Статтею 41 ЗК України передбачено можливість безоплатної передачі земельних ділянок у власність юридичної особи для здійснення житлового будівництва за наявності таких умов: така особа створена як житлово-будівельний кооператив; його члени — громадяни потребують поліпшення житлових умов та перебувають на квартирному обліку в даному населеному пункті.
За змістом частини 1 статті 41 ЗК України місцевій раді надано право передати земельну ділянку безоплатно у власність саме житлово-будівельним кооперативам, які створені відповідно до статей133, 134, 137 ЖК УРСР, Примірного статуту ЖБК, а не будь-яким, в тому числі обслуговуючим, кооперативам.
КГС ВС розглянув справу за позовом прокурора Київської області в інтересах держави в особі територіальної громади міста Обухова (далі – прокурор) до Обухівської міської ради Київської області(далі – Обухівська міськрада), виконавчого комітету Обухівської міськради та Обслуговуючого кооперативу “Житлово-будівельний кооператив “Кальміус” (далі — ОК “ЖБК “Кальміус”) про визнання недійсним рішення Обухівської міськради від 27.04.2018 щодо затвердження проекту землеустрою та відведення земельної ділянки у власність ОК “ЖБК “Кальміус” для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку; скасування реєстрації права власності на земельну ділянку.
ОБСТАВИНИ СПРАВИ
Прокуратурою Київської області за результатами здійснення процесуального керівництва у кримінальному провадженні від 17.04.2019 за ознаками складу кримінального правопорушення, передбаченого частиною 5 статті 191 КК України,встановлено факти порушення вимог чинного законодавства під час надання у власність земельної ділянки на території міста Обухова.
Зокрема, рішенням Обухівської міськради від 27.04.2018 затверджено проект землеустрою та передано у власність ОК “ЖБК “Кальміус” земельну ділянку для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, розташовану в місті Обухові, Київської області.
На підставі зазначеного рішення державним реєстратором виконкому Обухівської міськради 04.05.2018 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право власності на земельну ділянку за ОК “ЖБК “Кальміус”.
Позовні вимоги прокурор обґрунтував тим, що земельну ділянку передано у власність ОК “ЖБК “Кальміус” із порушенням вимог статей 116 та 134 ЗК України поза процедурою земельних торгів, так як згідно з його статутом ОК “ЖБК “Кальміус” за своєю правовою формою є обслуговуючим, а засновниками кооперативу є три особи.
Рішенням Господарського суду Київської області від 09.07.2020 позовні вимоги задоволено.
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 06.10.2020 рішення Господарського суду Київської області від 09.07.2020 скасоване, прийнято нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено повністю.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Відповідно до положень статті 41 ЗК України житлово-будівельним (житловим) кооперативам за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування земельні ділянки для житлового будівництва передаються безоплатно у власність або надаються в оренду у розмірі, який встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації.
Згідно зі статтями 133, 134, 137 ЖК УРСР громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, вправі вступити до житлово-будівельного кооперативу і одержати в ньому квартиру. На облік бажаючих вступити до житлово-будівельного кооперативу беруться громадяни, які постійно проживають у даному населеному пункті і потребують поліпшення житлових умов. Житлово-будівельні кооперативи організовуються при виконавчих комітетах місцевих рад народних депутатів, при підприємствах, установах і організаціях. Порядок організації та діяльності житлово-будівельних кооперативів установлюється, зокрема, ЖК УРСР та Примірним статутом Житлово-будівельного кооперативу, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 30.04.1985 No 186 (далі — Примірний статут ЖБК). Житлово-будівельний кооператив діє на основі статуту, прийнятого відповідно до Примірного статуту ЖБК загальними зборами громадян, які вступають до організовуваного кооперативу, і зареєстрованого в установленому порядку.
Відповідно до пункту 3 Примірного статуту ЖБК число громадян, які вступають до організовуваного кооперативу, повинно відповідати кількості квартир у жилому будинку (будинках) кооперативу, запланованому до будівництва. При будівництві одно- і двоквартирних жилих будинків садибного типу число громадян, необхідне для організації кооперативу, визначається виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів, але не може бути менше 5 чоловік.
Із системного аналізу наведених норм вбачається, що статтею 41 ЗК України передбачено можливість безоплатної передачі земельних ділянок у власність юридичної особи для здійснення житлового будівництва за наявності таких умов: така особа створена як житлово-будівельний кооператив; його члени — громадяни потребують поліпшення житлових умов та перебувають на квартирному обліку в даному населеному пункті.
За змістом частини 1 статті 41 ЗК України місцевій раді надано право передати земельну ділянку безоплатно у власність саме житлово-будівельним кооперативам, які створені відповідно до статей133, 134, 137 ЖК УРСР, Примірного статуту ЖБК, а не будь-яким, в тому числі обслуговуючим,кооперативам.
При вирішенні відповідною радою питання про надання житлово-будівельним (житловим) кооперативам безоплатно земельної ділянки має враховуватися мета створення такого кооперативу, зокрема, потреба засновників та членів кооперативу у поліпшенні житлових умов та їх перебування на квартирному обліку, порядок організації кооперативу відповідно до ЖК УРСР та Примірного статуту ЖБК. Тобто саме житлово-будівельний кооператив є спеціальним суб’єктом права відповідно до положень статті 41 З К України.
На теперішній час ЖК УРСР та постанова Ради Міністрів УРСР від 30.04.1985 No 186, якою затверджено Примірний статут ЖБК, є чинними, їх положення не суперечать чинному законодавству України, а тому обов`язкові до виконання всіма юридичними та фізичними особами, органами влади та посадовими особами.
Водночас,як свідчать матеріали справи,згідно з витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань ОК “ЖБК “Кальміус” зареєстровано 24.05.2016 з визначенням організаційно-правової форми кооперативу — обслуговуючий кооператив.
Згідно зі статутом ОК “ЖБК “Кальміус” (як у редакції 2016 року, так і у новій редакції 2017 року) кооператив за своєю формою є обслуговуючим, а метою діяльності (основна діяльність) кооперативу є задоволення соціальних та інших потреб членів кооперативу на основі поєднання їх особистих та колективних інтересів, поділу між ними витрат, розвитку їх самоорганізації, самоуправління та самоконтролю, забезпечення житлом членів кооперативу і членів їх сімей шляхом будівництва багатоквартирного жилого будинку (будинків). А у випадках, передбачених законодавством, — одно – і двоквартирних жилих будинків садибного типу або багатоквартирного блокованого жилого будинку (будинків) з надвірними будівлями за власні кошти кооперативу.
Засновниками ОК “ЖБК “Кальміус” згідно з пунктом 1.7 статуту (у редакції 2017 року) є громадяни України ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_4 , ОСОБА_7, зареєстровані у місті Українка Київської області.
Ураховуючи викладене, положення чинного на час виникнення спірних правовідносин законодавства, КГС ВС дійшов висновку про помилкове незастосування судом апеляційної інстанції статей 137 та 138 ЖК УРСР та Примірного статуту ЖБК та скасував постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.10.2020, а рішення Господарського суду Київської області від 09.07.2020 залишив в силі.
Детальніше з текстом постанови КГС ВС від 02.03.2021 у справі No 911/261/20 можна ознайомитись за посиланням http://reyestr.court.gov.ua/Review/95573478.