Велика Палата Верховного Суду розглянула справу за позовом Лазурненської селищної ради Скадовського району Херсонської області (далі – позивач, селищна рада) до ТзОВ «Табіті» про визнання недійсним договору купівлі-
продажу та застосування наслідків його недійсності за касаційною скаргою
відповідача на рішення Господарського суду Херсонської області від 30 червня
2020 року і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 12 липня 2021 року, і прийняла постанову, в якій зазначила таке.
ОБСТАВИНИ СПРАВИ
У 2018 році відповідач звернувся до селищної ради із заявою про викуп земельної ділянки, до якої долучив витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та зазначив, що є власником «нерухомого майна», розміщеного на земельній ділянці, яка розташована за адресою: Херсонська обл., Скадовський район, смт. Лазурне (далі – первинна земельна ділянка).
19 квітня 2019 року селищна рада прийняла рішення No 729 «Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення» (далі – рішення No 729), згідно з яким вирішила продати відповідачеві первинну земельну ділянку під об’єктом нерухомого майна «Літнє кафе, вбиральня з душовими, побутові
приміщення, склад, навіс, альтанка, огорожа, зовнішні рукомийники, водонапірний бак, мостіння», що перебуває у власності відповідача.
30 серпня 2019 року на підставі рішення No 729 позивач уклав із відповідачем спірний договір купівлі-продажу.
15 січня 2020 року заступник прокурора Херсонської області у листі повідомив позивача про те, що на первинній земельній ділянці незаконно розміщений об’єкт незавершеного будівництва «База відпочинку». Також зазначив, що 24 березня 2017 року на замовлення ТзОВ «ПР Трейдінг Компані» Управління ДАБІ у Херсонській області зареєструвало декларацію про початок виконання будівельних робіт.
17 квітня 2018 року Управління ДАБІ у Херсонській області видало наказ про скасування реєстрації цієї декларації, оскільки замовник вніс до неї недостовірну інформацію. Законність вказаного наказу підтверджують рішеннями адміністративних судів.
24 березня 2017 року право власності на об’єкт незавершеного будівництва «База відпочинку» зі ступенем готовності 18 % зареєструвала ОСОБА_1, а 7 травня 2018 року – відповідач на підставі акта приймання-передачі нерухомого майна у статутний капітал ТзОВ «Табіті» від цієї ж дати.
ТзОВ «ПР Трейдінг Компані» володіло первинною земельною ділянкою на підставі договору оренди земельної ділянки від 21 жовтня 2008 року, наданої для будівництва й обслуговування об’єкта нерухомого майна – бази відпочинку,
який був визнаний недійсним рішеннями господарських судів.
Позивач вважав, що на момент звернення відповідача із заявою про викуп у позивача первинної земельної ділянки ТзОВ «Табіті» не було власником об’єкта
незавершеного будівництва та не мало права придбати цю ділянку поза
процедурою земельних торгів. Оскільки спірний договір купівлі-продажу є недійсним, відповідач має повернути спірні земельні ділянки у комунальну
власність.
ОЦІНКА СУДУ
Абзац другий частини другої статті 134 ЗК України у редакції, чинній на час укладення спірного договору купівлі-продажу, передбачав виняток із загальних
вимог до конкурентного продажу земельних ділянок: не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних
ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
За змістом наведеного припису, якщо на розміщений на земельній ділянці об’єкт особа не має права власності, то підстави для застосування неконкурентних засад продажу цієї ділянки відсутні безвідносно до того, чи є цей об’єкт об’єктом
незавершеного будівництва, чи завершеним об’єктом нерухомого майна, зданим в експлуатацію у встановленому законом порядку.
Велика Палата Верховного Суду вважає, що припис абзацу другого частини другої статті 134 ЗК України до спірних правовідносин незастосовний, бо відповідач не набув право власності на об’єкт, який є самочинним будівництвом.
Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній
ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який
дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил (частини перша статті 376 ЦК України).
За загальним правилом особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (частина
друга статті 376 ЦК України). За змістом частини третьої цієї статті за умови
подальшого надання особі у встановленому порядку земельної ділянки під уже
збудоване на цій ділянці (що на час будівництва не була відведена для такої мети) нерухоме майно суд може визнати право власності на самочинно збудоване нерухоме майно.
