Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень у практиці Верховного Суду розповіла доктор юридичних наук, доцент, керівник відділу аналітичної та правової роботи Великої Палати Верховного Суду Людмила Козловська під час заходу з підвищення професійного рівня адвокатів, що відбувся у Вищій школі адвокатури НААУ.

Лектор докладно проаналізувала разом з учасниками судову практику державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а саме:

• 1. Спори про державну реєстрацію речових прав в практиці Великої Палати Верховного Суду.
• 2. Застосування способів захисту, встановлених спеціальним законодавством (Законом № 1952-IV), у спорах без майнових вимог про речові права та їх обтяження.
• 3. Правовстановлююче значення державної реєстрації речових прав та захист прав, порушених незаконною реєстрацію.
• 4. Застосування принципу jura novit curia («суд знає закони») в практиці Верховного Суду. Зміна предмету та підстав позову в спорах про державну реєстрацію речових прав.
• 5. Державна реєстрація речових прав та їх обтяжень в період дії законодавчих та судових заборон на відчуження майнових прав.

У рамках характеристики державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень акцентовано на наступному:

1. Спори про державну реєстрацію речових прав в практиці Великої Палати Верховного Суду

Практика Великої Палати Верховного Суду виходить із того, що спір про державну реєстрацію речових прав, якщо реєстрація здійснена за іншою особою, є спором про речове (цивільне) право, а не про законність дій державного реєстратора. Постанова ВП ВС від 04.09.2018 у справі № 823/2042/16.

Якщо позивач не був заявником реєстраційної дії, а реєстрацію здійснено за заявою іншої особи, спір має приватноправовий характер незалежно від того, чи дотримався державний реєстратор вимог законодавства та чи заявлено одночасно вимоги про визнання недійсними правочинів. Постанова ВП ВС від 04.09.2018, справа № 823/2042/16.

При визначенні юрисдикції вирішальним є характер спірних правовідносин, а не лише участь суб’єкта владних повноважень. Постанова ВП ВС від 04.09.2018, справа № 823/2042/16.

Спори про державну реєстрацію речових прав на користь іншої особи розглядаються за правилами цивільного або господарського судочинства, навіть якщо майновий спір уже був вирішений в іншій справі. Постанова ВП ВС від 05.12.2018, справа № 757/1660/17-ц.

Особа може оскаржувати державну реєстрацію без пред’явлення майнових вимог лише тоді, коли рішення про державну реєстрацію стосувалося реєстрації її власних прав, а не прав іншої особи. Постанова ВП ВС від 05.12.2018, справа № 757/1660/17-ц.

Якщо оскаржуються рішення, дії чи бездіяльність державного реєстратора щодо відмови заявникові у державній реєстрації його права, такий спір підлягає розгляду в адміністративній юрисдикції. Постанова ВП ВС від 05.02.2020, справа № 243/4405/17.

Практика КАС ВС також виходить із того, що оцінка адміністративної процедури державної реєстрації належить виключно адміністративному суду Постанова КАС ВС від 22.11.2024, справа № 520/34082/23.

2. Застосування способів захисту, встановлених спеціальним законодавством (Законом № 1952-IV), у спорах без майнових вимог про речові права та їх обтяження

Практика Великої Палати Верховного Суду виходить із того, що застосування способів захисту, передбачених Законом України № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», залежить від характеру спірних правовідносин, редакції статті 26 Закону та того, чи є спір про речове право.

1. Оскарження державної реєстрації без майнових вимог

Велика Палата зазначила, що після формування правових позицій у справі № 823/2042/16 особа може оскаржувати державну реєстрацію без пред’явлення майнових вимог лише тоді, коли рішення про державну реєстрацію стосувалося реєстрації прав самого позивача, а не іншої особи.

Судова практика:

• Постанова ВП ВС від 05.12.2018 у справі № 757/1660/17-ц.

2. Самостійність вимоги про скасування рішення державного реєстратора

Велика Палата у постанові від 21.12.2022 зазначила, що позовна вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав є способом відновлення становища, яке існувало до порушення права (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України).

Задоволення такої вимоги призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру відомостей про речове право позивача та відновлення його порушеного права.

