Велика Палата Верховного Суду постановою від 23 липня 2026 року у справі №727/6125/23 (провадження №14-76цс25, суддя-доповідач Олег Ткачук) сформувала правові висновки щодо співвідношення статусів замовника, забудовника та інвестора будівництва і належного способу захисту їхніх майнових прав на новостворену нерухомість. Постанову підтримали 13 суддів Великої Палати, однак четверо — Олег Банасько, Олена Кривенда, Микола Мазур і Михайло Тітов — виклали окрему думку, у якій не погодилися ані з результатом вирішення цієї конкретної справи, ані з мотивами, якими Велика Палата обґрунтувала відмову в задоволенні позову. Жодна з цих обставин — ні наявність окремої думки, ні те, що постанова фактично розвертає щонайменше п’ятирічну практику Касаційного цивільного суду щодо того самого позивача (див. розділ «Значення для практики») — не була згадана в публічній публікації судді-доповідача про постанову, тому редакція АДВОКАТ ПОСТ окремо звернулася до повного тексту постанови та окремої думки в Єдиному державному реєстрі судових рішень.
Обставини справи
ТОВ «Гіпербуд» на підставі договору оренди земельної ділянки від 2012 року і дозволу на будівництво звело торговий центр у Чернівцях, однак орган архітектурно-будівельного контролю відмовив у видачі сертифіката про прийняття об’єкта в експлуатацію. Чернівецька міська рада тим часом в односторонньому порядку розірвала договір оренди з ТОВ «Гіпербуд» і передала ділянку в оренду Обслуговуючому кооперативу «ЖБК «Проспект», який після цього набув статусу замовника будівництва, отримав сертифікат готовності об’єкта і зареєстрував право власності на торговий центр, а частину приміщень продав третім особам. Пізніше господарські суди в окремих провадженнях (справи №926/4124/16 та №926/1574/18) скасували і рішення міськради про розірвання договору оренди із ТОВ «Гіпербуд», і сертифікат готовності об’єкта, виданий кооперативу. ТОВ «Гіпербуд» звернулося з позовом про визнання недійсними двох послідовних договорів купівлі-продажу одного з нежитлових приміщень торгового центру — від кооперативу першому покупцю (2017 рік) і від нього другому покупцю (2022 рік), — вважаючи, що кооператив, не будучи законним власником, не мав права відчужувати це майно. Суд першої інстанції позов задовольнив повністю; апеляційний суд у позові відмовив, вказавши, що належним способом захисту мало бути не оспорювання договорів, а визнання майнових прав і витребування майна (віндикація).
Правова позиція більшості
Велика Палата підтримала висновок апеляційного суду і сформулювала для майбутньої практики такі положення. До моменту завершення будівництва і державної реєстрації права власності замовник, який володіє земельним титулом, є власником використаних будівельних матеріалів і носієм майнових прав на майбутній об’єкт; після завершення будівництва, прийняття в експлуатацію і державної реєстрації ці майнові права трансформуються в право власності. Термін «забудовник» не має єдиного законодавчого визначення і в різних актах означає або організатора будівництва, або особу, що поєднує цю функцію зі статусом замовника, — але саме обсяг прав і дотримання визначеного статтями 331, 415, 876 Цивільного кодексу України юридичного складу, а не сама назва статусу, визначає, хто є первинним носієм майнових прав. За відсутності договірної передачі майнових прав інвестору чи іншій особі первинним власником результату будівництва є замовник. Оскільки майнові права замовника, за висновком Великої Палати, за правовою природою тотожні майновим правам інвестора, до них застосовний той самий підхід до захисту, що його Велика Палата раніше сформулювала для інвесторів у постанові від 14 вересня 2021 року у справі №359/5719/17: належним способом захисту є визнання майнових прав і витребування майна (віндикація) від останнього незаконного володільця, а не оспорювання договору чи ланцюга договорів відчуження — останнє Велика Палата визнала неефективним способом захисту.
Окремо Велика Палата сформулювала виняток із цього правила: якщо внаслідок втрати речового права на земельну ділянку завершення будівництва, прийняття об’єкта в експлуатацію та державна реєстрація права власності стають юридично неможливими, а віндикація — недієвою, спосіб захисту трансформується з речово-правового на зобов’язальний. У такому разі суб’єкт, який фактично поніс витрати на створення майна, але позбавлений можливості набути право власності на нього в натурі, має право вимагати відшкодування вартості цих витрат.
Окрема думка чотирьох суддів: незгода з висновком і з методологією
Судді Банасько, Кривенда, Мазур і Тітов не заперечують загальних підходів Великої Палати до розмежування статусів замовника, забудовника та інвестора, однак вважають, що ці підходи неправильно застосовані до конкретних обставин цієї справи, і що касаційну скаргу ТОВ «Гіпербуд» мало бути задоволено частково з поверненням справи на новий розгляд до апеляційного суду. Їхня аргументація містить два самостійні пункти.
