Якщо обидві сторони виконували договір оренди (найму) будівлі (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).
У разі зайняття нежитлового приміщення фактичним користувачем (тимчасовим володільцем) ефективним способом захисту права власника нежитлового приміщення є усунення перешкод у користуванні належним йому майно (негаторний позов). Відповідний висновок про неукладеність спірного договору суд викладає в мотивувальній частині судового рішення.
Велика Палата Верховного Суду розглянула касаційну скаргу ОСОБА_1, який є правонаступником ОСОБА_2, на постанову Донецького апеляційного суду від 17 грудня 2020 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_1, який є правонаступником ОСОБА_2, до ОСОБА_3, третя особа – ОСОБА_4, про визнання договору оренди недійсним, і прийняла постанову, в якій зазначила таке.
ОБСТАВИНИ СПРАВИ
ОСОБА_5 на праві власності належало нерухоме майно, яке складається з будівлі складу, розташованої за адресою: АДРЕСА_1.
Після смерті ОСОБА_5 його батьки ОСОБА_2 та ОСОБА_4 прийняли спадщину по 1/2 частини будівлі складу, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, про що 29 серпня 2016 року видані відповідні свідоцтва про право на спадщину за законом.
Витягом з Державного реєстру речових прав нерухоме майно про реєстрацію
права власності підтверджується, що 29 серпня 2016 року за ОСОБА_2 зареєстровано право приватної власності на 1/2 частини нерухомого майна – будівлі складу за адресою: АДРЕСА_1.
Відповідно до тексту договору від 20 травня 2015 року щодо оренди (майнового найму) нежитлового приміщення ОСОБА_5 (орендодавець) та ОСОБА_3 (орендар), в оренду надавалося приміщення загальною корисною площею 1 600
кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1, для використання складування техніки та як зерносховище. Договір містить підписи сторін договору.
Згідно з актом приймання-передачі до договору оренди (майнового найму)
нежитлового приміщення від 20 травня 2015 року ОСОБА_5 передав, а ОСОБА_3
прийняв нежитлове приміщення.
Позивачка вважала, що договір оренди від 20 травня 2015 року її син ОСОБА_5 не укладав та не підписував, також не підписував акт приймання-передачі від 20 травня 2015 року, а тому вказаний договір оренди вважала недійсним.
ОЦІНКА СУДУ
Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він
підписаний його стороною (сторонами), або уповноваженими на те особами (частини друга та четверта статті 207 ЦК України).
Підпис є невід’ємним елементом, реквізитом письмової форми правочину, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників
правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію.
Відсутність на письмовому тексті правочину (паперовому носії) підпису його
учасника чи належно уповноваженої ним особи означає, що правочин у письмовій формі не вчинений.
Наявність же сама по собі на письмовому тексті правочину підпису, вчиненого
замість учасника правочину іншою особою (фактично невстановленою особою,
не уповноваженою учасником), не може підміняти належну фіксацію волевиявлення самого учасника правочину та створювати для нього права та обов’язки поза таким волевиявленням.
Законодавець за загальним правилом, викладеним у статті 218 ЦК України, не передбачає наслідків у вигляді недійсності правочину у разі недотримання вимог
щодо письмової форми правочину, встановлюючи водночас коло доказів, якими одна із сторін може заперечувати факт вчинення правочину або окремих його частин (письмові докази, засоби аудіо-, відеозапису, інші докази, крім свідчень свідків).
Натомість виконання правочину його учасниками може бути способом
волевиявлення до вчинення правочину, відповідно до його суттєвих умов,
передбачених законодавством.
Відповідно до статті 793 ЦК України (у редакції, яка діяла на час укладення
оспорюваного правочину) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди
(їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.
Термін оренди приміщення за оспорюваним договором становив 35 місяців, тому вказаний договір не підлягав нотаріальному посвідченню.
Згідно з частиною першою статті 795 ЦК України передання наймачеві будівлі
або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним
документом (актом), який підписується сторонами договору. Із цього моменту
починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено
договором.