Судова практика:

• Постанова ВП ВС від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20).

3. Якщо між сторонами існують договірні правовідносини

Велика Палата роз’яснила, що якщо:

• правовідносини між сторонами мають договірний характер;
• спірне нерухоме майно не відчужене третім особам,

то вимога про скасування рішення державного реєстратора не може визнаватися неналежним способом захисту.

Судова практика:

• Постанова ВП ВС від 21.12.2022, справа № 914/2350/18 (914/608/20).

4. Зміни до статті 26 Закону № 1952-IV

Звертається увага, що стаття 26 Закону № 1952-IV змінювалася тричі.

До 26.07.2022 рішення суду про скасування рішення державного реєстратора повинно було одночасно вирішувати питання про:

• визнання;
• зміну;
• припинення речових прав.

Після змін, внесених Законом, достатнім може бути саме рішення суду про скасування державної реєстрації, оскільки:

• припинення незаконно зареєстрованого права;
• поновлення попереднього права

відбуваються відповідно до механізму, передбаченого статтею 26 Закону № 1952-IV.

5. Поновлення речових прав після скасування державної реєстрації

Велика Палата зазначила, що чинна редакція абзаців 2–3 частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV передбачає:

• припинення незаконно зареєстрованого речового права;
• повернення речових прав у стан, який існував до незаконної державної реєстрації;
• здійснення державної реєстрації змін або набуття речового права без необхідності вирішення окремого спору про право.

Дата та час первинної державної реєстрації поновленого права залишаються незмінними.

Судова практика:

• Постанова ВП ВС від 03.09.2025 у справі № 910/2546/22.

6. Виконання судових рішень про скасування державної реєстрації

Судові рішення про:

• скасування рішення державного реєстратора;
• скасування державної реєстрації;
• визнання недійсними документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію,

виконуються за правилами Закону № 1952-IV у редакції, яка підлягає застосуванню до відповідних правовідносин.

Судова практика:

• Постанова КГС ВС від 15.04.2025 у справі № 911/1136/22.

7. Підхід Великої Палати до ефективного способу захисту

Велика Палата наголосила, що застосування цивільного способу захисту, передбаченого пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України («відновлення становища, яке існувало до порушення»), охоплює всі можливі законодавчі конструкції скасування державної реєстрації та убезпечує позивачів від подання неналежних позовних вимог у разі подальших змін законодавства.

Судова практика:

• Постанова ВП ВС від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20).

3. Правовстановлююче значення державної реєстрації речових прав та захист прав, порушених незаконною реєстрацією

Практика Верховного Суду виходить із того, що державна реєстрація речових прав має конститутивне (правовстановлююче) значення, однак сама по собі не є способом набуття права власності та не створює беззаперечного права. Незаконна державна реєстрація може бути підставою для судового захисту порушеного права.

1. Конститутивне значення державної реєстрації речових прав

Відповідно до:

• частини 1 статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації;
• частини 4 статті 334 ЦК України право на нерухоме майно виникає з дня державної реєстрації;
• частини 2 статті 3 Закону № 1952-IV речові права виникають, змінюються та припиняються з моменту державної реєстрації.

Ці норми підтверджують конститутивне (правовстановлююче) значення державної реєстрації та перехід України до титульної системи реєстрації речових прав.

2. Державна реєстрація створює спростовувану презумпцію права власності

Державна реєстрація права власності:

• є офіційним визнанням права власності державою;
• не є безспірним підтвердженням права власності;
• створює лише спростовувану презумпцію існування такого права.

Якщо право власності вже зареєстровано за однією особою, державна реєстрація цього ж права за іншою особою можлива лише:

• за згодою власника;
• або на підставі судового рішення, яке набрало законної сили.

Судова практика:

• Постанова ВП ВС від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17.

3. Державна реєстрація не є способом набуття права власності

Верховний Суд зазначив, що:

• право власності виникає на підставі відповідного юридичного факту (договору, рішення суду тощо);
• державна реєстрація лише підтверджує факт набуття чи припинення права;
• відсутність державної реєстрації сама по собі не виключає можливості судового захисту.

