Нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу нерухомого майна, який від імені продавця підписаний сторонньою особою та при нотаріальному посвідченні якого використано викрадені документи, а особу продавця встановлено на підставі підробленого документа, у разі невстановлення факту зловживання з боку власника своїми правами потрібно кваліфікувати як неукладений.
Власник, майно якого вибуло з його законного володіння за неукладеним договором, може захистити своє майнове право шляхом пред’явлення віндикаційного позову про витребування майна із чужого незаконного володіння чи від добросовісного набувача (статті 387, 388 ЦК України) без оспорювання правочину (правочинів) щодо спірного майна та скасування рішення (рішень) про державну реєстрацію права власності на належне йому майно за іншою (іншими) особою (особами).
Велика Палата Верховного Суду розглянула справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 про визнання недійсним з моменту вчинення договору купівлі-продажу квартири, скасування рішень про державну
реєстрацію, витребування майна із чужого незаконного володіння та виселення за касаційною скаргою ОСОБА_3 на рішення Красногвардійського районного суду міста Дніпропетровська від 21 грудня 2020 року, та постанову Дніпровського апеляційного суду від 26 січня 2022 року, і прийняла постанову, в якій зазначила таке.
ОБСТАВИНИ СПРАВИ
ОСОБА_1 з 12 травня 2009 року на праві власності належала квартира, в якій вона зареєстрована з 08 червня 2007 року.
У травні 2017 року ОСОБА_1 звернулася до Чечелівського ВП ДВП ГУ НП в Дніпропетровській області із заявою про викрадення приватизаційного листа і технічного паспорта на спірну квартиру.
05 вересня 2017 року відбувся договір купівлі-продажу нерухомого майна, сторонами якого зазначено ОСОБА_1 та ОСОБА_2, за умовами якого позивачка
нібито передала ОСОБА_2 у власність спірну квартиру.
Встановлено, що задля посвідчення вказаного договору купівлі-продажу приватному нотаріусу було надано паспорт громадянина України, виданий ніби то 29 травня 2007 року на ім`я ОСОБА_1.
Водночас паспорт було видано 03 січня 1997 року на ім`я іншої особи, однак він значиться як втрачений.
29 листопада 2017 року ОСОБА_2 за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу відчужив спірну квартиру ОСОБА_3, яка цього ж дня зареєструвала право власності на цю квартиру.
29 листопада 2017 року ОСОБА_2 за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу відчужив спірну квартиру ОСОБА_3, яка цього ж дня зареєструвала право власності на цю квартиру.
Також у грудні 2017 року ОСОБА_1 звернулася до суду з вимогами про визнання договору недійсним, скасування державної реєстрації, витребування квартири та виселення.
Суди попередніх інстанцій позов задовольнили частково, відмовивши в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири. Суди керувалися тим, що первинний договір купівлі-продажу квартири, укладений від імені позивачки з фізичною особою, є нікчемним у зв’язку із встановленими обставинами непідписання його позивачкою.
ПОЗИЦІЯ ВЕЛИКОЇ ПАЛАТИ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Основним критерієм, за яким можна розмежувати укладені та неукладені правочини купівлі-продажу, є факт вираження сторонами правочину їх волевиявлення – зовнішньої об`єктивної форми виявлення волі особи, що проявляється у вчиненні цілеспрямованих дій з метою зміни цивільних правовідносин, що склалися на момент вчинення правочину.
Коли ж відсутній факт вираження волевиявлення стороною двостороннього правочину, можна говорити про відсутність обовязкового субєкта цивільних
правовідносин та, як наслідок, констатувати відсутність фактичної підстави для виникнення договірних правовідносин.
На відміну від неукладеного правочину, оспорюваний та нікчемний правочин є такими, що відбулися, а його сторони виразили своє волевиявлення на зміну цивільних правовідносин.
Отже, тлумачення частини третьої статті 203 ЦК України дає підстави стверджувати, що вона застосовується лише тоді, коли існує хоча б якесь волевиявлення учасника правочину. Якщо процес формування його волі відбувся під впливом (тиском) зовнішніх обставин чи факторів, які її деформують, за приписами частини першої статті 215 ЦК України це є підставою для визнання правочину недійсним.
Підпис на правочині, для якого визначено обов’язкову письмову форму, виконує функцію підтвердження волевиявлення сторони, зафіксованого у тексті цього правочину, та є обов’язковим атрибутом письмової форми правочину.
З огляду на зміст частини четвертої статті 203, частини першої статті 215, частини першої статті 218 ЦК України закон не пов’язує недійсність правочину з недотриманням установленої для нього обов’язкової письмової форми, частиною якої є підпис сторін.