16 квітня 2013 року у справі No 923/239/13 Господарський суд Херсонської області ухвалив рішення, яке залишив без змін Одеський апеляційний господарський суд постановою від 30 липня 2013 року, визнав недійсним договір
оренди первинної земельної ділянки, укладений селищною радою із ТзОВ «ПР
Трейдінг Компані».
24 березня 2017 року на замовлення ТзОВ «ПР Трейдінг Компані» Управління ДАБІ у Херсонській області зареєструвало декларацію про початок виконання будівельних робіт, яка 17 квітня 2018 року була скасована наказом Управлінням ДАБІ у Херсонській області, законність якого підтверджується рішенням суду.
Велика Палата Верховного Суду вважає, що споруджений на первинній земельній ділянці об’єкт незавершеного будівництва є самочинним будівництвом з огляду на те, що він споруджений на земельній ділянці, що на час будівництва не була відведена для цієї мети. Задовго до початку цього будівництва ТзОВ «ПР Трейдінг Компані» втратило юридичну підставу для користування первинною земельною ділянкою через визнання судом недійсним договору оренди цієї ділянки. Відповідач зареєстрував за собою право власності на об’єкт незавершеного будівництва, теж не маючи законних підстав для користування первинною земельною ділянкою.
Не допускається набуття права власності на споруджені об’єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об’єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі No 910/2861/18 (пункти 92-94)).
Ані ТзОВ «ПР Трейдінг Компані», яке розпочало будівництво на первинній земельній ділянці, ані відповідач, який зареєстрував за собою як внесок до статутного капіталу право власності на об’єкт незавершеного будівництва,
жодного речового права на первинну земельну ділянку не мали. Тому об’єкт
незавершеного будівництва є самочинним будівництвом. Про вказане
відповідачеві було або мало бути відомо як на момент подання документів для
вказаної реєстрації, так і на момент укладення спірного договору купівлі-продажу.
Велика Палата Верховного Суду погоджується з наведеними у відзиві на касаційну скаргу доводами позивача про те, що отримання відповідачем у власність первинної земельної ділянки відбулося з порушенням ним принципу
добросовісності.
Велика Палата Верховного Суду бере до уваги, що директором ТзОВ «ПР Трейдінг Компані», яке отримало в оренду первинну земельну ділянку та подало на реєстрацію декларацію про початок виконання будівельних робіт, була ОСОБА_1.
Саме вона у 2017 році підписала цю декларацію, у якій вказала недостовірні
відомості про наявність у ТзОВ «ПР Трейдінг Компані» права оренди на первинну
земельну ділянку, знаючи чи маючи знати про те, що ТзОВ «ПР Трейдінг Компані»
ще у 2013 році втратило юридичну підставу для користування цією ділянкою через визнання судом у справі недійсним договору її оренди.
Крім того, саме ОСОБА_1 є керівником ТзОВ «Табіті», за яким зареєстрували як внесок до статутного капіталу право власності на об’єкт незавершеного будівництва та яке надалі набуло у власність первинну земельну ділянку на підставі спірного договору купівлі-продажу, підписаного з боку покупця тією ж ОСОБА_1. Оскільки вона знала про те, що для спорудження об’єкта незавершеного будівництва не було юридичних підстав (відповідного речового
права на вказану ділянку), то знала або мала знати, що за законодавством України право власності на такий об’єкт самочинного будівництва не виникає з факту державної реєстрації цього права. Тому відповідачеві мало бути відомо про те, що ТзОВ «Табіті» не може придбати на неконкурентних умовах (без
проведення земельних торгів) земельну ділянку, на якій споруджений зазначений об’єкт (безвідносно до ступеня його готовності та площі, яку він займає).
Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації
(частина друга статті 331 ЦК України).
За встановлених у справі обставин державна реєстрація права власності на об’єкт незавершеного будівництва не означає виникнення у недобросовісного
відповідача права власності на цей об’єкт і припинення правового режиму
відповідного майна як самочинного будівництва. Вказане унеможливлювало
набуття ним первинної земельної ділянки під цим об’єктом у неконкурентний
спосіб на підставі абзацу другого частини другої статті 134 ЗК України.