Разом з тим, укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої
згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.
За змістом законодавчого регулювання, наведеного як у загальних положеннях про правочини, так і в спеціальних приписах глави 58 ЦК України, якщо договір оренди (найму) будівлі хоча й має ознаки неукладеного, але виконувався обома його сторонами, то така обставина захищає відповідний правочин від висновку про неукладеність і в подальшому він розглядається як укладений та чинний, якщо тільки не є нікчемним чи оспорюваним з інших підстав.
Тобто суду необхідно встановити не просто факт використання спірного майна
орендарем, а й те, чи сплачував орендар за таке використання орендодавцю та його правонаступникам і чи приймали вони таку оплату.
У разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди
вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих
застережень про інше).
За встановленими у справі обставинами, оспорюваний договір ОСОБА_5 не підписував та, відповідно, волевиявлення щодо правочину не було, істотних умов
цього договору не погоджував. Відповідач користується будівлею складу. Разом з тим, відсутні відомості про виконання договору стороною позивача.
З урахуванням викладеного немає підстав вважати договір оренди (майнового
найму) нежитлового приміщення від 20 травня 2015 року укладеним.
Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що такий спосіб захисту, як визнання правочину неукладеним, не є способом захисту прав та інтересів,
установленим законом.
У випадку заперечення самого факту укладення правочину, як і його виконання, такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач
вважає порушеним, шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірних договорів у мотивувальній частині судового рішення.
Порушенням права у такому випадку є не саме по собі існування письмового
тексту правочину, волевиявлення позивача щодо якого не було, а вчинення
конкретних дій, які порушують право позивача (наприклад, зайняттям та використанням іншою особою приміщення позивача за відсутності встановлених для цього правових підстав).
Протилежне тлумачення означало б, що суд надає документу, підробку якого
встановлено належним чином, статус дійсного, визнає настання відповідних
правових наслідків за відсутності як волевиявлення, так і інших законних підстав
для цього та покладає на особу нічим не обґрунтований обов’язок застосувати
для уникнення настання правових наслідків за підробленим документом ті самі
способи захисту, що й в умовах, коли правочин дійсно вчинено, а його правомірність презюмується.
Враховуючи підстави позову, наведені позивачем, він у цій справі наполягає на поверненні йому нежитлового приміщення, вважаючи, що це нежитлове
приміщення знаходиться у фактичному користуванні відповідача без установлених законом підстав.
Зайняття нежитлового приміщення фактичним користувачем (тимчасовим
володільцем) треба розглядати як таке, що не позбавляє власника його права
володіння на майно, не створює перешкоди у розпорядженні цим майном, а створює лише перешкоди в користуванні володільцем своїм майном. Тож у цьому випадку ефективним способом захисту права, яке позивач як власник нежитлового приміщення вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майно, тобто негаторний позов.
Більше того, за наявного підходу до фізичного зайняття майна як до триваючого порушення, на вимоги про припинення якого не поширюється позовна давність, негаторний позов можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця.
Суд апеляційної інстанції, врахувавши висновки Великої Палати Верховного Суду у справі No 145/2047/16-ц, зробив обґрунтований висновок про відмову в позові
ОСОБА_2 з підстав обрання позивачкою неефективного (неналежного) способу
захисту, роз’яснивши, що відмова в задоволенні позову через обрання
неефективного (неналежного) способу захисту не позбавляє її права заявити позов про усунення перешкод у використанні спірного нежитлового приміщення.
Подібні висновки містяться в постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі No 145/2047/16-ц (провадження No 14-499цс19),
правовідносини у якій виникли щодо безпідставного користування земельною
ділянкою, й підстав для відступу від таких висновків не вбачається.
Детальніше з текстом постанови ВП ВС від 26 жовтня 2022 року у справі No 227/3760/19-ц можна ознайомитися за посиланням: https://reestr.court.gov.ua/Review/107219918.