Зокрема, відсутність державної реєстрації за позивачем не є підставою для відмови у витребуванні майна за статтею 388 ЦК України.

Судова практика:

• Постанова КЦС ВС від 16.06.2021 у справі № 686/25728/19.

4. Правова позиція Конституційного Суду України

Конституційний Суд України зазначив, що:

• укладення договору саме по собі не породжує права власності на нерухомість;
• право власності виникає лише за наявності сукупності юридичних фактів:
  • правочину (або іншої підстави виникнення права);
  • рішення про державну реєстрацію;
  • відповідного запису в Державному реєстрі речових прав.

Саме ця сукупність утворює складний правотвірний юридичний факт.

Судова практика:

• Рішення Конституційного Суду України від 16.11.2022 № 9-р(ІІ)/2022.

5. Захист прав, порушених незаконною державною реєстрацією

Велика Палата Верховного Суду сформувала підхід, відповідно до якого:

• державна реєстрація права за третьою особою є порушенням речового права позивача;
• спір про таку реєстрацію є спором про право;
• належний спосіб захисту залежить від характеру спірних правовідносин.

Судова практика:

• Постанова ВП ВС від 04.09.2018 у справі № 823/2042/16.

6. Судове рішення як підстава для відновлення права

Рішення суду, яке набрало законної сили щодо права власності на нерухоме майно, саме по собі є підставою для державної реєстрації права власності.

Для поновлення права власника:

• не потрібно окремо скасовувати запис про державну реєстрацію права власності за відповідачем;
• рішення суду є достатньою підставою для внесення нового запису до Державного реєстру речових прав.

Судова практика:

• Постанова ВП ВС від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц.

7. Визнання правочину недійсним як підстава для внесення змін до Реєстру

Велика Палата зазначила, що визнання правочину недійсним є достатнім способом захисту порушених прав і водночас є правовою підставою для внесення відповідних змін до Державного реєстру речових прав.

Тому додаткове скасування рішення державного реєстратора не є необхідним.

Судова практика:

• Постанова ВП ВС від 13.02.2024 у справі № 910/2592/19.

4. Застосування принципу jura novit curia («суд знає закони») в практиці Верховного Суду. Зміна предмета та підстав позову в спорах про державну реєстрацію речових прав

Практика Верховного Суду виходить із того, що принцип jura novit curia означає обов’язок суду самостійно застосувати належні норми матеріального права незалежно від правової кваліфікації, наведеної сторонами. Водночас цей принцип не надає суду права змінювати предмет або підстави позову.

1. Застосування принципу jura novit curia

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що суд:

• самостійно встановлює характер спірних правовідносин;
• визначає, які норми матеріального права підлягають застосуванню;
• не пов’язаний правовою кваліфікацією, запропонованою сторонами.

Неправильне посилання позивача на норму права не є підставою для відмови в позові, якщо зі встановлених обставин випливає можливість застосування іншої норми закону.

Судова практика:

• Постанова ВП ВС від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17.

2. Суд не може змінювати предмет або підстави позову

Верховний Суд наголосив, що принцип jura novit curia:

• не дозволяє суду самостійно змінювати предмет позову;
• не дозволяє змінювати фактичні підстави позову;
• не наділяє суд правом обирати замість позивача інший спосіб захисту.

Суд може лише надати правильну правову оцінку встановленим обставинам.

Судова практика:

• Постанова ВП ВС від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17.

3. Визначення належного способу захисту

Велика Палата зазначила, що якщо позивач просить захистити порушене право, але помилково посилається на неналежну норму права або неправильно обґрунтовує правову природу вимоги, суд повинен:

• встановити зміст спірних правовідносин;
• визначити належний спосіб захисту;
• застосувати відповідні норми матеріального права.

Водночас суд не вправі виходити за межі заявлених вимог.

Судова практика:

• Постанова ВП ВС від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20).

4. Зміна законодавства не перешкоджає судовому захисту

Зміни до статті 26 Закону № 1952-IV не повинні позбавляти особу ефективного судового захисту.

Саме тому Велика Палата запропонувала застосовувати універсальний спосіб захисту, передбачений пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України — відновлення становища, яке існувало до порушення права.

