У разі укладення орендодавцем договору оренди земельної ділянки з новим орендарем та реєстрації за ним права оренди ще до закінчення строку дії первинного договору оренди та до вичерпання встановленого первинним договором оренди строку для повідомлення первинним орендарем про своє бажання скористатися переважним правом щодо укладення цього договору оренди на новий строк, переведення прав та обов’язків орендаря або визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного орендодавцем із новим орендарем, не є ефективними способами захисту переважного права первинного орендаря.
25 січня 2022 року Велика Палата Верховного Суду розглянула справу, відкриту за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ПОГРЕБИЩЕНСЬКЕ» до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про переведення прав та обов’язків орендаря за касаційною скаргою представника Товариства з обмеженою відповідальністю
«ПОГРЕБИЩЕНСЬКЕ» – адвоката на постанову Вінницького апеляційного суду від 28 жовтня 2020 року, і прийняла постанову, в якій зазначила таке.
ОБСТАВИНИ СПРАВИ
ОСОБА_1 та ТОВ «ПОГРЕБИЩЕНСЬКЕ» 15 листопада 2009 року уклали первинний
договір оренди щодо земельної ділянки площею 3,5683 га, яка розташована на території Розкопанської сільської ради Погребищенського району Вінницької
області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Цей первинний договір оренди був зареєстрований у Вінницькій регіональній філії Центру Державного земельного кадастру, про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинений запис від 20 липня 2010 року.
Відповідно до пункту 8 первинного договору оренди цей договір укладений на 10 років, він набирає чинності після підписання його сторонами та державної реєстрації. Первинний договір оренди набрав чинності після його державної
реєстрації, тому строк його дії закінчився 20 липня 2020 року.
20 січня 2020 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 уклали спірний договір оренди. 30 січня 2020 року за ОСОБА_2 було зареєстровано право оренди земельної ділянки строком на 10 років.
У травні 2020 року ТОВ «ПОГРЕБИЩЕНСЬКЕ» на адресу ОСОБА_1 направило лист-повідомлення про бажання скористатись своїм переважним правом та продовжити дію первинного договору оренди на новий строк. До цього листа-
повідомлення додало проект додаткової угоди до первинного договору оренди.
ТОВ «ПОГРЕБИЩЕНСЬКЕ» вважає, що його переважне право на укладення
первинного договору оренди на новий строк, передбачене цим первинним
договором та законом, було порушене і підлягає захисту шляхом переведення на нього прав та обов’язків орендаря за спірним договором оренди, укладеним
відповідачами.
Відмовляючи у задоволенні позову, апеляційний суд вказав, що переведення прав та обов’язків за спірним договором оренди на позивача не є належним
способом захисту відповідного переважного права позивача. Належним способом захисту відповідного порушеного переважного права позивача є визнання спірного договору оренди недійсним.
ОЦІНКА СУДУ
Суди попередніх інстанцій встановили, що на момент укладення та державної
реєстрації права оренди, а саме договору оренди від 20 січня 2020 року з новим
орендодавцем (ОСОБА_2), був чинним договір, укладений позивачем та орендодавцем у 2009 році щодо тієї самої земельної ділянки, строк дії якого не закінчився, і той факт, що цей договір в установленому договором чи законом порядку розірваний, є неукладеним, нікчемним або визнаний недійсним судом, не підтверджено.
Законодавець передбачає різні способи продовження строку дії договору оренди на новий строк, які можуть полягати у визначенні для сторони договору необхідності вдатися до активних дій для отримання бажаного результату або,
навпаки, у вказівці для досягнення бажаного результату утриматися від певних дій.
