07 серпня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду розглянув у порядку спрощеного позовного провадження справу за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_4 до ОСОБА_5, ОСОБА_6, Відділу управління майном міської комунальної власності Луцької міської ради, Луцької міської ради, третя особа – Виконавчий комітет Луцької міської ради, про визнання недійсними договорів оренди нерухомого майна.
Звертаючись до суду з цим позовом, позивачі зазначили, що спірні приміщення є підвальними допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку та належать його співвласникам на праві спільної сумісної власності, тому орган
місцевого самоврядування не мав права розпоряджатися цим майном, передавати його в оренду ОСОБА_5 та ОСОБА_6, без їх на те згоди.У цих приміщеннях загального користування знаходяться електричні, сантехнічні та інші мережі, доступ до яких необхідний з метою належного обслуговування будинку, проте орендарі замкнули двері до них, що також порушує їх права.
Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що нежитлові приміщення, які передані в оренду ОСОБА_5 та ОСОБА_6, належать до допоміжних приміщень та не можуть бути передані у користування іншим особам без згоди всіх співвласників цього будинку.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позову, суд апеляційної інстанції зробив висновок, що спірні договори укладені відповідно до вимог закону, підстав для їх скасування немає, оскільки вказані
приміщення є житловими квартирами, які належать Луцькій міській раді, тому вона мала право розпоряджатися ними.
Верховний Суд скасував рішення суду апеляційної інстанції та залишив у силі рішення суду першої інстанції з огляду на таке.
Висновком судової будівельно-технічної експертизи підтверджено, що спірні
приміщення є допоміжними приміщеннями, через які проходять стояки каналізації квартир житлового будинку.
Отже, ці приміщення не можуть бути передані в оренду відповідачам ОСОБА_5 та ОСОБА_6.
Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками
приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.
У статті 16 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного
будинку» визначено, що об`єднання співвласників багатоквартирного будинку має право відповідно до законодавства та статуту об`єднання, зокрема, захищати права, представляти інтереси співвласників у судах.
Таким чином, не будучи стороною спірних договорів, позивачі мають право
оспорювати договори оренди спірних приміщень та їх право підлягає захисту.
З урахуванням вказаного, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що допоміжні нежитлові приміщення є місцями загального користування, складовою частиною житлового будинку та не можуть бути передані у користування або у власність іншим особам без згоди всіх співвласників зазначеного будинку.
Апеляційний суд безпідставно скасував рішення суду першої інстанції за встановлених ним обставин, переоцінив зібрані у справі докази та дійшов
помилкового висновку про наявність правових підстав для відмови у задоволенні позову.
Детальніше з текстом постанови Верховного Суду від 07 серпня 2019 року в справі No 161/15804/15-ц (провадження No 61-20834св18) можна ознайомитися за посиланням https://reyestr.court.gov.ua/Review/83721359