Такий підхід забезпечує ефективний захист незалежно від редакції Закону № 1952-IV, чинної на момент вирішення спору.

Судова практика:

• Постанова ВП ВС від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20).

5. Межі застосування принципу jura novit curia

Верховний Суд зазначив, що застосування принципу jura novit curia не означає можливості:

• доповнювати позов новими вимогами;
• змінювати фактичні обставини спору;
• вирішувати питання, які не були предметом розгляду.

Суд лише застосовує правильні норми права до встановлених сторонами фактичних обставин.

Судова практика:

• Постанова ВП ВС від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17.

5. Державна реєстрація речових прав та їх обтяжень в період дії законодавчих та судових заборон на відчуження майнових прав

Практика Верховного Суду виходить із того, що державний реєстратор не має права проводити державну реєстрацію речових прав, якщо існують законодавчі або судові заборони на відчуження майна чи зареєстровані обтяження, які перешкоджають такій реєстрації. Проведення реєстрації всупереч таким заборонам є підставою для її скасування.

1. Наявність зареєстрованої заборони на відчуження є підставою для відмови у державній реєстрації

Відповідно до пункту 6 частини 1 статті 24 Закону № 1952-IV, у державній реєстрації може бути відмовлено, якщо заяву про державну реєстрацію прав, пов’язаних із відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяження щодо цього майна.

За наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна запису про заборону відчуження державний реєстратор не вправі здійснювати реєстраційні дії до моменту зняття такого обтяження.

Судова практика:

• Постанова Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 755/5072/17.

2. Зареєстровані обтяження є підставою для відмови у державній реєстрації

Однією з підстав для відмови у державній реєстрації є наявність зареєстрованих обтяжень речових прав на нерухоме майно.

Водночас Закон № 1952-IV встановлює виняток: така підстава не застосовується під час державної реєстрації права власності за іпотекодержателем – фінансовою установою у порядку статей 33–38 Закону України «Про іпотеку».

Крім того, обтяження, зареєстровані після державної реєстрації іпотеки, не перешкоджають зверненню стягнення на предмет іпотеки та державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Судова практика:

• Постанова Великої Палати Верховного Суду від 08.06.2021 у справі № 346/1305/19.

3. Незаконна державна реєстрація під час дії законодавчих чи судових заборон підлягає скасуванню

Державна реєстрація речових прав та їх обтяжень, проведена всупереч законодавчим або судовим заборонам на відчуження майна, є незаконною та тягне скасування державної реєстрації.

4. Заборона звернення стягнення у процедурах банкрутства

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що після відкриття провадження у справі про неплатоспроможність (банкрутство) звернення стягнення на майно боржника можливе лише в межах процедури банкрутства.

Наявність такого провадження свідчить про існування спору щодо майна боржника і виключає заявлення самостійних вимог про оскарження державної реєстрації речових прав та їх обтяжень.

Судова практика:

• Постанова Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20).

5. Законодавчі мораторії також обмежують можливість державної реєстрації

Прикладом законодавчої заборони є мораторій на звернення стягнення на майно громадян України, надане як забезпечення кредитів в іноземній валюті.

У період дії такого мораторію державна реєстрація, яка порушує встановлені законом обмеження, є неправомірною.

6. Актуальна практика щодо незареєстрованих обтяжень

На розгляді Великої Палати Верховного Суду перебуває справа щодо можливого відступу або уточнення правового висновку, сформульованого у постановах:

• ВП ВС від 23.10.2019 у справі № 922/3537/17;
• ВП ВС від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17,

відповідно до якого добросовісний набувач, який покладався на відомості Державного реєстру, набуває майно вільним від незареєстрованих обтяжень, а іпотека не підлягає реалізації щодо такого майна.

Касаційний господарський суд просить уточнити цей висновок щодо:

• значення статусу добросовісного набувача;
• наслідків переходу права власності за відсутності запису про іпотеку;
• можливості реалізації прав іпотекодержателя, якщо запис про іпотеку був припинений або відсутній у Реєстрі.

Судова практика:

• Ухвала КГС ВС від 12.03.2026 у справі № 910/20182/23 (911/1606/20).

Аби першими отримувати новини, підпишіться на телеграм-канал ADVOKAT POST.