Також відповідно до частин першої-п’ятої статті 33 Закону про оренду землі по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), повідомивши про намір скористатися
переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк
орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим
договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
Аналіз змісту цієї статті дає підстави стверджувати, що вона містить два законодавчих механізми такого поновлення: а) укладення договору оренди землі на новий строк з орендарем, який має переважне право перед іншими особами (частини друга-п’ята статті 33 Закону про оренду землі); б) поновлення (продовження) існуючого договору оренди землі на той самий строк і на тих же умовах, які були передбачені договором, у загальному порядку; при цьому таке поновлення не передбачає наявності інших осіб, які виявили намір орендувати відповідну земельну ділянку (після закінчення строку дії існуючого договору), тобто в ситуації, коли переважне право орендаря не виникає (частина шоста статті 33 Закону про оренду землі).
При цьому стаття 33 Закону про оренду землі не передбачає застосування такого спеціального способу його захисту, як переведення на нього прав орендаря.
Поряд із цим застосування статті 362 ЦК України за аналогією не є можливим,
оскільки відносини з оренди земельної ділянки єдиного власника не є подібними до відносин з продажу частки у праві спільної часткової власності. Крім того, спосіб захисту, не вказаний у законі, може застосовуватись (зокрема і за аналогією) лише в разі, якщо жодний спосіб, передбачений законом, не є ефективним у певних правовідносинах. У цьому випадку в законі наявна прогалина, і суд заповнює її, застосовуючи не передбачений законом спосіб (у тому числі за аналогією). Натомість у законодавстві, що підлягає застосуванню у цій справі, прогалини немає, бо законом передбачений ефективний спосіб захисту (постанова Великої Палати Верховного Суду від 26 травня 2020 року у справі No 908/299/18, пункт 67).
Статтею 33 Закону про оренду землі (у відповідній редакції, чинній у спірний період), визначено як підстави поновлення договору оренди землі, так і порядок
такого поновлення шляхом укладення відповідної додаткової угоди до договору
оренди землі. Право сторони на оскарження в суді відмови або зволікання з укладенням додаткової угоди в контексті спірних правовідносин означають право сторони на звернення до суду для укладення додаткової угоди.
Додаткова угода до договору оренди землі відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права
оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Разом із цим Велика Палата Верховного Суду зазначає, що визнання недійсним договору оренди, який порушує переважне право, не є ефективним способом захисту, адже задоволення цієї позовної вимоги не здатне поновити майнову сферу позивача, а тому вимога не відповідає ефективному способу захисту. Сам по собі факт визнання недійсним договору оренди, укладеного з новим орендарем, не зумовлює автоматичного поновлення переважного права
попереднього орендаря, яке підлягає захисту у спосіб, установлений законом, а саме шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди.
Як вже зазначалось, за обставинами цієї справи, ОСОБА_1 уклав спірний договір оренди з ОСОБА_2, за яким було зареєстроване право оренди, ще до закінчення строку дії первинного договору оренди та до вичерпання встановленого первинним договором оренди строку для повідомлення первинним орендарем
про своє бажання скористатись переважним правом щодо укладення цього
договору оренди на новий строк.
У постанові від 1 квітня 2020 року у справі No 610/1030/18 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок, що якщо особа, якій належить право
оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було
чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного
договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може
порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі
наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього – зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем.
За таких умов, якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до неї), то наявні два різні порушення прав первинного
орендаря: з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів
майном – правом оренди – шляхом реєстрації цього права). Тому належним
способам захисту прав первинного орендаря відповідають дві позовні вимоги – про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди
укладеної) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря. Судове
рішення про визнання відсутнім права відповідно до пункту 9 частини першої
статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме
майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації припинення права
оренди.
З огляду на вищевикладене належним способом захисту переважного права
орендаря – ТОВ «ПОГРЕБИЩЕНСЬКЕ» є вимога про визнання укладеною додаткової угоди до договору 2009 року, а тому постанову суду апеляційної інстанції про відмову в позові про переведення прав та обов’язків орендаря слід залишити без змін.
Детальніше з текстом постанови ВП ВС від 25 січня 2022 року у справі No 143/591/20 можна ознайомитися за посиланням: https://reyestr.court.gov.ua/Review/104415080