У такому випадку треба застосовувати загальні правила статті 135 ЗК України про проведення земельних торгів у формі аукціону, за результатом яких укладати відповідний договір. Проте торгів із продажу первинної земельної ділянки не було. Відповідач, керівник якого діяла недобросовісно, достовірно знаючи про відсутність законних підстав для початку будівництва на цій ділянці, набув останню у власність на неконкурентних засадах. Того, що відповідач не набув право власності на самочинно збудований об’єкт, достатньо для висновку про те, що абзац другий частини другої статті 134 ЗК України був незастосовний для продажу первинної земельної ділянки. Тому доводи позивача та відповідача
стосовно того, чи є об’єкт незавершеного будівництва об’єктом нерухомого майна, Велика Палата Верховного Суду вважає неприйнятними.
Оскільки спірний договір купівлі-продажу за відсутності для цього підстави,
визначеної в абзаці другому частини другої статті 134 ЗК України, укладений без
дотримання конкурентних засад, тобто спрямований на незаконне заволодіння
земельною ділянкою комунальної власності, такий договір згідно з частинами
першою та другою статті 228 ЦК України є нікчемним.
У разі, коли сторона правочину вважає його нікчемним, вона за загальним
правилом може звернутися до суду не з вимогою про визнання нікчемного
правочину недійсним, а за застосуванням наслідків виконання недійсного
правочину (наприклад, з вимогою про повернення одержаного на виконання
такого правочину), обґрунтовуючи вимоги його нікчемністю. З урахуванням
наведеного Велика Палата Верховного Суду констатує, що суди першої й апеляційної інстанцій помилково визнали недійсним нікчемний спірний договір
купівлі-продажу.
З огляду на обставини цієї справи, поведінку сторін і нікчемність вказаного договору Велика Палата Верховного Суду вважає, що спірні земельні ділянки треба повернути позивачеві.
За недійсності правочину взаємне повернення сторонами одержаного за ним (двостороння реституція) є юридичним обов’язком, що виникає із закону та юридичного факту недійсності правочину. Таке поновлення сторін у попередньому становищі може застосовуватися лише тоді, коли майно, передане за відповідним правочином, залишається у його сторони (абзац другий частини
першої статті 216 ЦК України).
Частина перша статті 14 ГПК України передбачає обов’язок господарського суду при здійсненні правосуддя керуватися принципом диспозитивності, суть якого
полягає у тому, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи,
поданим відповідно до цього кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі
доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим кодексом випадках.
Позивач просив повернути спірні земельні ділянки до комунальної власності. Суди встановили, що відповідач поділив первинну земельну ділянку після її придбання на шість спірних земельних ділянок з окремими кадастровими
номерами. Вимогу про повернення коштів, сплачених за спірним договором
купівлі-продажу позивачеві, відповідач не заявив.
Незважаючи на те, що ТзОВ «Табіті» поділило первинну земельну ділянку на шість, що за обставин цієї справи суд оцінює як відсутність наміру завершити
розпочате будівництво на всій площі придбаної первинної земельної ділянки, відповідач як покупець за нікчемним спірним договором купівлі-продажу має юридичний обов’язок повернути позивачеві як продавцеві за цим договором, який діє в інтересах територіальної громади, всі спірні земельні ділянки у комунальну власність.
Велика Палата Верховного Суду констатувала недобросовісність відповідача та ОСОБА_1. За таких обставин відповідач не має підстав скаржитися на непропорційність повернення спірних земельних ділянок у комунальну власність. У суду ж внаслідок задоволення вимоги про таке повернення немає підстав встановити порушення балансу інтересів, з одного боку, територіальної громади, яку представляє позивач, а з іншого боку, відповідача. Протилежний підхід стимулював би неправомірне та свавільне заволодіння чужим майном. Приписи статей 216 і 228 ЦК України забезпечують справедливий баланс між інтересами позивача та відповідача, який вимогу про повернення сплачених коштів не заявив.
Таким чином, Велика Палата Верховного Суду вважає, що касаційну скаргу відповідача слід задовольнити частково: скасувати рішення судів першої й апеляційної інстанцій та ухвалити нове рішення про задоволення позову щодо повернення спірних земельних ділянок селищній раді у комунальну власність, а у задоволенні вимоги про визнання недійсним спірного договору купівлі-продажу – відмовити.
Детальніше з текстом постанови ВП ВС від 20 липня 2022 року у справі No 923/196/20 можна ознайомитися за посиланням: https://reyestr.court.gov.ua/Review/105852862.