По-перше, на відміну від справи про інвестора (№359/5719/17), де майнове право позивача ще належало встановити, у цій справі статус ТОВ «Гіпербуд» як замовника і власника всього торгового центру вже був підтверджений судовими рішеннями, що набрали законної сили в інших справах (№926/4124/16 і №926/1574/18), причому кооператив-відповідач брав участь і в тому провадженні. Тобто спір про сам майновий статус позивача, на думку авторів окремої думки, вже вирішений, а віндикаційний позов, який пропонує як єдиний вихід більшість, не приведе до реальної мети позивача — введення торгового центру в експлуатацію, оскільки дасть лише запис про право власності на окреме приміщення в комплексі, який залишається юридично не прийнятим в експлуатацію. Натомість визнання договорів купівлі-продажу недійсними дало б підстави скасувати державну реєстрацію права власності відповідачів і дозволило б позивачу самостійно, в позасудовому порядку, довести оформлення прав на об’єкт до кінця, — а саме такий спосіб захисту, за твердженням дисидентів, ТОВ «Гіпербуд» вже успішно застосовувало щодо інших приміщень того самого торгового центру в кількох більш ранніх справах, які розглядав і підтримав сам Верховний Суд.
По-друге, судді звернули увагу на процесуальне порушення, яке, на їхню думку, залишилося поза увагою більшості: апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції подав лише кооператив-відповідач, тоді як інші відповідачі — зокрема останній власник спірного приміщення — рішення не оскаржували і не уповноважували кооператив діяти від їхнього імені. За частиною першою статті 367 Цивільного процесуального кодексу України апеляційний суд переглядає рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, а отже, на думку дисидентів, не мав повноважень переглядати ту частину рішення суду першої інстанції, яку ніхто з відповідачів не оскаржив, — а тим більше обґрунтовувати відмову в позові потенційним порушенням прав саме цього, останнього набувача, який власним правом на оскарження не скористався.
Значення для практики: це зміна практики, а не позиція «з чистого аркуша»
Коректно оцінювати цю постанову не як формування нового підходу в вакуумі, а як зміну Великою Палатою попередньої усталеної практики Касаційного цивільного суду щодо того самого позивача й того самого об’єкта — і це підтверджує сама постанова, а не лише припущення редакції. За інформацією видання «Закон і Бізнес», Велика Палата прямо вказала, що відступає від висновків Касаційного цивільного суду, викладених у постановах від 23.07.2024 у справі №727/11510/23 та від 19.10.2023 у справі №727/7731/22, — тобто офіційно кваліфікувала це як «відступ від практики» (термін, який має самостійне процесуальне значення за статтею 403 ЦПК України), а не як уточнення чи розвиток. Дисиденти в окремій думці називають ширший перелік — щонайменше п’ять постанов Касаційного цивільного суду за 2019–2025 роки (справи №727/7137/17, №727/7763/17, №727/7731/22, №727/11510/23, №727/9256/53), якими раніше визнавалося правомірним саме оспорювання договорів купівлі-продажу для цього самого позивача.
Водночас загальний принцип переваги віндикації над оспорюванням ланцюга договорів для Великої Палати не новий — він застосовується в її практиці щонайменше з 2018 року (пункт 102 постанови). А поширення цього підходу саме на замовників і забудовників (а не лише на інвесторів, для яких його сформулювали в постанові від 14.09.2021 у справі №359/5719/17) уже з’являлося раніше — колегія Касаційного господарського суду в постанові від 06.02.2025 у справі №911/899/22 дійшла майже ідентичного висновку (пункт 105 постанови ВП ВС прямо на це посилається). Отже, ця постанова радше уніфікує розбіжну практику між цивільною та господарською юрисдикціями, ніж створює підхід з нуля, — саме розбіжність практики й була офіційною підставою для передачі справи як «виключної правової проблеми» (пункти 39, 46–48 постанови).
Для юристів, що супроводжують спори щодо новоствореної нерухомості, практичний висновок подвійний: по-перше, коло випадків, коли оспорювання договору вважатиметься належним способом захисту прав замовника, тепер істотно звужене порівняно з тим, що визнавав прийнятним сам Касаційний цивільний суд ще у 2024–2025 роках; по-друге, окрема думка чотирьох суддів — це майже чверть складу Великої Палати — залишає відкритим питання, чи застосовний цей підхід так само однозначно до ситуацій, коли статус позивача як власника вже встановлено іншим судовим рішенням, що набрало законної сили.
Джерела: Постанова Великої Палати Верховного Суду від 23.07.2026 у справі №727/6125/23, провадження №14-76цс25 https;//reyestr.court.gov.ua/Review/138533609. Окрема думка суддів Великої Палати Верховного Суду до цієї постанови https;//reyestr.court.gov.ua/Review/138668938. Ухвала Великої Палати Верховного Суду від 27.08.2025 про прийняття справи до провадження https;//reyestr.court.gov.ua/Review/129854760. Публікація судді Олега Ткачука в соціальній мережі Facebook.
Аби першими отримувати новини, підпишіться на телеграм-канал ADVOKAT POST.