Водночас укладеність договору пов’язується з досягненням сторонами згоди з усіх істотних його умов. Належним підтвердженням цього є, зокрема, їх підписи.
Неукладеність договору у зв’язку з недотриманням установленої для нього законом обов’язкової письмової форми, зокрема й щодо його підписання,
повинна насамперед корелюватися з відсутністю у сторони правочину
волевиявлення на його укладення, про що може свідчити факт непідписання
договору цією особою чи підписання його від імені сторони іншою
неуповноваженою особою (підроблення підпису).
Отже, відсутність або підроблення підпису сторони (яка у зв’язку із цим фактично не є учасником договірних правовідносин) на письмовому правочині створює презумпцію відсутності волевиявлення сторони на виникнення, зміну чи припинення цивільних правовідносин, яка може бути спростована письмовими
доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами, що підтверджують
факт наявності волевиявлення на укладення правочину у сторони, яка заперечує
проти цього. Натомість неспростування цієї презумпції свідчить про неукладеність договору, яка ґрунтується на положеннях абзацу першого частини першої статті 638 ЦК України – договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Підсумовуючи викладене, Велика Палата Верховного Суду вважає, що відсутність (підроблення) підпису сторони правочину, щодо якого передбачена
обов’язкова письмова форма, за загальним правилом не свідчить про недійсність цього правочину, а вказує на дефект його форми та за відсутності підтвердження волевиявлення сторони на його укладення, свідчить про неукладеність такого правочину.
Неукладений правочин не може бути визнаний недійсним чи вважатися нікчемним (недійсним у силу вимог закону), оскільки недійсність правочину як
приватноправова категорія покликана не допускати або присікати порушення
цивільних прав та інтересів, щодо яких було виражено волевиявлення сторін
правочину, або ж їх відновлювати.
Таким чином, нотаріально посвідчений правочин купівлі-продажу нерухомого майна, який від імені продавця підписаний сторонньою особою та при
нотаріальному посвідченні якого використано викрадені документи, а особу
продавця встановлено на підставі підробленого документа, за умови
невстановлення факту зловживання з боку продавця своїми правами потрібно
кваліфікувати як неукладений з огляду на відсутність підтвердження
волевиявлення його сторони на укладення відповідного правочину.
Факт нотаріального посвідчення договору, який не містить підпису сторони (чи містить підроблений підпис), не впливає на чинність (укладеність) такого договору, який за своєю природою є неукладеним.
Тому Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що недотримання письмової форми правочину, що підлягає нотаріальному посвідченню, в частині його підписання свідчить про його неукладеність, тоді як недотримання вимог щодо його обов’язкового нотаріального посвідчення – про його нікчемність.
З огляду на викладене, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про наявність підстав для відступу від висновків Верховного Суду, викладених у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 27 травня 2020 року у справі № 911/1693/18, за змістом яких підписання
договору купівлі-продажу невстановленою особою від імені продавця є підставою для визнання такого договору недійсним згідно із статтями 203, 215 ЦК України та від правових висновків Верховного Суду, викладених у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 червня 2022 року у справі № 335/8468/18 та в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 січня 2023 року у справі № 753/15818/19, згідно з якими непідписання правочину однією з його сторін свідчить про недотримання як письмової форми договору, так і, відповідно, норм закону щодо нотаріального посвідчення правочину, укладеного між указаними в ньому сторонами, наслідком чого є нікчемність такого правочину.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що власник, майно якого вибуло з його законного володіння за неукладеним договором, може захистити своє майнове право шляхом пред’явлення віндикаційного позову про витребування майна із чужого незаконного володіння чи від добросовісного набувача (статті 387, 388 ЦК України) без оспорювання правочину (правочинів) щодо спірного майна та скасування рішення (рішень) про державну реєстрацію права власності на належне йому майно за іншою (іншими) особою (особами).
Тому належним способом захисту позивачки в цій справі є вимога про витребування спірної квартири у ОСОБА_3 як у добросовісної набувачки на підставі статті 388 ЦК України. При цьому відчуження нерухомого майна за неукладеним договором потрібно розглядати як вибуття такого майна з володіння власника не з його волі.
Ураховуючи встановлені у справі обставини, а саме відчуження спірного майна без волевиявлення власниці – ОСОБА_1 на підставі викрадених та підроблених документів, витребування такого майна на користь законного власника від останнього набувача – ОСОБА_3 є пропорційним втручанням у право власності останньої, яке ґрунтується на законі, переслідує легітимну мету та є необхідним у демократичному суспільстві.
Детальніше з текстом постанови ВП ВС від 27 листопада 2024 року у справі №204/8017/17 можна ознайомитись за посиланням: https://reyestr.court.gov.ua/Review/123780071
Аби першими отримувати новини, підпишіться на телеграм-канал ADVOKAT POST.