Автономної Республіки Крим та міста Севастополя, крім передачі їх у спадщину. Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або відчуження в інший спосіб земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених цим пунктом, в частині їх купівлі-продажу, та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє, є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення)».
В Законі також передбачено, що за будь-яких умов, у тому числі у випадку схвалення на референдумі Рішення забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення:
- 1.юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є особи, які не є громадянами України, – на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), і які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);
- 2.юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
- 3.особами, які належать або належали до терористичних організацій;
- 4.юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є іноземні держави;
- 5.юридичними особами, у яких неможливо встановити бенефіціарного власника (контролера);
- 6.юридичними особами, бенефіціарні власники (контролери) яких зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон Кабінетом Міністрів України;
- 7.фізичними та юридичними особами, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов’язаними з ними особами;
- 8.юридичними особами, створеним за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.
Питання щодо укладення договорів купівлі-продажу земельних ділянок прямо врегульовані Главою 54 Цивільного кодексу України та положеннями ст. ст. 130, 131 Земельного кодексу України.