Купівля нерухомості не завжди завершується набуттям безпечного активу. Якщо об’єкт має ознаки самочинного будівництва, ризики можуть наздогнати вже нового власника — навіть за наявності реєстрації права чи судового рішення.
Про це зазначає Євгеній Удовицький, член Ради Комітету НААУ з питань аграрного, земельного та довкілевого права.
Ризик за фасадом
Досить поширеною є ситуація, коли покупець набуває житловий будинок або нежитлове приміщення, розташовані на земельній ділянці, права на яку продавець не оформив.
Сам по собі такий правочин закон не забороняє. Якщо нерухомість розміщена на земельній ділянці державної або комунальної власності, покупець має звернутися до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування для оформлення прав на землю. Такий обов’язок прямо передбачений ч. 11 ст. 120 Земельного кодексу.
Однак основний ризик у подібних угодах часто пов’язаний не лише із землею, а й із законністю самого будівництва. Тому придбання такого об’єкта має супроводжуватися професійним due diligence — з перевіркою не тільки прав на нерухомість, а й ознак можливого самочинного будівництва.
Відповідно до ч. 1 ст. 376 Цивільного кодексу самочинним є нерухоме майно, якщо воно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; без документа, який дає право виконувати будівельні роботи; або з істотними відхиленнями від проєкту чи істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Наявність хоча б однієї з цих ознак може стати підставою для звернення власника земельної ділянки до суду за захистом порушеного права.
Хто має відповідати
Адже власник земельної ділянки, на якій здійснено або здійснюється самочинне будівництво, може захищати свої права користування і розпорядження ділянкою через вимогу про знесення самочинно збудованого об’єкта або про визнання права власності на нього. Такий підхід сформулювала Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.
Цей висновок надалі застосовується і в практиці судів. Зокрема, КЦС ВС у постанові від 11.02.2026 у справі № 495/4395/19 визнав знесення частини об’єкта нерухомості (готельного комплексу) та скасування рішення державного реєстратора ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки.
Окремо Велика Палата Верховного Суду у постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21 уточнила, хто має бути відповідачем у таких спорах. За вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об’єкта самочинного будівництва відповідати має особа, яка створює такі перешкоди, тобто останній набувач майна.
Коли рішення суду – не аргумент
Поширеною є думка, що рішення суду про визнання права власності на об’єкт, не прийнятий в експлуатацію, саме собою легалізує таку нерухомість. Частково це може відповідати дійсності, але лише за умови, якщо земельна ділянка у встановленому порядку надана особі під уже збудоване нерухоме майно (ч. 3 ст. 376 ЦК).
Водночас ані рішення суду, ані державна реєстрація права власності не скасовують обов’язку прийняти закінчений будівництвом об’єкт в експлуатацію. Такий обов’язок передбачає як чинне законодавство, зокрема ч. 2 ст. 331 ЦК, так і законодавство, що діяло раніше, зокрема ч. 3 ст. 18 Закону «Про основи містобудування».
Для таких випадків передбачено окремий механізм: п. 17 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затвердженого постановою Кабміну від 13.04.2011 № 461, регулює прийняття в експлуатацію об’єктів нерухомості, право власності на які визнано на підставі рішення суду.
Якщо власник не вживає заходів для прийняття об’єкта в експлуатацію, це може створювати певні ризики. Зокрема, уповноважені органи можуть винести припис про зупинення експлуатації об’єкта та накласти штраф у розмірі від 36 до 900 прожиткових мінімумів. Таку відповідальність передбачає абз. 4 п. 4 ч. 2 ст. 2 Закону «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності». Верховний Суд у постанові від 17.02.2021 у справі № 640/21784/19 звернув увагу, що заборона експлуатації об’єкта, не введеного в експлуатацію, поширюється на всіх суб’єктів, які фактично його експлуатують, незалежно від того, чи були вони причетні до будівництва.
Іншими ризиками можуть бути відключення від комунальних послуг, а також позов про знесення об’єкта самочинного будівництва і скасування державної реєстрації права власності.
Показовою у цьому контексті є справа № 904/5330/25, яка на момент підготовки статті перебуває на розгляді апеляційного суду. У ній суд першої інстанції зобов’язав знести самочинно збудований об’єкт, право власності на який було зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на підставі судового рішення, але без подальшого прийняття об’єкта в експлуатацію.
Оформлена земля — ще не гарантія
І навіть оформлення прав на землю та наявність дозвільних документів не завжди усувають ризик визнання будівництва самочинним.
ВП ВС у постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21 зазначила, що самочинним може бути будівництво об’єкта, який не був передбачений умовами договору оренди землі.
Документ про прийняття нерухомості в експлуатацію зазвичай свідчить про законність будівництва. Водночас важливим є не лише сам факт наявності такого документа, а й дотримання процедури його отримання.
Порушення, допущені навіть багато років тому, можуть мати наслідки для нинішнього власника. Вони можуть бути підставою для оскарження дозвільних документів, як це випливає з постанови КЦС ВС від 19.08.2021 у справі № 127/11110/19. Водночас Велика Палата у постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21 вказала і на можливість констатації самочинності будівництва без окремого оскарження таких документів.
У подібних спорах власнику земельної ділянки справді складніше вибудовувати правову позицію, ніж у випадках, коли дозвільні документи взагалі не отримувалися. Проте сам факт спору вже створює ризики для власника нерухомості — зокрема у вигляді забезпечувальних заходів, обмеження розпорядження об’єктом або подальшого оскарження прав на нього.
Що робити
Купуючи нерухоме майно, покупцеві слід перевіряти весь ланцюг переходу права власності та детально аналізувати правовстановлювальні документи попередніх власників.
Якщо йдеться про об’єкт, збудований багато років тому, отримати повний пакет документів зазвичай складно. Водночас без вжиття всіх можливих заходів із перевірки зберігається ризик втрати права власності на нерухомість.
Власникам, які вже володіють проблемною нерухомістю, також варто провести повну правову перевірку об’єкта, щоб оцінити ризики та захистити себе від можливої втрати активу.
Аби першими отримувати новини, підпишіться на телеграм-канал ADVOKAT POST.